不動産投資家への道　その４売却編①

兼業サラリーマンです。
今回も前回に引き続き
私の不動産投資体験談を
記事にしていきたいと思います。

今回は売却についてです。
前回までの３回で私自身が
区分マンションの６室で合計
１億７千万強の借入の状況になった
過程を記事にしてきました。

私と同じようにサラリーマンで区分の大量保有に
なってしまって、
どうしたらいいかと悩んでいる方に
是非読んでいただきたい記事になります。

前回までで購入、物件の入れ替え購入、
ローン借り換え、などの工程を経てきたこと
をお伝えしてきました。
今回はそこから売却していく段階の話を
記事にしていきます。

６室保有となった前回の状況から、
少し経った頃から
自分自身でもこの状況はヤバいのでは、
と思い始めていました。
このままこの状況を続けていっていいのか？
いやきっと良くないよな〜なんて薄々思い、
仕事で知り合った当時の居住先（北関東某県）
の不動産屋さんに相談をしたりしました。

今思えば、不動産屋さんにも、
地域や経験も差があるので、
お願いする方が違ったのかも知れません。

その方も頑張っていただき、
一度、県内の銀行にローンの借り換え
の話を持って行きましたが、
月々マイナスを出して確定申告で還付を
得るような状況が懸念され、
借り換えには至りませんでした。

そんな中、転勤をすることとなり、
少し時間が空いた
２０１９年の話だと思います。
再びサブリースの家賃見直しの話がきます。
最初に購入した、
勝どきの物件だったと思います。

家賃が下がる連絡があり、
少し話を聞くと、
現在は空室になっている。
とのことでした。
業者で買取ってもらえるかも
聞いてみたところ、
返答はローンの残債とちょうど同じ額なら
買い取れるとの回答でした。
（そもそもこの回答がおかしいですよね。）

まあ、業者に買取をお願いする時点で
そもそも私がダメなのですが・・・

そんなやりとりをした日がちょうど
大阪に会議に出張した日だったと
記憶しています。
帰り道の新幹線の中で私はスマホと
睨めっこして検索しまくりました。

そもそも、検索ワードをどうしたら良いかも
わからず確か
「サラリーマン不動産投資、失敗」
なんていうキーワードで検索していた
と思います。

我ながら少し角度がついた検索ワード
だったと思います。
そんな自分を受け入れて、何とかしたい
って思ったんだと思います。

その検索結果の中に、
一つ、某週刊誌に掲載された記事が
ネットに載っている記事として
ヒットしました。
サラリーマンがマンション投資で
陥りがちな状況を解説してくれていた
内容でした。

その説明されている状況は、
自分の置かれた状況にかなり近く感じた
私はその記事を書かれた筆者をメモして、
その筆者の筆者の経営する会社について
調べて見ました。
（ここではL社とさせて頂きます。）
すると、その会社は筆者が一人で
経営されている会社で、
私のような境遇の人間の相談にも
載っているようでした。

筆者自身も会社員から、不動産投資を
始めて、今では会社を辞めて、
不動産からの収益で生活している方で、
今の流行りの言葉で言えばFIRE達成者
といったところでした。

年齢も私より少し若いものの、
比較的近く、そんなこんなで
なんとなく親近感や、親身になって
くれそうな感じがしていました。

実はその時には
もう一つ相談を行なっている会社を
見つけたのですが、
もう一つの会社のHPはとても綺麗で、
少し大規模でやっている会社に感じました。
（あくまで印象です。）
大規模にやられている会社だと、
機械的に扱われてしまうような
予感もしたので、
まずは前者のL社に
相談してみようと決めました。

その翌日が土曜日だったと思います。
私は意を決してL社のHPに掲載された番号に
電話をしました。
声の感じからして、代表の方が電話に出られ、
私は電話にて少し細かめに今の自分の状況を
説明をしました。

そして今所有の物件の具体的な話もし、
相談したい旨をお伝えし、
エクセルか何かで一覧にした資料を
メールにて送付しました。

今思えば、これが売却から今日まで繋がる
流れの始まりだったと思います。

この時に本当に丁寧に現状と今後の対応に
ついて教えていただきました。

教えていただいたことは、
現状は最悪の状況ではないこと。

幸いにして、
買った時期だけは良かったので、
売却で売り抜けられる可能性がある。

そこに向けては、
まず現状の入居者、家賃を確認して、
サブリース（家賃保証）
を外せるものから、外していくこと、
現在空室の勝どきについては、
まずはこの見直しのタイミングで、
サブリースを解除し、
売却と賃貸募集の両面で対応を
進めるのが良い、といったことでした。

