億ション購入～購入編～
皆さんこんばんは、Marronです。今月我々世帯年収2000万夫婦は遂に都内新築マンションを購入しました。
マンション購入にあたり、既に購入されている方々や不動産系Youtubeなどを参考にしましたが、自分と近い属性である20代・30代の若手で都内の新築マンションを購入している方の意見を見れることが少なかったため、今後検討されている方の参考になったら嬉しいです。
前頁の億ション購入～内見・説明会参加編～にて、マンション購入検討のきっかけ、購入検討の軸や実際内見した都内新築マンション一覧と評価結果をお話しました。
今回は購入編ということで、購入決定後の流れや実際物件を決める際の借入を前提としたキャッシュフローについて共有したいと思います。
目次
マンション購入決定後の流れ
借入を前提としたキャッシュフロー検証
1. マンション購入決定後の流れ
購入したい物件が決まったら、不動産売買契約書を締結するまで以下の流れで進みます。
①住宅ローン仮審査：売主が提携している銀行の中から、自分が借り入れを申し込みたい銀行をいくつか選定し、自分の前年の源泉徴収等の情報を提示した上で希望の借入が通るかどうか審査します。私は月々のローン返済負担額や初回の諸経費などの金額が気になったので、このタイミングで担当者の方に資金計画・諸費用概算書及び償還表の作成をお願いしました。
②希望住戸の申し込み：売り出されている部屋のうち、何階のどの部屋が欲しいかを決め、申し込みを行います。
③抽選：人気で複数の世帯が同一の住戸を申し込んでいる場合は、抽選が行われます。（普通にスーパーであるようなガラガラでランダムに行われ、中継も見れるそう。私は結果しか興味なかったので見ていないです）
④重要事項説明会：無事当選したら、晴れて申し込んだ住戸のオーナーになることができるため、3～4時間かけて宅建士の方よりそのマンションのオーナーになる上での重要事項の説明（主なマンションの契約内容から、共有部の植栽や管理会社との契約、禁止事項等、特に意外だったのは壁から何m以内にピアノを置かない等ルールまで具体的に記載されていたことが記憶に残っています）があります。
⑤売買契約：上記プロセス全て終わった上で晴れて正式に売主との不動産売買契約を買主として締結することができます。私は普段からM&Aの仕事の一環で不動産の売買契約書を読むことに慣れているので、面白かったですが、慣れていない場合はかなりその場で理解することが難しいので、事前にコピーをもらって不明点を洗い出してくるといいのかなと思います。
2. 借入を前提としたキャッシュフロー検証
まず、資金計画書を確認すると、借入先の銀行、金利、返済年数を元に月々いくらローン返済が必要かが計算されていると思いますので、こちらを参照していただければと思います（担当者にお願いすればどこの不動産会社であっても提示してくれると思います）。
また、上記の月々のローン返済額以外のキャッシュアウトフローとして想定される項目は以下となります。
a. 管理費
b. 修繕積立金
c. インターネット利用料
特に修繕積立金については、物件によって大体5年ごとに5,000円～10,000円上昇するように計画されているマンションが多いため、キャッシュフローの検証の際にはこの辺りも加味されるといいかと思います。
また、上記の他に財務関連で言えば、手付金（多くは物件購入価格の10％、現金で売買契約書締結前に振り込みが必要）が必要となります。例えば1億円の物件を買う場合、物件購入を決めた数週間後には1,000万円の現金振り込みが必要となるため、こちらについてはフルローンを検討されている方もご留意された方がいいかと思います。
最終的には自分の年収でマンション購入できるかできないかの判断をするわけですが、巷の情報を集めると年収の何割であれば余裕でマンション買える、とか目安で数値が出ていることがありますが、そんなものは各自の生活で全く変わってくるので、私は月額のキャッシュアウトフロー（ローン返済月額＋管理費＋修繕積立金＋インターネット利用料等）を計算した上で月末の自分の銀行残高がその金額を大幅に上回っているか、きちんと確認した方がいいと思います（案外、自分の月末の銀行残高が足りなかったりします（笑））。
また、確認した上で月々のキャッシュフローが回るか心配な方は、そこで落ち込んだり夫婦で喧嘩する必要はなく、月々のキャッシュインフローを増やす方法（副業や投資して月々配当金を得る等）を考えてローン返済に係るキャッシュフローが安全に回る仕組みを自分なりに構築しておくとよいかと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。ご質問などありましたら、コメントいただけますと幸いです！どうぞよろしくお願いいたします。
Marron