【夢の不動産オーナーに⁈】REITとは何なのか⁈

　『投資』というと株式投資や投資信託をイメージされる方が多いのではないでしょうか？

　ですが、それらと同じくらい『不動産』というワードが浮かぶ方もいらっしゃるかもしれませんね！

　不動産投資は初期費用もかかりますし我々素人には参入しにくいものと思われがちですが、実はそうでもありません。投資信託を活用して不動産投資が可能なのです！

投資信託で不動産？

　新NISAのスタートで投資信託が注目されていますね。このNISA制度ではあらかじめNISA用の投資信託が準備されており、投資家はそのNISA用のラインナップの中から好みの投資信託を選ぶことになります。

　それらの中には不動産に投資をするものが存在します！

『REIT』（リート）と呼ばれるもので、投資家から集めたお金を不動産に投資し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する不動産投資信託のことを指します。

　投資先はオフィスビルや商業施設にマンションなど多岐に渡ります。もともとはアメリカで生まれた投資信託のため、日本のものはジャパンの頭文字を付けて『J-REIT』と呼ばれたりします。そのほか、海外の不動産に投資する「米国REIT」や「豪州REIT」、「英国REIT」などの海外REITがあります。J-REITと比べ、海外REITのほうが高利回りで値動きも激しい傾向があります。

REITの魅力

　REITの魅力は、高い利回りです。過去10年間のJ-REITの平均予想分配金利回りをみると、最低3.02％から最高6.17％の間で推移しています。一方、東証1部株式配当利回りをみると、最高2.77%ですので、REITの利回りは最低でも株式投資の平均より高いということになります。

　なぜJ-REITの利回りはこれほど高いのでしょうか？それは、J-REITの場合、収益の90％超を分配するなど一定の要件を満たすことで、実質的に法人税がかからない仕組みになっているからです。そのため、法人税を負担した上で配当金を支払う「株式会社」と比べ、分配金を出しやすい状況といえるでしょう！

REITのメリット

　REITは証券取引所に上場しています。そのため株式と同じように売買でき、流動性の高さがメリットの1つです。投資に限らず不動産は買い手が必ずしもすぐつくとは限りません。買い手が現れなくては、どんなに良い土地でも現金には出来ませんね。
　また不動産投資に興味があっても、実物不動産には多額の資金が必要です。不動産投資ローンを組んだり、物件探しをしたりといった労力を考えると、ハードルが高いと感じる人も多いでしょう。

　その点、REITなら気軽に不動産投資を始められます。加えて、REITは投資信託と同様、1つの商品を購入するだけで分散投資が叶います。REITを通じて、日本国内のさまざまな不動産に投資できるのです。分散投資を行うことでリスク分散もできますね！

もちろんデメリットも…

　REITは、需要と供給の関係によって価格が決まります。そのため、価格変動リスクにさらされることになるので、不動産投資とは異なる特性を持つ投資だと理解しておきましょう。
　また、REITを運用する法人の倒産リスクもあるので、運用成果や法人の動向をきちんと見守っておきましょう。海外REITへの投資を考えている場合、情報収集の難しさもデメリットです。株式でも海外となると情報収集のハードルは上がりますが、不動産やREITとなるとそれ以上に情報収集が難しくなる傾向があります。

　また海外REITには、為替変動リスクもあります。日本円を外貨に換えたり、外貨を日本円に換えたりするときは、交換レート（為替レート）をもとに計算します。そのため、タイミングが悪ければ「為替差損」が生じるリスクがあり、タイミングがよければ「為替差益」を受け取れます。一概にデメリットとも言い切れませんが、注意は必要です。

ポイントを押さえて活用を！

　REITを購入する時は、投資対象をチェックします。まず「国内REIT」に投資するのか、それとも「海外REIT」に投資するのかを検討しましょう。海外REITに投資する場合はさらに「先進国」を中心にするのか、「全世界」に投資するのかなど投資対象地域を決めます。また、運用にかかるコストである「信託報酬」も要確認です。初めてREITファンドを購入するなら、信託報酬が低いほうが安心です。

　「不動産は興味あるけど手が出ないなぁ…」

　そう思っていた方はぜひREITを活用してください！不動産に興味がなかった方も分散投資で保有する資産の一つとして検討してみてはいかがでしょう？