結局いくらあればいい？不動産購入時の諸費用
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらをご覧ください。
まだまだ続いているコロナ禍ですが、買主・売主ともにコロナにかかって内見がキャンセルに、なんて事例もあったりと、
1－3月は不動産市況にとっての商戦期ゆえに、こういった波乱は買い手・売り手ともにちょっとドキドキな状況ですね。
さて、今日は、不動産購入時の諸費用についてお話します。
住宅購入において資金計画は極めて重要です。見に行きたい家を見に行って、案内して、、という作業が中心だと思われてそうな不動産仲介業ですが、実は購入においてもっとも重要なのはプランニングです。
いくらの家を、どういった目的で、何を優先順位として、購入へ進めていくのか。
私の基本スタンスは、「住宅ローンが優位に組める人は早くに家を買ったほうがいい」という考えてですが、当然何でも買っていいというわけではない。自分の目的と、自分の資金計画にあったものを買うべきで、このプランニングのプロセスをおろそかにするといい不動産購入にはなりません。
ましてや、10年ほど前は、とりあえず不動産買っておけば価格が上がったからよかった、、という形の人が多いですが、これからは高どまっていく印象が強いため、単純なキャピタルゲインのみではない精神的含めた利益を勘定していくことが重要です。
さて、その中でも基礎の基礎といえる、不動産購入時の諸費用についてお話しします。
前提、不動産（自宅）購入のデメリットは
①資産の流動性をある程度失う（すぐ現金化できない）
②購入時に賃貸以上のキャッシュアウトが生じる
というものです。②ゆえ、購入したら3～5年以上住むことによってはじめて、賃貸よりも利益的になっていくというものです。そのため、②がいくらかかるかを把握することはとても大事です。
基本：中古住宅は購入価格の7～8%が購入時の諸費用
これが基本です。7～8％というのは、物件価格が高くのなるほど、固定でかかってくるものが想定的に割合が低くなるためです。
新築は仲介手数料が発生しないことがありますが、その代わりに修繕積立一時金が発生したりもします。
それでは見ていきましょう。
仲介手数料：3%
主に中古住宅を購入する際に発生するもので、物件価格の3％＋6万円というのが法廷上限となっています。
ただし、新築戸建てでも購入時に発生することがありますし、逆を言えば仲介が間に入らない取引、いわゆる売主（ディベロッパー等）から直接買う取引には仲介手数料がかかりません。
ちなみに、売主は法人なことがほとんどであり、その場合は仲介手数料なくてお得だね、というところですが、実際は法人の場合は建物価格に消費税が発生しているため、一概にどちらがというわけではありません。
ローン手数料・保証料：借入額の2%
ほとんどの人が住宅ローンを借り入れて購入するわけですが、この借入金額の2%が保証料して、さらに事務手数料3万円程度が発生します。
前述の仲介手数料はなにかと交渉するのに、この事務手数料には無関心で払うかたも多い。もちろん、2%のものを交渉して下がるわけではないのですが、2%ではなく、金利上乗せ型のローンや、某銀行のように30万円固定の銀行もありますので、初期費用を抑えたいという方は検討するのがよいでしょう。
ちなみに、だいたい7年程度で完済・住み替えの可能性がある人は、初期費用ではなく、金利上乗せ型を選んだほうがお得になることがほとんどです。覚えておきましょう。
登録免許税・登記費用 30～50万円
家を買うときはこれが自分の持ち物であるということを法的に証明するために登記を行いいますが、これに対する税金と、この処理を行ってもらう司法書士費用が掛かります。
また、ローンを借りる場合は抵当権を設定しますので、これにも費用が発生します。
いくらかというのは、物件の評価額に応じて異なり、また住宅に対する低減税率というものがあり、おおむね50平米以上・新耐震、というような項目を満たす場合はこの税金が安くなります。物件価格によってきますが、30～50万円程度と覚えておきましょう。
不動産取得税：要件を満たす場合数万円
続いては不動産取得税。
これまた複雑なんですが、
不動産取得税 =
建物の固定資産税評価額 × 税率4％
＋土地の固定資産評価額 × 税率4％
をベースに、現在はこれまた低減税率ルールがあり、一定要件を満たす住宅の場合は大きく税金が減らせます。
ちなみに、評価額とは税務署が決めるので、実際に取引される金額とは異なります。
中古住宅の軽減措置を受けるための要件
自ら居住する目的の住宅であること
取得した住宅の延べ床面積が50～240㎡以下であること（延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む）
1982（昭和57）年1月1日以後に新築されて、新耐震基準を満たすもの
細かい計算は省きますが、50平米以上、新耐震であると税金が安くなる、と覚えておきましょう。
こちらの記事が詳しいので参照してください。
不動産取得税とは？軽減はあるの？いくらかかるか計算方法も解説 | はじめての住宅ローン
多くの場合、低減税率を満たす場合は数万円程度に収まることが多いです。またこの低減税率を受けるためには申請が必要なので、忘れずに申請するようにしましょう。
火災保険料 5年もので～10万円
住宅ローンを組む場合、火災保険に加入することが必須であることがほとんどです。
この保険料が広さなどにもよりますが、10万円は見ておきましょう。また地震保険に入るかどうかでも金額は変わってきます。
6．印紙 3万円前後
紙での契約の場合、この世で最も不思議な税金、印紙税が発生します。
5000万～1億円の取引の場合、3万円。（本来6万円ですが、こちらも低減税率措置があります）
不思議といっているのは、なんとこれ、電子契約だと払わなくていいんですね、、！なぜ。。
ということもあり、また書類の保存性・効率性の観点から当社では電子契約を基本推奨しています。
7．（新築マンションのみ）修繕積立基金 20～50万円
これは新築マンションの購入時のみに発生するもので、「修繕積立準備金」「修繕積立一時金」ともいわれます。
将来の修繕計画などにそなえ、取得時に一括でまとまった金額を徴取するものです。
マンションの価格や方針によって変わってきますが、だいたい数十万円程度です。
番外編：手付金 5%～10%
これは費用ではないのですが、見落としがちなので番外編として。
購入の際、契約から決済まで、ローン利用の場合最低でも1か月はかかります。
その間の保証金として、契約価格の5～10%を手付金として買主から売主へ支払います。中古住宅だと5%が一般的ですが、某大手不動産会社は10%を標準としていることもあります。
新築マンションは10%が標準で、これ毎回すごい話だなと思いますが、契約から引き渡しまで1年以上あるマンションでも、10%払わないといけないので、もったいないというか機会損失というか、、、。必ずあらかじめ確認するようにしましょう。
まとめ
資金計画は大事ということで、初期費用を見ていきました。もちろんこれ以外にも引っ越し代や家具家電の購入費用も含めると、とても大きな金額が必要であることがわかります。
住宅購入はとても大きな買い物です。よく中古不動産のCtoC取引についても私も考えますが、なかなか浸透しえないのは、その意思決定の重さにあると思っています。
それゆえ、しっかり考え、奢らず、適切なパートナーと一緒に、最適な意思決定ができるようにしてもらいたいです。
それではまた
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらをご覧ください。