不動産クラファンでよく聞く「優先劣後構造」とは？
こんにちは！
本noteでは、多くの不動産クラウドファンディングサービスが採用している
「優先劣後構造」
について解説をしていきます。
「優先劣後構造ってよく聞くけど、詳しくは分からない…」
「不動産クラウドファンディングに興味がある・これからする」
という方は、是非参考にしてみてください。
1、優先劣後構造とは？
優先劣後構造とは、ファンドの収益の分配を優先的に受けるものと劣後するものに分けるスキームのことで、その優先出資部分の信用力を高める狙いがあります。
ファンドの収益が出た際には、優先出資者が優先的にその収益を得ることができ、
またファンドが元本割れなど損失が生じた場合には、劣後出資者が先にその損失を負います。
多くの不動産クラウドファンディングサービスにおいては
優先出資者＝投資家
劣後出資者＝不動産特定共同事業法に基づく事業者
となります。
投資家が優先劣後構造を組み入れているファンドに
優先出資するメリットは、「リスクを抑えられること」です。
ここでのリスクとは「運用損失」のことを指します。
これでは劣後出資者に何もメリットがないように思えますが、そうではありません。
劣後出資者は、ファンドの収益が優先出資者に分配・還元された後に残った収益を受け取ることができます。
つまり当初予定していた以上の収益をファンドが上げられた場合、劣後出資者はその分だけ多くの利益を得ることができるということです。
劣後出資者は大きなリスクと引き換えに大きなリターンを得る可能性もあるのです。
2、具体的なシュミレーション
ここからは優先劣後構造を採用したファンドで2つの場合に分けて具体的にシュミレーションを行っていきます。
このシュミレーションの前提として
ファンド総額が1億円
そして優先劣後出資比率が優先出資80％:劣後出資20％とします。
この場合の出資額は、
優先出資者（投資家）が8,000万円
劣後出資者（事業者）が2,000万円になります。
この設定のもとで、
①運用損失が2,000万円
②運用損失が2,500万円
という2つの場合のシュミレーションを行っていきます。
①運用損失が2,000万円の場合
これは総額1億円のファンドを運用した結果、8,000万円（運用損失2,000万円）となってしまったということです。
この場合、まず劣後出資分である2,000万円から毀損します。
損失額である2,000万円は、劣後出資分である2,000万円に収まっています。
そのため、優先出資者側の損失は無しということになります。
②運用損失が2,500万円の場合
これは総額1億円のファンドを運用した結果、7,500万円（運用損失2,500万円）となってしまったということです。
この場合も、先程と同様に劣後出資分である2,000万円から毀損します。
ですが先程と異なり、損失額である2,500万円は、劣後出資分である2,000万円に収まっていません。
ファンド全体の損失額が劣後出資分より500万円多いため、その分は優先出資分が毀損します。
優先出資分8,000万円のうち、500万円が毀損し7,500万円となるため、
1口１万円当たりの損失は625円（6.25%）になります。
2つの場合を見てきましたが、劣後出資があることで、優先出資者のリスクが軽減されるということがわかったと思います。
3、劣後出資比率が高ければ良いの？
今までお話ししてきた、優先劣後構造の説明とメリットを踏まえたら、
「ファンドの劣後出資比率は高ければ高いほど良いのでは」と考えると思います。
確かに「優先投資家の保護」という側面では良いと言えるでしょう。しかし「投資機会」という側面では一概に「良い」とは言えないと思います。
つまりファンドの劣後出資割合が高ければ高い程、投資家の優先出資枠が少なくなってしまうということです。
それは投資機会の減少と言えます。
まとめ
多くの不動産クラウドファンディングサービスで採用されている
優先劣後構造についてここまで解説してきました。
そもそも優先劣後構造って何なのか、というところから運用によって損失が出てしまった時にどうなるのかなというところまで理解していただけたかと思います。
この構造の仕組みやメリットを理解した上で、それぞれの案件のスキームに注目してみても面白いと思います。
ここまで読んでいただきありがとうございます。
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