vol.6 ふんどし王子に、高卒製造業勤務から不動産賃貸業で勤め人を卒業する方法を全てお話して頂いた！
ふんどし王子 サウザーの白熱教室
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※試聴版。オリジナル版(55:49)は購入後に視聴可能。
最終話（全６話）。
色々ありまして、紹介文の執筆もずいぶん遅くなってしまいましたが、重い腰をあげて書こうと思うのである。
ふん様の白熱教室vol.6の目玉は、なんと言っても新築アパートの話題でしょう。
新築アパート投資法・・・。否定的な意見、肯定的な意見、たくさんある。たった一人の僕の内面にも、賛成意見と反対意見があるぐらいで。
不動産を一般の商売、普通の事業経営と見なした場合、新築アパートのキッツイところは、建物の経年劣化により家賃がグイグイ下がってゆく、と言うことだ。
10年経てば、立派な中古アパート扱いになる。新築並みの家賃はまず間違いなく取れないし、入居率も下がる。
その頃でも借金返済は半分まで達していない、と言った情勢であろうか。
比較対象に「一般の商売、普通の事業経営」を持ってきたが、宇宙で最も一般的な商売である勤め人稼業を例に引いてみるに、まあ、10年仕事に打ち込んだらイッパシの大人になってる訳であります。
技能や経験を色々と積んで、出力できる馬力は上がっている。
僕が手掛けようとしているミニビジネスに、たとえば、除草用ヤギの貸し出しとか、養蜂して蜂蜜販売するとか、サクランボの観光農園などがある。これらも、10年続ける事が出来たら、ヤギは繁殖して増えているろうし、養蜂も蜜蜂および蜜源植物を増やせているし、サクランボも10年経ったら今の苗木（幼木）も育ってエースとなってる。
普通のビジネスは、時間の経過とともに強くなる物である。
ところが、不動産賃貸業の中で、とりわけ「新築アパート」と言う手法に限って言えば、時間経過に従って弱くなってゆくと言う商売なのだ。
この特性はぜひ押さえておかねばならない。
もちろん、大家さん本人に経験や知識が蓄積されて強くなってゆく、と言う反論はあるだろう。
でもそんな事は他の商売でも同じだ。経営者本人はもちろん成長する。なんと言っても商品やチームの人間が、時とともに磨かれてゆくのである。それが普通の商売。
だが新築不動産はそうならない。商品自体の魅力は衰えてゆくさだめにある。エスカレーターを逆向きに登らなければならない的な覚悟は、参入前に済ませておくべきだろう。
あとはまあ、キャッシュフローの遣い込みからの破綻とかね。
人間、特別な思想信条が無かったら、今ある金は遣っちゃいますからな。
新築アパートからの純収益というのはおそらく凄く小さな物だと思われる。不動産は元が薄利多売のビジネスで、その薄利多売の最たるものが借金こしらえての投資である。
究極の薄利多売ビジネスなのだから、本来、生活費や遊びに遣ってしまえるほどの余裕は無いはずだ。でも、それを遣い込みしちゃって、税金とか大規模修繕とかで資金が詰まって死亡、とかね、よくあるパターンかと。
それでもなお、僕はふん様に新築アパートについての話を聞きたかった。
新築アパートの弱点は概ね上の通りだが、その克服法を用意しているからだ。僕なりに新築アパートに勝機を見出している。
①家賃の遣い込みをしない、生活費や遊興費は別の商売で稼ぐ
②新築のキャッシュフローをボロ戸建に再投資して、本物の収入の流れに替えちゃう
③適当な築年数で売りに出す、不動産をよく分かってない人にババを引かせて利益確定
この三つである。
僕は個人的な信条で「物件は売らない主義」だし「なるべく他人にコナかけない主義」なので、③はやらないのだけれど、①②を組み合わせる事で新築アパート投資は使い物になる、と考えている訳だ。
