いざ契約！！【後悔しない住まい選び】
毎度～
ブンちゃんです。
今回のお話は、不動産売買の契約についてです！
中古戸建物件とはいえ、大きなお金が動きますし、慎重に対応したいですよね！
不動産契約の流れと、注意点、我々が経験した事をお伝えしていきますね！
不動産契約の流れ
先ず一般的な流れを理解しましょう～
【契約前の準備】
①・売主へ購入の申し込みをする
②・契約日および契約条件を調整する
③・住宅診断（ホームインスペクション）を利用する
④・重要事項説明書と売買契約書を事前チェックする
⑤・手付金を準備する
始めに、不動産屋に買い付け申込書（不動産購入申込書）を記入捺印して売主に買う意思があることを書面にて提出します。（①）
不動産屋さんと契約条件などをの話を詰めていきます。
今回は、かなり良い条件（指値380万減で交渉成立）で承諾をもらえました！（②）
交渉術は前回のお話↓↓↓↓
https://note.com/fkkbun_wtb/n/nb635df5b9e36/edit
そして大事なのは、購入する物件をプロの目で精査（住宅診断）することです！！（③）
我々は、建物に価値を見出せなかったので、契約前に住宅診断は行いませんでしたが、リフォームしてお金をかけずに購入を考えている方は診断してもらった方がいいと思います。
診断結果を見て購入すべきかどうかの判断をする。
そして、リフォーム費用の概算見積を出して行く流れが間違いは少ないといえますね。
希望物件の見える化ですね！！
納得して契約に向かうべきだと思います。
我々が診断せずに購入に至った理由は、建物を殆ど立て直す意思が生まれていたからです！
住まい環境も気に入ってましたし…
そのまま契約に。
購入意識が固まった時点で、手付金を不動産屋に入金しなければなりません(⑤)
購入物件と合わせて資金確保に歩かなければなりませんね。
契約の注意点
契約前にしておくべきことは、売主がどの様な人か？（法人でした）
近所に聞いてみたりするのもあり。
少しでも情報を引き出してから契約することをお勧めします！
買ってしまってからでは遅いですからね。
その点をクリアして臨みましょう～
売買契約の流れは以下の通り
【売買契約】
❶・不動産会社より重要事項説明を受ける
❷・売買契約を締結する
❸・融資（住宅ローン）の申込書類を準備する
ここからは契約当日になります！
契約条件の確認と重要事項の説明を受けます(❶・④)
・非常に細かい書類に目を通す
・重要事項説明書と売買契約書に署名、捺印
(こんな書類が10枚程度ありました)
なので重要事項説明書は事前にコピーしてもらうといいですね！（当日老眼鏡でくまなく目を通した これだけで約1時間ほど）
・お金の受け渡し
事前に手付金を支払う事になります（今回は100万でした）ので金額は確認しておいた方がいいですね！
ここでも注意点があります。
手付金を支払えばほぼ自分に契約権があると思いますが、手付金を支払っても手付解除できる（売主，買主共に）ので、よーく話を聞いておいてくださいね！
我々が手付金を支払って、やはり契約を解除したい意向の場合、手付金の100万は戻ってきません。
逆に売主さんの都合で（例、我々よりも高値で購入希望者が現れた時など）違約解除する場合は100万円は戻ってきます。
手付金を支払った後、一定期間を過ぎてからの（履行の着手といいます。解除期限を設けた後の意味）違約解除する場合は手付金の倍額を支払う事になりますので，期日をしっかり把握して考えましょう～
詳しくはこちらのサイトを参照ください↓↓↓↓
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/baibaikeiyaku/tetsukekin/
我々の場合、手付から、10日後に履行の着手期間を設けて、すんなり契約に至りました。
売買契約締結まで
売買契約②についてですが、当日にすべての契約終える必要があります。
勿論お金の受け渡しも当日行われます。
全ての書類に記載、捺印をし納得して残代金の支払い（現金を渡すか、売主の口座に振り込む）をします。
そして売主から我々に登記をしなければなりません！！
登記をしないと名実共に我々の持ち物になりませんからね～（不動産屋が手配してくれます）
登記をするには、司法書士の方がやってくれます！委任状を書いたり、その他手続きも当日行います。
大事なお金の受け渡しですが、
