不動産投資家への道　その5売却編②

みなさんこんにちは。
兼業サラリーマンです。
今回も前回に続き、大量保有していた
区分マンションを売却していくお話です。
初回からの記事のリンクを以下に貼って
おりますので、順に読んでいただけると
これまでの経緯がわかりやすいと思います。

前回は最初に購入した勝どきのマンション
の売却までのお話をしました。
売却を思い立ってスタートして、最初に
売却が決まったものでしたので、
興奮もしましたし、ちょっとした感動、
困った状態からまず一歩踏み出せた。
なんて感じていたことを思い出します。

そこをスタートとして、順次売却を
試みていくわけですが、正直ローンの
残債の問題もあり、トントン拍子には
続いてはいきませんでした。

その次に、
取得した時期が古かったもの、
品川区中延の物件と、明大前の物件に
ついて、まずはサブリースを外す
申し込みを行いました。

前回の勝どきの区分はちょうど
サブリースの見直しのタイミングで
あったため、すんなりと外れましたが、
その次のこの２つは、契約書の内容に
従って６ヶ月後に外したいと、申し出を
行うことからスタートでした。

これも当時の私は知りませんでしたが、
サブリースを外すのにも条件があって、
６ヶ月分の賃料を払ってすぐに外すか、
もしくは６ヶ月後に外すことを事前に
申し出て６ヶ月間は待つか、どちらかの
対応が必要となります。

後者の選択を取ることがほとんど
だと思うのですが、
６ヶ月後の解除の申請をしても、
実際には、借地借家法２８条という
理由を持ち出されて、
解除を拒否されることもあります。

この時ではありませんでしたが、
私も拒否されましたことがあります。

そうなると、契約の更新のタイミング
でなければ外せないこととなり、
下手をすると２〜３年待たなくては
ならないことも起こります。

それもありますので、
現在サブリースで契約されている方は
現在の家賃がいくらで貸しているか？
（もちろん誰が住んでいるか？）
その家賃とサブリースの比較をして
何％ぐらいの水準になっているか、
くらいは最低限、確認しておくべきです。

それに加えて、
契約期間、いつが更新時期か
についてしっかりと確認をしておく
ことがとても大事になります。
一度ご自身でしっかりと確認し、
把握することをお勧めします。

話は戻りますが、
この時は私は、解除の話を
進めながら物件を売りに出して
みたものの、
ローン残債との関係もあって
売り出し価格もそれなりの
水準であったため、引き合いも
少なく、なかなか進みませんでした。

実際にはサブリースを外す作業は
勝どきを売りに出すタイミングから
並行して進めていましたが、
サブリース解除前提という内容では
ほとんど市場の反応はなく、
停滞状態でした。

初めてのことでもあり、
どんな状態が普通かもわからなかった
ので、不安になったり、落ち込んだり
することも多くありました。

唯一の救いは、ご紹介いただき
担当していただいた会社の方が
本当に丁寧に色々なことを
教えてくれたことです。
本当に感謝、感謝です。

一度だけ、品川の話が
進みかけましたが、
マンションの管理組合の
修繕積立金の状況が、
かなり芳しくなく、
将来的な不安も大きいという
指摘が入り、
まとまりませんでした。

恥ずかしいことばかりですが、
そのことも初めて知りました。

こんな経緯もあり、
私自身もずっと売れないかも、
といった不安に駆られました。

明大前はその他の物件に比して
単価が大きかったこともあり、
そもそも具体的な話がほぼ無い
ような状況が長く続いていました。

担当者とも相談し、
長期にわたってレインズ
（不動産屋さんだけが見ることの
　できる公開情報）
に載せているもの印象が悪い
というアドバイスもいただき、
（ずっと売れ残っている不人気な
　物件という印象になるのは
　あまり良くないです。）
一度売却の話を止めて様子をみる
こととなりました。

そんな感じで、中々前に進まない
状況でした。
品川の方は、修繕積立金のことも
あり、心配が増していましたので、
税金や諸経費を加味すれば
実質マイナスでも仕方がない、
と思い。少し売り出し価格を
下げて再掲載するような
形をとりながら、常に売却募集を
出していました。

