【どうする】再建築不可物件の裏ワザ！接道義務や調整区域建築の抜け道を徹底解説
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件 とは、現在建っている建物を取り壊した場合、新たに建物を建築することが法律上 許可されない土地 にある物件のことを指します。
主に 建築基準法 や 都市計画法 などの制約により、再建築が認められないケースが発生します。これにより、売却が難しい・資産価値が低い・リフォームしかできない などのデメリットがあります。
再建築不可物件になる主な理由は以下の通りです。
接道義務を満たしていない
既存不適格建築物である
セットバックが必要である
都市計画の制限を受けている
借地権の関係で再建築できない
がけ条例の規制対象になっている
順番に解説していきます。
再建不可の理由①：接道義務を満たしていない
再建築不可物件の主な理由の一つとして、接道義務を満たしていないこと が挙げられます。建築基準法第43条では、建物の敷地は 幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること が求められています。
例えば、袋地（周囲を他の土地に囲まれた土地）や旗竿地（細い通路で道路と接続している土地） などが該当します。これらの土地は、接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることが認められません。
再建不可の理由②：既存不適格建築物である
再建築不可物件のもう一つの理由として、既存不適格建築物 であることが挙げられます。建物が建築された当時は適法であったものの、その後の法改正や規制の変更により、現在の基準を満たさなくなった建物を指します。
例えば、建築基準法の改正により、建ぺい率や容積率の制限が厳しくなった場合、既存の建物が新たな基準を超過してしまうことがあります。このような建物は、現行の法律では新築や増築が認められないため、再建築不可とされます。
再建不可の理由③：セットバックが必要である
再建築不可物件の理由として、セットバックの必要性 が関係する場合があります。セットバックとは、敷地が接する道路の幅員が4メートル未満の場合、道路の中心線から水平距離で2メートル後退した線を道路境界線とみなし、その部分を道路として提供することを指します。
しかし、セットバックを行うことで、敷地面積が減少し、建物を建てるための十分なスペースが確保できなくなる 場合があります。もともと敷地が狭小である場合、セットバック後の有効敷地が建築基準法で定める最低敷地面積を下回ることがあり、その結果、再建築が不可能となることがあります。
また、セットバック部分は、建築基準法上、建築物や塀などの構造物を設置することが禁止されている ため、敷地の利用に制約が生じます。さらに、セットバックにより敷地形状が不整形になることで、建物の設計や配置に制限が生じ、希望する間取りや建築プランが実現できない可能性もあります。
再建不可の理由④：都市計画の制限を受けている
再建築不可物件の理由として、都市計画による制限 が関係する場合があります。都市計画法では、土地利用の適正化や都市の健全な発展を目的として、用途地域や市街化調整区域の指定 など、さまざまな規制が設けられています。
例えば、市街化調整区域 は、都市の無秩序な拡大を防ぐために設定されており、原則として新たな建築物の建設が認められていません。そのため、既存の建物を取り壊して新たに建て替えることができない場合があります。
また、用途地域の変更 により、以前は住宅の建築が可能であった地域が、工業専用地域 や商業地域 に指定されることで、住宅の再建築が禁止されることもあります。
再建不可の理由⑤：借地権の関係で再建築できない
借地権が関係する場合、地主の承諾が得られないと再建築ができない ことがあります。借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」があり、それぞれのルールによって再建築の可否が異なります。
旧法借地権（借地借家法の改正前に設定されたもの）は、借地権者の権利が強く、更新が認められるケースが多い ですが、建て替えには地主の許可が必要になります。一方、新法借地権（1992年以降に設定されたもの）は、契約期間が決められており、期間満了時には基本的に土地を返還する必要があります。そのため、契約期間中であっても再建築が難しいことが多いです。
また、借地権付き建物は、契約内容によって建て替えの条件が厳しく定められている場合がある ため、再建築の際には必ず契約書の内容を確認しなければなりません。特に、地主が再開発や売却を検討している場合、借地権の更新や建て替えの許可が得られないこともあります。
再建不可の理由⑥：がけ条例の規制対象になっている
がけ条例とは、急傾斜地における建築の安全性を確保するために設けられた規制 です。多くの自治体では、地盤の崩落や土砂災害のリスクを防ぐ目的で、がけの近くでの建築を制限 しています。
具体的には、高さ2メートル以上のがけに近接する土地 では、建築時に擁壁の設置や補強工事を求められることがあり、これらの工事を行わなければ建築許可が下りないケースがあります。特に、がけの上に建つ場合は、地盤の強度に問題があると判断され、建築許可自体が取得できない可能性が高いです。
また、がけ条例の規制内容は自治体ごとに異なるため、同じ高さのがけでも、ある地域では建築可能で、別の地域では再建築不可になる ことがあります。そのため、がけ条例の対象地域で物件を購入する際は、自治体の建築指導課に問い合わせ、具体的な制限や必要な対策を事前に確認しましょう。
>>【どうする？】再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ9選
【どうする】再建築不可の裏ワザ
隣地を購入し、接道義務を満たす
建築基準法第43条但し書き道路の適用を申請する
私道の所有者と交渉し、位置指定道路の認定を受ける
既存の建物を解体せず、増改築で対応する
借地権付きなら地主と交渉し、建て替え許可を得る
順番に解説していきます。