そう、簡単な事。
新築アパートの収入を食ってしまわない事だ。経営の秘訣はこれだけなんよ。勤め人やるなり、商売するなり、何か別の収入を持って、家賃に手をつけない、それだけ。
まあ「じゃあ何の為に借金負ってアパート建てたの？」って話にはなって、それに対する答えは無いのだけれども・・・。
ボロ戸建、ボロアパートのDIYが出来る人は、組み合わせの妙を発揮できる。
キャッシュフローの遣い込みをせずに、ボロ戸建で運用するからだ。
ある意味、間接融資みたいなスキームになる。
ボロ戸建それ単体では、低金利で長期間の融資は引けないのだが、新築アパートならそれが出来る。
アパートからの家賃収入は、本当のところは半分以上は銀行様の物であって、遣い込みしちゃうと資金ショートで将来玉砕する事になるから通帳の上で遊ばせとくだけになる。
その遊んでる現金を、「DIY＋ボロ戸建て」で運用するのである。
年利20％でも15%でも運用できれば、資産は複利のパワーで急速に増えてゆく事になるだろう。それこそ、新築アパートの経年劣化を補って有り余るスピードで、資産は増える。
我輩嘗て、「DIY＋ボロ戸建て」のやり方で手元資金とおかんに借りた資金を使い果たして、2年弱ほど家賃を貯める為の暇つぶしを余儀なくされたことがあった。
その暇つぶしがストリートナンパであり、女の子口説いて遊びまくるチャラ男活動だったのだが、結果論では大変有意義な活動だったと言えるけれど、「資本主義ゲーム」の打ち手としてはそんなに良い手では無かったと思う。
休まずボロ物件をDIYして再生しまくってた方が、そりゃ良かったに決まってる。
その為には資金が続かないといけない。常にボロ戸建を買える手元現金が必要。
んでその休まず続ける資金を供給してくれるのが、新築アパートをはじめとしたレバレッジスキームなのである。
僕はそういう意図をもって、ふん様に新築アパートの作り方を教えていただいた。
後の内容はオーディオを聴いて確かめて欲しいと思う。
をはり。
色々ありまして、紹介文の執筆もずいぶん遅くなってしまいましたが、重い腰をあげて書こうと思うのである。
ふん様の白熱教室vol.6の目玉は、なんと言っても新築アパートの話題でしょう。
新築アパート投資法・・・。否定的な意見、肯定的な意見、たくさんある。たった一人の僕の内面にも、賛成意見と反対意見があるぐらいで。
不動産を一般の商売、普通の事業経営と見なした場合、新築アパートのキッツイところは、建物の経年劣化により家賃がグイグイ下がってゆく、と言うことだ。
10年経てば、立派な中古アパート扱いになる。新築並みの家賃はまず間違いなく取れないし、入居率も下がる。
その頃でも借金返済は半分まで達していない、と言った情勢であろうか。
比較対象に「一般の商売、普通の事業経営」を持ってきたが、宇宙で最も一般的な商売である勤め人稼業を例に引いてみるに、まあ、10年仕事に打ち込んだらイッパシの大人になってる訳であります。
技能や経験を色々と積んで、出力できる馬力は上がっている。
僕が手掛けようとしているミニビジネスに、たとえば、除草用ヤギの貸し出しとか、養蜂して蜂蜜販売するとか、サクランボの観光農園などがある。これらも、10年続ける事が出来たら、ヤギは繁殖して増えているろうし、養蜂も蜜蜂および蜜源植物を増やせているし、サクランボも10年経ったら今の苗木（幼木）も育ってエースとなってる。
普通のビジネスは、時間の経過とともに強くなる物である。
ところが、不動産賃貸業の中で、とりわけ「新築アパート」と言う手法に限って言えば、時間経過に従って弱くなってゆくと言う商売なのだ。
この特性はぜひ押さえておかねばならない。
もちろん、大家さん本人に経験や知識が蓄積されて強くなってゆく、と言う反論はあるだろう。