大金を持ち歩きたくなかったので、振り込みにしてもらいました。
ただ注意点としては、
大金を振り込める環境にしておかなければなりません。
・ネット銀行の振込金額を引き上げる
・メール認証の確認（たまたま契約前に携帯解約していたため、メール認証ができないトラブルがおこりました）
我々のお金のやり取りの流れを箇条書きにしますね！
①事前に○○〇〇円の支払いが当日振り込みでお願いしますで。と告げられます（＊事前振り込みはできません）
②現金を持ち歩きたくないので、ネットバンクから当日振り込む旨を伝えました
③現金で不動産仲介手数料、消費税を用意して下さいと伝えられる（３％＋消費税）消費税は手数料に対する税金です！（中古物件では新築の時に消費税を支払ってあるので、この時には物件には消費税はかからないです）
④別に所有権移転のための登記代金も当日支払いました
⑤前日に当日は銀行で直接お金のやり取りを行うと言われていたので、銀行窓口でお金のやり取りをするものだと思い、売主と同じ銀行口座がたまたまあったので、その口座に事前に振り込んでおきました。にも拘わらず、
契約を不動産事務所で行い、振り込みをこの場でお願いしますと言われ、ドタバタ劇に…
⑥銀行でのお金のやり取りをするつもりだったと伝えられていたので、同じ銀行の自分の口座に入れてあると伝えた為、この場ではできない…
となり、急遽、
売主の口座のある支店へ直行となった。
上でお伝えしたネット銀行のメール認証が確認できていれば、その場で振り込みできたのに…
⑦銀行支店にて口座振替依頼を出して、仲介手数料をを引き出しやっとの想いで契約完了になるはずが…
売主の仲介手数料を現金でお支払いくださいと言われる？？
なぜ？？？？？
売主がご高齢なこともあって、同席出来ないので、入金確認を自宅でするとの話。
はいいのですが、なぜ我々が支払うの？
と家族皆でチンプンカンプンでした。
要は、
我々が支払った金額は売主の物になるから、売主の仲介手数料を現金で残しておいてくれとのことだったみたい。
それを事前に明記した書類を我々側の不動産屋が、書類を忘れて売主側の不動産屋が、買主側の不動産屋に送った書類を我々の手元に渡し説明したことにより、混乱をまねいた結果となったわけです。
当日用意してあった我々側の仲介手数料を現金で、売主側に渡し、事なきを得ましたが
怒り奮闘でした！！
しかも、我々が振り込む金額を、
その中から売主の払うべき仲介手数料を、我々が手配しなければならないのか？
色々混乱しましたね。
冷静になれば理解できるのですが、
ただでさえ、慣れていない大金の振込手続き。説明書類はシッカリとしてほしいですよね！
要は、
我々が入金するお金は売主の物になるので、その金額から売主の仲介手数料をを差し引いて（現金化して）振り込んでくれと言ううわけです。
なんだか、我々が売主の仲介手数料を支払うような錯覚をしてしまい、
銀行で、何度も何度も説明を受けても理解できないし、前日計算しても数字が合わないわけですね。
⑧内容はどうであれ、現金化していた仲介手数料を売主の支払うべき不動産屋に支払い、手持ちのない我々が支払う仲介手数料は後日振り込むことでどうにか締結。
⑨依頼した司法書士の先生が法務局へ走り登記の申請を申し込んで当日は終了。購入した自宅の鍵をもらいました。
⑩2週間ほどで登記完了となり、我々の持ち物となりました！
大金のやり取りだから前日に振り込めない理由として、
契約前だからなわけですが、どうにかならないものですかねぇ～
が本音です！！
融資の申し込み(❸)
こちらに関しては、事前に信用金庫に今の住まいを担保に借り入れ出来てました。
親子三代にわたるお付き合いに感謝ですね。
通常なら、契約に向かうタイミングで融資の申し込みをしなければなりません。
最後までお読みいただきありがとうございます！
次回のお話は、
【リノベーションか？リフォームか？】
です。
家族会議にてどこまでお金をかけるか…
心の葛藤が…
お楽しみに！
【後悔しない住まいつくり】のおすすめリンクのまとめ記事はこちらから
書いている人はこんな人
引き続きよろしくお願いいたします。
価値提供を心掛けた情報をお伝えします！！ 皆様のサポートが業界貢献になり、社会貢献につながります。 必ず大事に使わせていただきます。コロナ禍で営業自粛継続中。飲食店の生き方模索中 応援よろしくお願いします 【費用の使い道】 ・新規事業の設備資金（ハンバーグ） ・江戸前の赤貝の復活