分譲マンションを賃貸するには？～最初に必ず押さえたい3つのポイント～
こんにちは。株式会社エベックの酒井です。
弊社は不動産の企画、売買、賃貸を行う福岡の不動産会社です。
不動産の運用を考えている方への参考となるような内容を定期的にお届けできればと思います。
今回は、初めて持ち家（マンション）を賃貸に出すにあたって、最初に必ず押さえておきたい３つのポイントを解説していきます。
◆はじめに
『持ち家（マンション）を賃貸する』
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『不動産の賃貸経営』
まず念頭に置いて頂きたいことは、賃貸経営はノーリスクで行えることなどありません。失敗しない賃貸経営のために、しっかりと収支計画を作成することをお勧めいたします。
今回の３つのポイントは収支計画（シミュレーション）を立てる際に重要な材料となりますので、確実に押さえておきましょう。
◆ポイント①：家賃査定
【確認したいこと】
・家賃、その他収入
・敷金・礼金等の賃貸借契約の条件
・エリア周辺の家賃相場
・売却金額
まず、賃貸した場合の家賃収入を見ていきましょう。
査定のポイントとしては、ご自身のマンションの家賃収入のみでなく、地域内の家賃相場も知っておくことです。
実際に賃貸経営するにあたって、周辺物件はライバル・競合となる存在です。常に周辺の家賃相場やマーケット動向を意識しておきましょう。
加えて、売却も含め検討している方は一緒に売却査定も行っておくと、比較検討しながら進められるので効率がいいですね。
◆ポイント②：諸経費・ランニングコスト
【確認したいこと】
・ローン返済額
・管理費、修繕積立金、駐車場費用の金額
・固定資産税、火災保険料
・賃貸不動産会社への手数料
家賃収入ばかりに目が行ってしまいがちですが、支出の部分も忘れてはいけません。特に分譲マンションは管理費や修繕積立金といった、所有者様自身が支払わなければいけない費用がいくつかございます。
蓋を開けてみたら、ローン支払や諸経費の支出で家賃収入がマイナスといった事態になりかねません。時には収支から逆算して、家賃や契約条件を見直すことも必要です。
◆ポイント③：リフォームについて
３つ目は、賃貸経営をする上で、最も出費が大きいリフォーム費用について検討していきます。
リフォームは「賃貸するのにいくら費用がかかるのか」という【元手＝投資】の部分です。リフォーム費用（投資した金額）の回収にどのくらい期間がかかるのか？そもそも現実的に家賃収入から回収可能な金額なのか？の検討もしっかり行ってください。これらは賃貸経営する上で、非常に大切な考え方になります。
【確認したいこと】
・リフォーム内容：賃貸物件として適切な範囲・施工内容か？
・リフォーム費用：賃貸経営として回収可能な金額か？
リフォーム費用は、築年数や広さ、現状の傷み具合等で十万円単位で変わります。また、ご自身が住むためのリフォームと賃貸用のリフォームでは内容や単価も違ってきます。
「一つ一つの工事単価は適正か？」
「家賃に合わせたグレード・仕様内容か？」
「過大工事・過小工事になっていないか？」
「借り手を意識したデザインか？」など
見積もり内容のチェックは、リフォーム業界や不動産賃貸業界にある程度精通していないと難しいかと思いますので、必ず２社以上の相見積もりをとり比較・検討することが大切です。また、工事会社のみではなく借り手の募集を行う不動産会社の意見も参考に進めていきましょう。
◆まとめ
以上、持ち家（マンション）を賃貸する上で、最初に押さえたいポイントをご紹介しましたが、これらの材料を使って収支計画をきちんと立てられることができれば、失敗しない賃貸経営に近づけると思います。
今回は賃貸の概要部分のご案内が多かったと思います。もう少し専門的な内容については、今後の投稿でご案内させていただければと思います。今後ともよろしくお願いいたします。
