【時効なし】違法建築を通報されたらどうなる？取り壊し命令/是正勧告について解説
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【時効なし】違法建築の恐ろしさ
違法建築とは、建築基準法や関連法令に違反して建てられた建物のことを指します。主な違反には、建ぺい率や容積率の超過、建築確認申請の未提出、安全基準を満たさない構造などが挙げられます。
違法建築物件をそのまま放置していることには、知らないと怖いリスクがたくさんあります。特に是正勧告や取り壊し命令が行政から下されると面倒なことになりかねません。
また、違法建築に時効はありません。日本の建築基準法には「違法建築が一定期間経過すれば合法化される」という規定はないためです。
本記事では、違法建築を通報されたらどうなるのか、取り壊し命令や是正勧告をことでどういう負担がのしかかるのかについて詳しく解説します。
ちなみに、建築当時の基準に適合していたものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物は「既存不適格建築物」として違法建築とは区別されます。
違法建築を通報される流れ
まずは違法建築を通報されるまでとその後の流れについて説明します。主に以下の流れで違法建築は通報され、順を追って行政処置がとられます。
違法建築の発覚/発見
自治体への通報
自治体の調査開始
是正指導・勧告
行政命令(勧告に従わない場合)
取り壊し命令（最終段階）
強制撤去（行政代執行）
順番に説明していきますね。
①：違法建築の発覚/発見
違法建築は、近隣住民や通行人の指摘、自治体の巡回調査、災害時の建物被害などがきっかけで発覚することが多いです。特に、無許可での増築・改築や、用途変更（住宅を事業用に変更など）が行われた場合、違反の可能性を疑われることがあります。
また、老朽化による倒壊リスクや防火基準を満たしていない建物も問題視されやすく、自治体が調査に乗り出すことも珍しくありません。この段階では、正式な違法建築とは断定されておらず、この後の調査によって判断されます。
② 自治体への通報
違法建築の疑いがある場合、市区町村の建築指導課や関係機関に通報されることが一般的です。通報は、自治体の窓口・電話・オンライン相談フォームなどを通じて行われます。
また、建物の安全性に問題がある場合は、消防署や警察に報告されることもあります。特に、耐震基準を満たしていない建物や、火災時の危険性が高い構造が指摘された場合、早急な対応が求められます。
通報が受理されると、自治体は違反の可能性があるかどうかを判断し、必要に応じて現地調査を行います。
③ 自治体の調査開始
通報を受けた自治体は、違法建築の可能性があるかどうかを確認するため、現地調査を実施。調査では、建築確認申請の有無、建築基準法の違反状況、安全性などをチェックし、必要に応じて所有者や施工業者に書類提出を求めることがあります。
この段階で、明らかな違反が確認された場合は是正指導が行われるため、所有者は指摘された点を改善することが求められます。一方で、違法性が明確でない場合や書類の不足がある場合、追加調査や関係機関との協議が行われるパターンもあります。
④ 指導・是正勧告
調査の結果、違法建築と認定された場合、自治体は是正指導や勧告を行います。違反内容によっては、建築基準法に基づく改善命令が出され、所有者に一定期間内の修正・撤去が求められます。これが是正勧告ということになります。
比較的軽微な違反であれば、必要な手続きを行うことで合法化が可能なケースもあります。しかし、大幅な違反や安全上の問題がある場合、是正されるまで建物の使用が制限されることもあるため、速やかな対応が重要です。
⑤行政命令(勧告に従わない場合)
行政命令は、違法建築に対する是正勧告に従わない場合に発令される強制措置です。
一つ前で説明したように自治体の調査で建築基準法違反が確認されると、まず是正勧告が出され、一定の期限内に改善するよう指導されます。しかし、所有者がこの勧告に応じない場合、建築基準法第9条に基づき、是正命令が正式に発令されます。
命令の内容は、違反部分の撤去、改修、使用停止などであり、従わない場合は過料（軽微な罰金)が科されることがあります。さらに、期限内に改善が行われなければ、より厳しい罰則や強制措置（取り壊し命令・行政代執行）へ進むというわけです。
⑥取り壊し命令（最終段階）
是正命令に従わず、改善が行われない場合、建築基準法第10条に基づき、自治体が取り壊し命令を発令します。この命令は、違法建築が安全性に重大な問題を抱えている場合や、所有者が繰り返し指導を無視した場合に適用される最終的な強制措置。
取り壊し命令が発令されるまでに至るケースは以下の通りです。
違法建築が安全上の問題を抱えており、重大なリスクがある場合（耐震基準違反など）
是正命令を無視し、違反状態が継続している場合
使用禁止命令が出ても建物が放置され、危険な状態が続いている場合
この段階では、50万円以下の罰金に加え、取り壊し費用の請求や財産の差し押さえが行われる可能性があります。
⑦強制撤去（行政代執行）
最終的には、強制撤去（行政代執行）という取り壊し命令に従わない場合に、自治体が強制的に違法建築を撤去する措置がとられることになります。
まず取り壊し命令の期限が過ぎると、自治体から行政代執行の予告通知が送られ、さらに改善がない場合に自治体が専門業者を手配し、所有者の意思に関わらず建物を解体します。