裏ワザ①：隣地の一部を購入し、接道義務を満たす
再建築不可物件の多くは、建築基準法第43条で定められた接道義務を満たしていないため、新たな建築が認められません。この問題を解決する一つの方法として、隣接する土地の一部を購入し、敷地を拡張することで接道義務を満たす手段があります。
具体的には、現在の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない場合、隣地の一部を取得して敷地を合筆（合併）し、必要な接道幅を確保します。この方法により、法的な要件をクリアし、再建築が可能となります。
ただし、隣地の所有者との交渉が必要であり、土地の購入費用や手続きに伴う諸費用が発生します。また、隣地の所有者が売却に応じない場合や、希望する土地の価格が高額な場合には、この方法の実現が難しくなることも考えられます。
裏ワザ②：建築基準法第43条但し書き道路の適用を申請する
再建築不可物件の中には、接道義務を満たしていないために新築が制限されているケースがあります。このような場合、建築基準法第43条の但し書き規定を活用することで、再建築が可能となることがあります。
建築基準法第43条第1項では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定められていますが、但し書きとして、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、かつ建築審査会の同意を得た場合には、この限りでないとされています。
この規定を適用するためには、所管の行政庁に対して申請を行い、現地調査や審査を経て、許可を得る必要があります。ただし、専門的な知識が求められるため、建築士や行政書士などの専門家と連携して進めること良いでしょう。
裏ワザ③：私道の所有者と交渉し、位置指定道路の認定を受ける
再建築不可物件の中には、敷地が私道に接しているものの、その私道が建築基準法上の道路として認められていないために、再建築が制限されているケースがあります。
このような場合、私道の所有者と交渉し、その私道を位置指定道路として認定してもらうことで、再建築が可能となることがあります。位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁が指定した道路のことを指します。
私道を位置指定道路として認定してもらうためには、道路の幅員が4メートル以上であることや、道路としての構造基準を満たしていることなど、いくつかの要件をクリアする必要があります。また、私道の所有者全員の同意を得ることも必要となります。
位置指定道路の申請手続きは、自治体の建築指導課などで行われ、申請が認められれば、その私道に接する敷地は接道義務を満たすこととなり、再建築が可能となります。
裏ワザ④：既存の建物を解体せず、増改築で対応する
再建築不可物件では、新たに建物を建てることはできませんが、既存の建物を解体せずに増築や改築を行うことは可能なケースが多い です。
建築基準法では、「改築」や「増築」は再建築には該当しない とされるため、一定の範囲内で建物を補強したり、間取りを変更することが認められています。例えば、老朽化した設備を更新したり、耐震補強を施すことで、物件の価値を向上させることができます。
ただし、改築や増築にも規制があるため、事前に自治体に確認することが不可欠 です。特に、建ぺい率や容積率の上限を超える増築は許可されません。また、耐震性や防火規制に適合するような改修が求められることもあります。
裏ワザ⑤：借地権付きなら地主と交渉し、建て替え許可を得る
再建築不可物件の中には、借地権付きの土地に建てられたもの もあります。この場合、地主との交渉次第では再建築が可能となるケースがあります。
借地権には、旧法借地権と新法借地権があり、それぞれ契約内容が異なります。旧法借地権の場合、借地人（建物の所有者）は基本的に契約更新が可能であり、地主の許可を得ることで建て替えが認められる場合があります。一方、新法借地権では、契約期間が定められており、建て替えには地主の承諾が必要となります。
建て替えを希望する場合、まずは契約書を確認し、建て替えが可能かどうかを把握することが重要 です。そのうえで、地主と交渉し、承諾を得ることで、再建築不可の問題を解決できる可能性があります。
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再建築不可物件は保有するより売却する方がリスクが低い
再建築不可物件を所有している場合、そのまま保有し続けるよりも、売却を検討することが賢明かもしれません。
再建築不可物件の市場価値は、一般的な物件と比較して低くなる傾向があります。通常の物件の50%から70%程度の価格で取引されることが多いとされています。例えば、周辺の同様の物件が2,000万円で取引されている場合、再建築不可物件では1,000万円から1,400万円程度になることが一般的です。
また、再建築不可物件は、購入希望者が住宅ローンを利用しにくいという課題もあります。金融機関は、担保価値の低さや流動性の低さを理由に、融資を渋る傾向があります。そのため、現金での購入を前提とする買主に限定され、市場での需要がさらに縮小します。
加えて、再建築不可物件を保有し続けることには、維持管理や税金などのコストが継続的に発生します。特に、建物が老朽化している場合、修繕やリフォームの費用がかさむことが予想されます。
このような状況を踏まえると、再建築不可物件を早期に売却し、得られた資金を他の投資や資産運用に充てることが合理的な選択となるでしょう。
再建築不可物件の裏ワザ：まとめ
再建築不可物件は、活用が制限されるため、売却を検討するのが賢明な選択肢のひとつです。
建て替えができないため資産価値が下がりやすく、将来的な需要も限定される可能性があります。 さらに、住宅ローンの利用が難しく、現金購入が前提となるため、買い手が限られることも特徴です。
そのため、売却のタイミングを逃さず、早めに専門業者へ相談することが重要になるでしょう。
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