その２


同席していた友情出演の方に紹介文を書いていただきました。
彼はわたくしのセミナーで大黒さんと知り合い、ちょっとお話したら只者じゃないことを悟りこの人の側に居ようと決意して、大黒さんの拠点の近所に引っ越してしまったという経緯です。白熱ネームはサウナボーイになりました。紹介文をどうぞ。

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こちらの紹介文では、どんな内容で、どんな人なら役に立つかという観点で紹介していく。

まず、以下のような人は、役に立つと思うので、購入検討をして頂ければと思う。

・不動産事業への参入を検討している人
・築古戸建ての次の一手を考えている人
・融資が止まってしまった人
・事業を経営している人

内容は大きく下記の3点に分かれる

決算書の作り込みについて
不動産拡大戦略
生い立ちや考え方

①決算書の作り込みについて

大黒さん曰く、融資を受けるために決算書を作り込むことが大事とのこと。

過去の不動産書籍や先人達の白熱教室でも一棟アパートにシフトする方法は語られているが、大黒さんのオーディオではより詳細に語っている。

とりあえず買ってみようと書いてある書籍が多い中、どういった準備をすれば融資を受けやすくなるかは意外に語られていないものだ。

確かに何も準備せずとも買える人はいるのだが、しっかりと決算書を作り込むことで、銀行が融資をしやすくなるのは紛れもない事実である。

書籍などには良い決算書を考えるにあたり、指南本がたくさんあるが、如何せん内容が難しい。

聖丁が日記について触れた際に、言葉を扱えるようにするといったコメントをしていた（確かワイパーの部品の話をしていたと思う）

決算書もまさにそうで、言葉がわからない限りその書籍にも辿り着けないのである。

こちらのオーディオでは、決算書を考える際の言語や考え方についても紹介してくれる。


②不動産の拡大戦略について

大黒さんは築古戸建てを購入していき、事業の実績を作りながら最終的には新築のアパート（利回りを維持しながら高品質）を建てていく。

上記の内容だけを見ると、不動産の初心者はきっと「小さく始めて、実績を作るパターンね」とありきたりに感じる人もいるのではないだろうか。

オーディオ内ではその過程などを深掘りしていく。
現状築古戸建てを買って、次の一手を考えてる人には分かると思うが、築古戸建てを購入し、その後アパートを新築するのはそこまでは簡単ではない。
築古戸建て購入して客付けをする難易度が10とすると、新築アパートの難易度は100、もはや想像もつかないという人もいるのではないだろうか。

築古戸建てを購入する際は、買付のスピード勝負ということも多くあり現金で購入する人がほとんどだろう。

オーディオの中で、減価償却により赤字になる話がでてくるが、行動の一つ一つが自分の目標に向けて方向を合わせる必要があるのだ。
（自分はできていなかった。涙）

例えば、戸建てをスピード勝負で勝うときに、公庫などを使う選択肢がある。
使い方は本編に譲るとして、その買い方一つで後の融資に大きな影響を与えるのである。

例えば以下の2つの選択肢があるとする。
・利回り20%の300万の戸建てを2つ現金で買う（融資がつかない物件）
・利回り10%の600万の戸建てを1つ公庫様から500万の融資を受け100万円で買う
（あくまで例なので築年数など諸条件は割愛）

単純に利回り星人の皆様なら、20%の方がよいと考えるだろう。
状況によるが、融資戦略によっては利回り10%の物件が良い場合もある。

築古戸建てを買うにしても、後に続く一棟物の融資を考え、どういった物件、どういった方法で購入するかを決めるべきなのだ。

オーディオ内では大黒さんの進んだ新築アパート路線に進むにあたり、どういった下準備をしたかなどが解説される。

③生い立ちや考え方について

大黒さんのキャリアは非常に興味深い

キャリア選択の一つ一つにも抜かりないのである。

学生の頃から社会にでた時の予想がある程度できており、どういった立ち回りをしてきたかが語られる。

就活前の学生はもちろんのこと、すでに就職をした人も参考になると思う。

大黒さんは途中で地場の不動産屋に勤めることになるのだが、出身が不動産屋と言う大家は少ない。

不動産屋がどういった視点で、物件や土地を見ているかなども非常に参考になる。

素人であれば通り過ぎるようなクズ土地も、大黒さんの目にはお宝に見えることがあると言う。

聖丁のvoicyでいう、
サボリーマンをしながら事業を拡大する。
勤めでやり方を盗んで自分でやる。
どちらのパターンも実現しているのである。

カレーの作り方を不動産屋で体現しているのである。

今の仕事環境が劣悪な人に関しては、大黒ルートも検討できると思う。


今回は表面的なご紹介になったが、実際の内容はかなり深い話をしている。

会社経営をしていく人、独立自営を志す人であればきっと参考になるオーディオてあろう。

著　サウナボーイ