不動産仲介営業が伝授する「現地内見”前”にチェックすべきこと」
こんにちは！FLIEエージェントです！
今回は、物件の現地見学前にぜひ実践してみて欲しい、物件調査方法についてまとめてみました。
実は、本日のネタは勤務中のこんな一コマからヒントを得ています。
サイトの開発スタッフより、引っ越しの相談ということで販売図面を見せてもらったところ、各エージェントが物件を調べて思い思いに物件の品定めをしているのを見て、開発スタッフが一言。
「へ～そんな風に物件を調べてるんですね！知らなかった。」
私たちにとっては習慣化されたことでしたが、たしかにこれは不動産業界人ならではの発想かも！と思い、不動産仲介の営業が物件をお客様へご案内するまでに調査していることをまとめてみました。
この記事を読めば「物件に行ってみたらイメージと違った」「これならわざわざ現地まで出向く必要無かったかも…」という、内見前と内見時のギャップをなくすことができます！
無駄な時間を減らし、賢く住まい探しを進めていきましょう！
そもそもなんで、事前に物件を調べる必要があるの？
私たちFLIEエージェントや不動産仲介営業は、物件を案内する前にメリットデメリットの把握はもちろん、この物件をどんな風におすすめすべきか、はたまた違う物件をおすすめした方が良いか等、現地に行かなくてもわかる情報を事前に調査してから、お客様をご案内しています。
そうすれば、現地でお客様におすすめすべきポイントはもちろん、こんなデメリットがありそうだからお客様にも良く確認してもらおう、このデメリットをカバーできるような方法があるか調べておこう、等と事前に対策を練ることができるんですね。
つまりは、皆さんも現地に行く「前」に物件のチェックをしておけば、自ずと現地で確認しておかなくてはならないポイントを把握できるので、現地内見の時間を有意義に使うことができる！ということですね。
また、事前に分かっていれば、この物件は内見する必要が無かったな…と、せっかくの休日の時間を充てた内見にがっかりすることもありません。
それでは、実際の方法をご紹介します！
Google マップを利用して、予想できる陽当りや騒音を調べてみる
まず気になる物件が見つかったら、することはGoogleマップで物件の位置をチェック。使うのは航空写真モードです。画面左下の航空写真をクリックしましょう。（下記参考マップは弊社FLIEの所在する青山ルカビルです。）
販売図面や間取りに記載されている、バルコニーの向きとGoogleマップを照らし合わせて、部屋の向きをチェックします。
この時にぜひチェックしていただきたいのは２点！陽当りと、交通音についてです。
①陽当りをチェックする
航空写真モードに切り替えたのち、平面→３Ｄに変更することで立体的に地図を見ることができます。
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※設定方法は以下の通り。
１．マップ左下の「レイヤ」をクリックすると、下記のようにメニューが開くので、こちらの「詳細」をクリック
２．「地球表示」にチェックを入れることで、３D表示が可能となります。
３．マップ右下の「３D」をクリックすると、３D画面を見ることができます。方位をくるくる回すことができるので、様々な角度から物件を見ることができますよ。
↓実際の３D画面
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この３D表示への設定ができたら、まずはおおよその部屋位置と陽当たりを推測してみましょう。
販売図面の間取りには、バルコニーが向いている方位や階数などが記載されているので、おおよその部屋位置を把握することができます。
販売図面のここをチェック✔
・部屋の階数
・バルコニーの方位
・角部屋の場合は、さらに細かく部屋位置をチェックできます！
また、階数と大体の部屋位置を掴んだら、バルコニー側に隣接している建物の高さを確認しましょう。
３Dモードでくるくる回しながら見ることで、建物が日差しを遮りそうかどうか確認することができます。
②騒音をチェックする
大体の陽当りの予想ができたら、次は騒音をチェックしてみましょう。
「この物件は大通り沿いだから無しだな…」と、候補から除外してしまう前に！
一度、先程と同じように３Dモードでバルコニーの向きを確認してみましょう。
バルコニーが通りに面しているかどうかによって、音の伝わり方が大きく変わってくるんです。
少し交通量のある道に面しているマンションでも、該当のお部屋のバルコニーが道の反対側を向いている場合は、予想よりも音が抑えられます。
「これなら検討しても良いかも！」とおっしゃるお客様もたくさんいらっしゃいますよ。
ただし、騒音に関しては感じ方に個人差が出てくる部分ですので、必ず現地で確かめるのがおすすめ。
ぜひバルコニーの向きまで確認をして、これなら内覧してみてもいいかも？という物件は現地に足を運んでみましょう。
マンションの外観や周辺をチェックする
引き続きGoogleマップを活用していきます！
今度はストリートビューで見れる範囲で、マンションの外観の様子や周辺の様子を確認してみましょう。
外観のここをチェック✔
・外観やエントランス部分がきれいに保たれているか
・エントランス外などに私物やゴミなどが放置されていないか
・１階部分が店舗や事務所になっている場合は、どのように使われているか等もチェックしておきましょう（来客がある店舗か、飲食店か、事務所のみか、等）
・バルコニーの様子などもチェックしておくと〇
それから、築年数によって外観の様子が大きく変わるので、自分の好みに合っているかはきちんと確認しておきましょう。
吹付の外観があまりしっくりこないな、と感じる方は、もう少し築年数の新しいタイル張りのマンションが合うかもしれませんし、同じタイルでも色によって印象も大きく変わるので、好みが分かれる部分ですね。
ただし、築年数が新しくなればなるほど物件の金額も上がっていくもの…。
どうしても希望と金額の折り合いがつかない時は、エリアや駅からの距離・物件の広さ等、違う条件を調節したり、柔軟に考えていきましょう。
物件探しに行き詰った時は、弊社のFLIEエージェントはもちろん、プロに相談して状況を整理するのも効果的ですよ！
駅からの物件までの道順をチェックする
ストリートビューを使って、駅から物件までの道順を辿ってみましょう。
馴染みのないエリアの場合は、事前に最寄り駅や周辺の雰囲気を確かめておくと良いですよ。
駅から物件までの道順のここをチェック✔
・人通りや、交通量はどうか
・街灯があり、夜間でも十分な明るさがあるか
・急な坂等があるか
・車を使う方は、道幅等も確認しておくと〇
ただ、周辺の環境については、実際に足を運んでみて初めてわかることも多く、ストリートビューでの調査は目安程度にしておくと良いかもしれませんね。
また、時間帯や平日・休日などによっても、交通量や人通りなどは変化します。
夜間でも明るく安全に帰宅できるか、通勤時間に車の渋滞がしていないか等、自分のライフスタイルに合わせて何をチェックしておくべきかあらかじめ考えておくと〇
気になる物件は、まず「事前」の調査を行いましょう！
今回は不動産仲介営業としての目線で、チェック方法をご紹介させていただきました。
事前に物件を良く調査した上で、自分の希望に合う物件なのかどうかを見極めましょう！
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