電話とメールのやり取りのみで
こういった内容の話をした後、
まずは勝どきの対応を進めるために
実際に動いていただける不動産業者さんを
紹介いただけることになりました。

その方との打ち合わせを兼ねて、一度東京に
赴いて対面で面談をすることとなりました。

その後、不動産業者さんとも日程を合わせ、
その翌週の土曜日にはL社さんと、紹介の
不動産業者さんとの面会も行い、
以前にお話しいただいた方向で
進めていくこととなりました。

それが５月の末ごろだったと思います。
それから、勝どきはサブリースを解除、
その他の部屋も、
今まで全く確認もしてこなった
現状の入居者と家賃を確認。
それぞれのサブリースの契約期間も
確認をしました。

なぜ今までこういったことを
してこなかったのかと今では思いますが、
この時に初めて、自分が所有している物件に
住んでいる方を知りました。
実際の家賃も知りました。
こう考えてもしっかりした自覚もなく、
甘い認識で取り組んでいたんだと思います。
というか全然ダメですよね。
本当にそう思います。

サブリースという条件で、
確定申告も物件を買った業者さんに
作成してもらっているおまかせ状態。
それで後で文句を言っている自分が
ダメですよね。

もし今、区分を持っていらっしゃる方がいたら
もしその方が今の入居者や家賃、サブリースの
更新時期を確認されていないのであれば、その
確認だけでもすぐに行って頂きたいと思います。

最も当時の業者からもそういった情報は
積極的には連携はなく、空室となった際に
連絡があったぐらいでした。
業者にとってもサブリースをつけたままで
対応しておくことが、
その後の出口戦略からしても都合が良かった
と言うことかも知れません。
もう少し言えば、持ち主が無知である方が
ある意味で都合がいいと言うことだと思います。
（前回書いた買取の話からも良くわかると思います。）

勝どきについては、空室の状態でサブリースを
解除したので、自ら募集を開始しました。
それと合わせて残債を確認した上で、
売却の動きも開始しました。

その後の流れとして６月の下旬には入居の
申し出があり、新しい入居の方が決まりました。
家賃も月々の返済や諸経費を考えても手残り
がある水準で決まりました。
サブリースを解除して、
集金代行（家賃保証は無いが、コストは低額）
にしたことも
収支の改善には役だったと思います。

その後、売却についても８月末ぐらいに
買取の話があり、確か、３３５０万での
売却が決定しました。

当時のローンの残債を返済した上で、
手数料や税金等を加味しても
それなりに手元にお金が残ってくれる
水準でした。

こう振り返ってみると、
色々あったものの、不動産価格、
マンションの価格が下がっていなかった。
買った時期に恵まれたことが、
本当に運が良かったと思います。

そうなっていなければ、マイナスを
恐れて売却ができず、
今日の状況にまでは来れていないと
思います。
本当にラッキーとしか言えないです。

最終的にその物件はお話が来た
翌月である、９月末での売却引き渡し
となりました。
ちょうど私の借り換えたローンがから
３年が経過するタイミングで繰り上げ
返済の必要手数料が１.５％から１％に
変わる間のタイミングであったため、
時期の交渉をしたところ、その差額分
を価格に上乗せする形でも早く決済する
ことで話が進み、無事決済となりました。

初めての売却ということで、慣れないこと
も多々ありました。
銀行への連絡の仕方から始まる対応、
司法書士との対応、
火災保険の中途解約、
といったことを経験できたことは自分に
とっても新鮮でした。

何よりも、最も心配をしていた
ローン残債よりも手残りがある状態で
無事に売却できたことは、
非常に安心した結果になりました。

これをきっかけに、この後は順次売却を
していく流れに入っていきます。

今回の記事はこれ位にして、
続きは、次回以降の記事で
お話をしていくこととします。

今回も読んでいただき、
本当にありがとうございました。
読んでいただけること、
本当に嬉しいです。
また、次回も読んでいただけたら
それもまた本当に嬉しいです。