それと同時にときわ台の２物件のうち
駅近の物件についても、サブリースを
外して前に進めても良さそうだと
判断して、サブリースを外す申し出
をして前に進め始めました。

そんなこんなをしている内に
年は明け、勝どきの売却をしてから
４ヶ月が経過した頃の１月末に
品川の買付が入りました。
金額は勝どきとは違い、
ローンの残債と、手数料を払うと
ほんの僅かですがマイナスとなる
金額でした。

品川は上記でも書いた通り、
修繕積立金でも不安要素が強かった
ため、売却を優先することを
第一に考え、それでも売却を
決断し、３月末に売却をしました。
色んな意見はあるかと思いますが、
自分としては、
良かったと思いっています。

そこからは
さらにしばらく停滞が続きます。
明大前、ときわ台の１つについては
値段も慎重に考えながら、
売り出しを行なっていましたが、
中々買い手はすぐには現れず、
しばらくは現状維持が続きました。

この時ラッキーだったのは、
サブリースを外したことで
少しばかり収益は改善しており、
毎月わずかばかりでも手残りが
あった状態であったこと、
この期間に退去も出ずに
安定していたことです。

やはり、空室等が出ると
この時であれば、単月に
大きなマイナスが発生する
状況だったため、それが
出ることなく、売却を待つ
ことができたことが非常に
大きかったですし、その間に
賃貸期間の更新もあり、更新料
が入ってきたこともあり、
金銭的な不安に苛まれることが
なかったことが本当に
良かったと思います。

その間にも、ときわ台の
浴室乾燥機が壊れて取り替えたり、
といった小さなトラブルは
ありましたが、管理会社さんにも
全面的に協力いただいて、
対応することができました。

むしろ、そんな細々した対応は
サブリースでお願いしている時は、
全く体験することも
ありませんでしたので、
少し不動産経営をしているような
気分になれる経験もできた。
なんて思っています。

そんなこんなで、品川の物件の
売却からほぼ１年後、
明大前と、ときわ台の１つに
ほぼ同時期に買付が入りました。

２つとも手残りもある程度確保
できる水準でもあり、明大前は
決済が少し先でもあり、その間に
返済が進むことで、ときわ台より
も少し多めの手残りが狙えるような
水準でしたので、売却を決断し
手続きを進めていきました。

こうして、ときわ台はその３月に
売却し、明大前はその後の６月末
に決済となって売却となりました。
こうして６部屋保有の状態から、
売却を考え始めて、およそ２年の
歳月をかけて４室を売却し、
残りは２室となりました。

残債もこの段階で、１億７千万から
４千万強と言う水準まで減り、
残り２室、ときわ台と板橋区役所前
となり、月々も何とかギリギリで
大きなマイナスが出ない水準で
やりくりできる状況までに
なりました。

この時点では、一番保有していた
時から比較すれば、かなり不安も
小さくなり、自分自身の状況が
改善しているように感じていました。

一時期は不安ばかりでした、
少しづつ前に進み、手残りも得られ、
状況が改善しつつある。
と感じれらることは、本当に心が
落ち着くというか、穏やかに
構えられる状態であり、
やっとここまでこれた。
と思えたりもしました。

ここからさらに、ときわ台の
もう１室は売却作業をスタートさせ
サブリースも外す作業をスタート
させました。

ただ、この先の流れは、残りの
２室の売却と同時に、１棟物件の
取得に向けた動きもスタートさせる
こととなり、それらを並行していく
流れとなっていきます。

この辺りで、長くなってきたので
また次回にさせていただきます。

改めてこうして振り返って書くと、
闇雲に購入を勧めてしまったこと、
その状況をまずいと思って行動した
ことから、少しづつ道が拓けて
いったこと、後悔もありますが、
自分で道を探し、作っていけた
ような気もしています。

何よりも今振り返れば、こうした
経験を積み重ねることができたこと
は本当に良い経験になったと思います。

もし、同じような境遇の方がいれば、
私が行なってきたのと同じ様に、信頼
できる方を探し、見つけ、時間をかけて
でも対応していけば、何とか道は拓けて
来ると思います。

この体験記が少しでもお役に立つことを
祈っています。

では、また次回お会いできれば
嬉しいです。
ここまで読んで下さって、
本当にありがとうございます。
続きも読んでいただけるとても嬉しいです。