でもそんな事は他の商売でも同じだ。経営者本人はもちろん成長する。なんと言っても商品やチームの人間が、時とともに磨かれてゆくのである。それが普通の商売。
だが新築不動産はそうならない。商品自体の魅力は衰えてゆくさだめにある。エスカレーターを逆向きに登らなければならない的な覚悟は、参入前に済ませておくべきだろう。
あとはまあ、キャッシュフローの遣い込みからの破綻とかね。
人間、特別な思想信条が無かったら、今ある金は遣っちゃいますからな。
新築アパートからの純収益というのはおそらく凄く小さな物だと思われる。不動産は元が薄利多売のビジネスで、その薄利多売の最たるものが借金こしらえての投資である。
究極の薄利多売ビジネスなのだから、本来、生活費や遊びに遣ってしまえるほどの余裕は無いはずだ。でも、それを遣い込みしちゃって、税金とか大規模修繕とかで資金が詰まって死亡、とかね、よくあるパターンかと。
それでもなお、僕はふん様に新築アパートについての話を聞きたかった。
新築アパートの弱点は概ね上の通りだが、その克服法を用意しているからだ。僕なりに新築アパートに勝機を見出している。
①家賃の遣い込みをしない、生活費や遊興費は別の商売で稼ぐ
②新築のキャッシュフローをボロ戸建に再投資して、本物の収入の流れに替えちゃう
③適当な築年数で売りに出す、不動産をよく分かってない人にババを引かせて利益確定
この三つである。
僕は個人的な信条で「物件は売らない主義」だし「なるべく他人にコナかけない主義」なので、③はやらないのだけれど、①②を組み合わせる事で新築アパート投資は使い物になる、と考えている訳だ。
そう、簡単な事。
新築アパートの収入を食ってしまわない事だ。経営の秘訣はこれだけなんよ。勤め人やるなり、商売するなり、何か別の収入を持って、家賃に手をつけない、それだけ。
まあ「じゃあ何の為に借金負ってアパート建てたの？」って話にはなって、それに対する答えは無いのだけれども・・・。
ボロ戸建、ボロアパートのDIYが出来る人は、組み合わせの妙を発揮できる。
キャッシュフローの遣い込みをせずに、ボロ戸建で運用するからだ。
ある意味、間接融資みたいなスキームになる。
ボロ戸建それ単体では、低金利で長期間の融資は引けないのだが、新築アパートならそれが出来る。
アパートからの家賃収入は、本当のところは半分以上は銀行様の物であって、遣い込みしちゃうと資金ショートで将来玉砕する事になるから通帳の上で遊ばせとくだけになる。
その遊んでる現金を、「DIY＋ボロ戸建て」で運用するのである。
年利20％でも15%でも運用できれば、資産は複利のパワーで急速に増えてゆく事になるだろう。それこそ、新築アパートの経年劣化を補って有り余るスピードで、資産は増える。
我輩嘗て、「DIY＋ボロ戸建て」のやり方で手元資金とおかんに借りた資金を使い果たして、2年弱ほど家賃を貯める為の暇つぶしを余儀なくされたことがあった。
その暇つぶしがストリートナンパであり、女の子口説いて遊びまくるチャラ男活動だったのだが、結果論では大変有意義な活動だったと言えるけれど、「資本主義ゲーム」の打ち手としてはそんなに良い手では無かったと思う。
休まずボロ物件をDIYして再生しまくってた方が、そりゃ良かったに決まってる。
その為には資金が続かないといけない。常にボロ戸建を買える手元現金が必要。
んでその休まず続ける資金を供給してくれるのが、新築アパートをはじめとしたレバレッジスキームなのである。
僕はそういう意図をもって、ふん様に新築アパートの作り方を教えていただいた。
後の内容はオーディオを聴いて確かめて欲しいと思う。
をはり。
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