不動産投資家とマイホームローン＃5

みなさん、こんにちは。
兼業サラリーマンです。

このシリーズは資産管理法人を立ち上げて
不動産投資をしているサラリーマンの私が、
自宅取得に向けて住宅ローンが組めるのか？

という実体験を現在進行形で記事にしています。
前作はこちらです。

是非読んでいただけると嬉しいです。

さて、前回はいくつかの銀行に書類を提出した所まででした。
その中で、１つであるみずほ銀行さんとメッセージでやり取りを
している中で、メッセージにはこんな趣旨の文言がありました。

「所有している法人で
　単年度マイナスとなる期が続いているため、
　融資が降りない可能性もあります。」

この文書を読んだときに、思ったことは
気にしているのは、法人が単年度でしっかりと
利益が出ているかどうか？
という点なのだろうか？

不動産投資をやられている方は
よくわかると思うのですが、
（不動産以外でもですが、）
減価償却費というものがあります。
これは資産となるものを購入した場合、
単年度で経費とはできずに、資産計上して
時間の経過とともに価値が下がっていく
という前提で、徐々に部分的に年数をかけて
経費として計上していくような考え方です。

不動産、私のような一棟物件であれば、
土地は資産計上したままですが、建物は
年数に応じて価値が下がっていくという考え方
の元に、例えば木造の新築であれば22年という
ような耐用年数が決められていて、その年数で
割って経費計上していくような考え方です。

よって購入した翌年度以降、実際にお金を
払う訳ではないのですが経費計上することが
できるため、利益の圧縮に繋がります。
見えない経費と呼ばれたりもしています。

特別なことではないのですが、
個人の世界であれば、この仕組みを活用して
区分マンション投資でマイナスを作って、
本業の収入と損益通算することで、年収を
減らして、確定申告で還付金をもらう。
いわゆるマンション節税のスキームにも
活用されています。

誤解のように言っておきますが
減価償却自体は一般的なルールですので、
悪いことではありませんので、くれぐれも。

一般的には土地の価値がほとんどない、
区分マンションなのではこれが大きくなります。

ただ、一等物件であっても、築古物件で
すでに耐用年数が過ぎた物件等を購入した場合は
耐用年数の２割の年数で短期で計上することも可能です。

例えば木造であれば新築の耐用年数は22年
仮に築22年を超えた木造アパートを購入した場合、
すでに超えていますので、22年の2割で4.4年、
端数は切り捨てなので、4年で償却が可能となります。

そうなるとそれなりに大きな金額を
償却する。＝経費計上することも可能です。

通常、一棟物件は区分マンションに比して
収益力も高く、物件価格全体に占める土地の価格も
高いため、物件を取得した年のように大きな経費が
発生する年以外は、単年度でマイナスとなることは
少ないのですが、記載したような築古物件を買った
場合は償却金額も大きくなり、単年度でマイナスと
なるようなケースもあると思います。

実際、私の場合も、法人を設立して3年となりますが、
最初の年度は、土地先行決済の土地取得のみ
でしたので、収入がなく、赤字。
その翌年は建物を取得して、取得時の経費、
並びに不動産取得税も大きく、建物の減価償却もある
のでマイナスです。

そして、この８月までの今期でも、
今度は築古の物件を取得していますので、
取得経費と追加の減価償却もあると考えると
やはりマイナスとなる想定です。

来年度以降は、微妙ですが、築古物件は
短い期間で落としますので、単年度はそれなりの
金額となりますので、空室の発生状況次第では
決算がマイナスとなる可能性もあると思います。

前述の通り、減価償却費については
実際に経費を払っている訳ではないので、
キャッシュフローとは乖離しますが、
決算書上はマイナスとなります。

法人税の節税の観点で言えば、支払う税金が
減りますので、悪い話ではないのですが、
銀行の融資等ではマイナス評価となる。
と言われています。

一般的な事業の融資や、収益不動産の買い増し
と言った局面でマイナス評価あるのは理解しますが、
個人の住宅ローンの属性評価でもマイナスの影響が
あるとは、今回初めて知りました。

実際に１つの銀行とのやり取りなので、
これがスタンダードかは分かりませんが、
前回も別の物件取得の審査を行った際も
８割評価になった際も、法人の決算について
聞かれたことを思い出し、
話がつながったような気がしています。

銀行による見方の違いもあるので
全てがそうだとは言い切れませんが、
見方の一つであるような気はしています。

自分としては決算上はそうでも、
実際にその金額を支払っている訳でなく、
キャッシュフロー上はプラスで回っている
ので、ちょっと釈然としませんが・・・

そんなこと言っても仕方ないので、
自分にできることがないか色々調べて見ました。

すると、ネットで調べていたら、
こんな文言を見つけました。

「法人の場合、減価償却費は年によって
　計上するかしないかを選択できる。」

おっと、もしこれがいいのであれば、
減価償却費を計上しなければ、
この８月までの前期もプラスとなる
可能性があります。
（自分の試算ですが・・・）

一方で、決算操作と見られて
銀行対応上、印象がよくない。
との記載もあり、何が正解かは
分からなくなってきています。

今、税理士さんに、この対応が可能なのかと
知り合いのネットワークを駆使して、
いくつかの銀行に聞いてみようと思っています。

単純に単年度のマイナスが問題なのであれば、
減価償却費を計上しなれればプラスも可能で、
それで個人の住宅ローンの審査が通るので
あれば、単年度は法人として納税してでも
いいかな？

なんて思いつつも、話はそう簡単なのか？
という気もしていますので、
確認が必要かと思っています。

一般の法人が銀行に融資をお願いするので
あれば、減価償却費の計上をしたり、しなかったり
であれば、印象が悪いのは理解できます。
また、資産管理法人であっても、法人として
追加の物件取得をするような際の融資の審査で
あれば、これも少しは理解できます。

一方で、
不動産管理のみの資産管理法人で
あれば、小さな規模であればある程、
一定程度、原価償却の影響は受けると思うので、
単純に単年度の数字だけでなく、中身を見てほしいと
思うのですが、
この世界はルールがあって、それに基づいて動いて
いることはよく承知していますので、
まずはルールを知り、それに応じて対応策を練りたい
と考えています。

今回の件でも改めて痛感しますが、
自分が知らないことは本当にたくさんあります。
また、今自分が行なっていることが
結構レアケースなんだな。
ということは実感しています。

資産管理法人を立ち上げて、不動産投資をしていて、
それで一方で個人として住宅ローンの審査をしている。
という人はそこまで多くはないのかも知れません。

銀行からしたら、
明らかに面倒くさい属性ですよね。
もっとシンプルな属性であれば、簡単に融資が
降りるのに、と思われていそうですね。

もしこれを読んでいる方で、
こんなケースの銀行さんの見方を
教えてくれる方がいたら、
是非、教えてください。

自分と家族の家の話でもあるので
結構大事な問題でもあり、
何とかいい方向に進めたいと思っています。

手探りではありますが、
自分なりに頑張って前に進んでいきたい
と思っています。

まずは、税理士さんと、
知り合いの方々に色々と聞いて見ながら、
別の窓口で相談できるような銀行に
質問もしながら、進んでいきたいと思います。

また進捗があれば記事にしていきたい
と思います。

それでは今日はこの辺で、
読んでいただきありがとうございます。