撤去費用は所有者に全額請求され、支払わない場合は財産の差し押さえが行われることもあります。悪質な場合には100万円以下の罰金が科される可能性もあるため、違法建築の放置は大きな経済的負担や法的リスクを伴うと言えます。
違法建築の特徴チェックリスト
違法建築とみなされる建築物の特徴チェックリストは、基本的に以下の８つとなります。
建築確認申請をせずに建てられた建物（無許可建築）
建築確認申請は出したが、実際の建築内容が申請と異なる（設計変更が未申請・未承認のまま工事が行われた場合）
建ぺい率・容積率を超過している建物（敷地面積に対する建築面積や延床面積の制限違反）
接道義務を満たしていない建物（建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していない）
耐震基準や防火基準を満たしていない建物（安全性に問題がある構造）
用途変更の届出をせずに使用されている建物（住宅を事業用に無許可で転用するなど）
建築基準法で定められた高さ制限や斜線制限を超えている建物（周辺環境への影響がある）
建築制限のある地域で無許可で建てられた建物（都市計画区域や風致地区などの規制違反）
とはいえ、これらの特徴に該当するのかどうかを専門家でもない個人が正確に判断するのは困難。
あくまで、建築確認申請と設計変更時の手続きを適切に行うことで違法建築を防ぐ最大のポイントです。また、建築士・不動産業者・行政の建築指導課などの専門家に相談することが重要。
特に、増改築を考えている場合や売買を検討している場合には、事前に専門家へ確認し、違法リスクを回避しましょう。
悪質な業者が原因で知らぬうちに違法建築となった事例も
残念ながら、過去には悪質な施工業者や建築士が確認申請を行わなかったり、意図的に正確な申請をしなかったケースが存在しました。
結果、施主が知らずして違法建築の家を所有してしまっているという事例が後を絶ちませんでした。また、売却や建て替え時に「違法建築」または「未確認建築物」と判明し、問題になるパターンも。
ただし、現在では建築基準法の厳格化や自治体のチェック体制が強化され、無許可建築や虚偽申請のリスクは大幅に減少しました。しかし、依然として一定リスクが潜む古い建物や中古物件を購入する際には、過去の建築確認申請の有無や内容を慎重に確認することが重要です。
違法建築の家を所有している/通報された際の対処法
最後にすでに違法建築の家を所有している/通報された際の対処法について解説します。結論、それは以下の３つ。
違反状況の正確な把握
是正措置が可能かの判断
専門の買取事業者の利用
順番に見ていきましょう。
対処法①：違反状況の正確な把握
まず、所有する建物がどのような点で違法建築とされているのか、正確に理解することが重要。具体的には、建築基準法や関連法令に照らし合わせて、建ぺい率や容積率の超過、接道義務の未達成、高さ制限の違反など、どの規定に違反しているかを確認します。
この際、自治体の建築指導課や一級建築士などの専門家に相談することで、詳細な情報を得ることができます。例えば、建築基準法第9条では、違反建築物に対する是正命令が規定されています。
法的根拠を確認し現状を正確に把握することが、適切な対応の第一歩となります。例え、通報前であっても違法建築はいずれ発覚するものです。ここまで説明したように放置をしておくことで急なリスクが降りかかることを理解しておきましょう。
対処法②：是正措置が可能かの判断
違反の内容を把握したら、次に是正措置が可能かを検討します。軽微な違反であれば、増築部分の撤去や用途変更などで適法化できる場合があります。しかし、大規模な違反や構造的な問題がある場合、是正が困難なことも考えられます。
これらの判断には、専門家の意見が不可欠です。一級建築士や専門のコンサルタントに依頼し、建築確認申請の再提出や構造補強など、具体的な是正方法を検討しましょう。また、是正にかかる費用や期間も考慮し、現実的な対応策を策定することが重要です。
対処法③：専門の買取事業者の利用
是正が困難、または費用対効果の面で現実的でない場合、専門の買取事業者への売却を検討することも一つの方法です。一般的な不動産市場では、違法建築物件の売却は難しいとされています。しかし、違法建築物件の買取を専門とする業者であれば、適切なリフォームや用途変更を行い、再販するノウハウを持っています。弊社ハウスプロデュースの空き家買取サービスであれば訳あり物件の高額買取が可能です。
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違法建築を通報されたらどうなる：まとめ
違法建築はいつ近隣住民や自治体によって通報され、発覚するか分からない建物です。
また、通報されてから是正勧告、行政命令、取り壊し命令、行政代執行と順を追って措置がとられ、罰金費用や解体費用などの高額負担を強いられやすいリスクの高いものでもあります。
違法建築の状況を正確に把握したうえで、是正措置が可能なのかどうか、どのくらいのコスト負担が必要になるのか、あるいは専門買取事業者を利用するなどの選択肢の中から最適なものを選ぶ必要があります。
買取の選択肢を考えるうえで、実績のほか、やはり査定情報を基に比較するのがベストです。以下対応エリアに違法建築物件を保有されている方は、是非我々の無料査定をご利用くださいませ。
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