【東武東上線】『中古マンション購入　選び方　予算3000万円（年収400〜500万円）』※2024年10月時点

こんにちは！
東武東上線に詳しいおっさん不動産屋です。

需要があるか分かりませんが、独断と偏見にまみれた記事にまとめました。
あなたの中古マンション選びの参考になりましたら僥倖です。

東武東上線エリアの特徴

まず、東武東上線沿いは都心と比べて物件価格の値上がりが少ないのが大きなポイントです。
都心部では急激な価格上昇が見られますが、東武東上線沿線ではまだまだ比較的手頃な価格帯で物件を探せます。
また都心へのアクセスが良いにもかかわらず、沿線には自然が多く、ファミリー層には住みやすいエリアです。
予算3000万〜4000万の方にオススメです。

東上線は池袋まで直通でアクセス可能なため、通勤にも便利です。それでいて、静かな住宅地や緑豊かな公園も多く、都心の喧騒を避けつつ快適な暮らしを楽しめるのがこのエリアの魅力です。
子供をのびのび育てたい方には特にオススメです。

1. 予算3000万円の設定、これで無理なくいける？

まず、「予算3000万円でファミリータイプのマンションを探す」といっても、返済計画をしっかり立てることが大切です。年収400～500万円くらいの家庭では、月々のローン返済額は7万〜9万円が目安。無理なく返済できる範囲で物件を選びましょう。

また、2024年10月時点の住宅ローン金利は上昇傾向にありますので、ローン計画には尚更余裕を持っておいた方がいいでしょう。
ほとんどの銀行ではこの10月、短期プライムレートの上昇にあわせて変動金利が0.15%あがりました。ただそれ以上に既に固定金利は金利上昇してしまっている状況です。
固定金利か変動金利か、個人的には変動金利がオススメです。仮に固定金利選んでよかったとなる場合には超絶インフレした未来が来た時くらいじゃないでしょうか（偏見）。

2. エリアの選び方：どこに住むかで生活がガラッと変わる

東武東上線沿線には、都心に近いエリアから郊外まで多様な選択肢があります。それぞれのエリアの特徴を理解して、自分の生活スタイルに合った物件を見つけましょう。

エリア別の特徴

• 和光市駅周辺
　池袋まで約12分。
　都心へのアクセスが良く、有楽町線や副都心線も利用できるため、通勤や外出に便利。物件価格はやや高めですが、利便性やインフラが充実しており、ファミリー層に人気のエリアです。築年数と駅距離は我慢しましょう。また北口は再開発計画があり将来性◎。坂が多い。


•    朝霞台駅・志木駅周辺
　池袋まで約20～25分。
　このエリアは子育てに適した環境が整っており、学校や公園が多いのが特徴です。予算3000万円でも広さや間取りに満足できる物件が見つかりやすく、通勤も十分便利。北朝霞駅から武蔵野線利用可能。　
　マンションの供給がとにかく多いので、色々比較検討しやすいエリアです。駅距離で価格がどんどん変わる。駅距離20分くらいまで流通性◎資産性◎。

• ふじみ野駅周辺
　池袋まで約30分。
　駅周辺には大型ショッピングモールや商業施設が揃っており、生活に便利です。自然豊かな場所も多く、アウトドア好きなファミリー層にも人気。予算3000万円でも比較的築の浅い物件を見つけやすく、バランスの取れたエリアです。個人的にはららぽーと◎。


• 川越駅周辺
　池袋まで約35分。
　歴史的な街並みが残る観光地として有名な川越市は、住環境としても魅力的。自然が多く、落ち着いた雰囲気の中で生活ができる一方、商業施設も充実しており利便性も高いです。
　駅近の新築の価格は一見の価値アリ。

3. 中古マンションの選び方：物件の状態をよく確認

中古マンションは新築よりも価格が手頃ですが、物件の状態をしっかり確認することが大切です。特に築年数が古い物件は、リフォームや修繕が必要になる場合があるため、その費用も考慮する必要があります。
築10年以上の物件だと、内装のリフォームに加えて、キッチンや浴室などの水回りの改修が必要になることがあります。リフォーム費用として数百万円かかることもあるので、予算に余裕を持っておきましょう。
内見は必ずしましょう。同じマンションで売出住戸が数件ある時に一部屋だけきれいだったり内装歴あってお得なケースがよくあります。当然そういう良い部屋から成約していきます。


管理費や修繕積立金
マンションには毎月の管理費や修繕積立金もかかります。これらの費用をローン返済額と合わせて総合的に考慮することが大事です。築年数が古い物件や総戸数の少ない物件だと修繕費が高くなる傾向があるため、事前に確認しておきましょう。東上線では管理費や修繕積立金あわせたランニングコストが70平米タイプの場合で3万円超えると高いイメージです（偏見）。

4. 物件の将来性を見極める：耐震性やエリアの発展性

マンション購入の際には、物件の耐震性やエリアの発展性も重要です。特に、1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準で作られていることが多く、耐震補強が必要な場合があります。税制優遇が変わりますので、そのまま流通性=資産性=リセールバリューにも直結します。
ただ、旧耐震物件はとにかく価格が魅力的ですので、居住性と価格の両立を重視する方には旧耐震リノベ住戸オススメです。

また、エリアの将来的な発展状況も見逃せません。再開発が進んでいるエリア等では今後物件価値が上昇する可能性があります。
和光市、朝霞市、志木市あたりでは毎年のように大手デベの新築マンションが販売されまだまだ発展の余地がありそうです。
また直近では川越駅も新築マンションの値上がりが著しく、まだまだ発展しそうです。
政策的には和光市駅や朝霞駅の周辺での再開発計画が予定されており、将来楽しみなところです。

5. 2024年の不動産市場動向：今が買い時か？

2024年10月時点の不動産市場は、住宅ローン金利が上昇傾向な点、都心部の著しい値上がりが継続している点、大手デベ等の郊外撤退し都心部集中戦略が取られだした点、建築費や人件費の高騰が継続している点等が話題となっています。

新築マンションが値上がりしている一方、中古マンション市場はまだ価格が安定しており、新築に比べて値ごろ感があります。
特に東武東上線エリアは駅至近マンションの値上がりこそ著しいですが、駅距離10分以上となれば流通性があるにも関わらずまだそこまで値上がりが起きていません。

これから日本ではまだまだインフレが謳われる時代。今までのモノやヒトが安すぎた時代が長引き、そこには不動産も含まれています。いち早くインフレに反応したのが都心部であって、東武東上線等を含むエリアが反応していくのはまだこれから先だと思っています。
買いたいと思った時が買い時、なんて言いますが、やはり早いに越した事はないと思います。

長くなってしまったのでこのあたりで。
本当はもっと具体的なエリア別でのオススメ物件だったり、ハザードマップ的に気をつけるエリアだったり、リノベ物件についてだったり、住宅ローンの選び方だったり…いろいろまとめようと思っていたのですが…もし需要ありましたらいつか記事にします。

偏見多く失礼いたしました。相違する意見や補足いただける意見等ありましたら随時お待ちしております。

駄文お読みいただきありがとうございました。