不動産投資家への道　その３購入編②

こんにちは兼業サラリーマンです。
しばらくバタバタしていたため、
前回の記事から
かなり時間が空いてしまいました。
今回も前回に引き続き、
私の不動産投資の経緯を綴っていきたいと
思います。
もし、今困っている方の
助けになってくれたら嬉しいです。

前回までに自分自身の自己紹介や、
記事を書いている背景、
そして実際の経緯を書いていますので、
そちらも読んでもらえると
少し話がわかりやすいかと思います。

前回の記事で私の購入した経緯や
その履歴をお話してきました。
知識がある方はお分かりでしょうが、
知識がない方のために
書いておきます。

私自身は
６室の区分マンションを保有するのに、
頭金は一切払っていません。
業者さんの提携ローンで、
スルガ銀行でローンを組んでおります。

なので、私が特に資産があった
というわけではなく、
ましてや知識や経験があったわけでもなく、
業者さんに言われるがままに
購入を続けてしまったという状態です。

自分の責任ですので、
今となっては良い経験ですが、
本当に危険な状態だったと思います。

しかし、これで購入は終わらずに、
なんともう一部屋購入すること
になりますが、今度は物件の入れ替えです。

今思えば、この時にどうして
おかしいと思えなかったのか？
その後に自分で調べたようなことが、
この時に行動できなかったのか
後悔しかありません。

今更言ってもなので、仕方がないですし、
今後への教訓とするしかないですが、
書いていて少し嫌な記憶が
蘇ってくる話です。

確か２０１７年だったと思います。
またサブリースの家賃の改訂を
迎えるタイミングで業者さんが
やってきて提案をされます。

賃料の見直しが発生するので、
銀行を変えて、ローンの組み直し
をして、月々の負担を
軽くしましょう。という提案でした。

なんだか親切な話に聞こえますが、
これには続きがあって、
借り換えをするには現在の負債額が
大きいので、所有している中の
１部屋を業者さんが買いとって、
もう少し小ぶりな部屋を
一部屋新しく買うという提案とセットでした。

もう少し具体的にいうと、
買い取る物件は新宿三丁目の物件で、
新たに購入するのは板橋区のワンルームです。
しかも、買い取るのは業者さんではなく、
業者さんの代表者が
個人名義で買い取るそうです。

書いていて嫌になりますが、
どう考えてもおかしな話です。
しかも、買取額は
ローンの残債と同額で買うという話。

何度も書きますが、
この時に気づくべきでした。
自分で調べて行動すべきでした。
おかしいと思うべきでした。

でも当時の私は仕事で役が上がり、
そのプレッシャーに苛まれていたこと、
借り換えをせずに、
サブリースの家賃が下がると
月々の負担が大きくなること、
そんなことに囚われて、
その提案を受けてしまったんです。
全て言い訳ですが・・・

この時にでも、
サブリースの解除を検討するために、現状を、
実際に誰が住んでいて、家賃がいくらなのか？
物件の現在の相場はいくらなのか？
ということを確認すべきでした。

それをしていれば、ひょっとして、
集金代行に変更してサブリース解除をすれば、
月々の収支が改善した可能性がありましたし、
新宿三丁目の物件は利益が出せて売れた
可能性は高かったと思います。

でも当時の私には知識もなく、
相談できる人もおらず、
ただただ業者さんの言われるがままでした。

そして、スルガ銀行からオリックス銀行に
借り換えを行い、物件を入れ替えて、
板橋区のワンルームを
１９８０万円で購入しました。
この値段がまた問題なんですよね・・・

ちなみにこの借り換えの際には、
物件を入れ替えたにも関わらず、
満額の融資は降りず、手元資金から
１００万円の持ち出しが発生します。

泣く泣く、わずかに続けて
いた投資信託の積立投資を崩しました。
これがまた痛かった・・・

この時点でもう一度考えれば良かった
とも思います。
でも、当時の私は
考えることが出来ませんでした。

強いて、良い経験になったことを探せば、
この時にローンの借り換えという
経験ができたということです。

スルガ銀行からオリックス銀行に
借り換えをした。
その手続きを自分で行ったことは、
経験値を積んだ点では良かったと思います。

金利が変わることで
返済額が変わり、
月々の持ち出しがかなり軽減されたこと、
借り換えの話をした途端に、
金利を下げる話をしてきたこと、等は、

結果としては良い経験になった
と思いますし、後々勉強していった時に、
あの時はそうだったんだ、
と思えるような経験だったと思います。
ハイ、無理やりに良かったことを
探しています。もちろん。

こうして６室保有は変わらず、
借入額は１億７千万円強となりました。

ちなみに、この記事を書いている時点では、
６部屋のうち５部屋は
すでに売却をしておりますが、
この板橋区のワンルームだけは
今も保有しており、この度やっと売却が
決まったところです。
ここまで本当に長かったです。
といってもその要因は取得価格が高く、
ローンの残債が大きいため、売るに
売れなかった。と言う話なんですが・・・

冷静な第三者の目線で見ると、
おそらく新宿三丁目の物件は
この時点でもかなりの
値上がりをしていた可能性が高く、
先方の代表者が
わざわざ個人で買い取る形を取ったのは、
家賃も高く安定していて、
更に今後の値上がりも期待できる
という状況だったから、
かなり美味しい状況だったから、
という可能性が極めて高いです。

もし今の自分の知識と経験と、
人脈があれば、
この時にもっと良い判断ができて、
もっと早く一棟保有に
踏み出せたと思いますが、
高い授業料を払ったと思っています。

正直、その後もこの物件のことは
詳しく調べていないです。
調べれば調べるほど嫌になりそうですし、
逃がした魚は大きいみたいな話になって、
いずれにしても
マイナス思考になりそうだからです。

それもあってか
正直、今まではそれほど気にせずに
進んできたのですが、
こんな風に記事にして書いていると、
今更ながら悔しく思えて来ますね。
でも、そんなネガティブな思いでいても
仕方がないので、
切り替えて前に進んでいきたいと思います。

こうして、私は区分マンションを
６部屋所有するに至りました。
そしてこの２年後から、
今度は本格的に売却に移っていくことになります。

次回以降の回で、
今度は売却のきっかけと経緯について
記事にしていきたいと思います。

ここまで読んでいただき
本当にありがとうございます。

もし良かったら、続きも読んでもらえると
とても嬉しいです。