不動産投資の初期費用って何にいくらかかるの？？？

不動産投資に興味はあっても、実際初期費用がどれくらいかかるかわからないから不安、、、という方も多いのではないでしょうか？
どのような費用が、どれくらいかかるのか、今回は不動産投資の初期費用の内訳についてご紹介していきます！

初期費用の目安
物件価格によって異なりますが、一般的には物件価格の８〜１０%を見込んで計算すると良いと言われています。
2000万円の物件の場合は160〜200万円の初期費用が発生する、ということになります。
それでは初期費用の内訳について見ていきましょう🙋

①仲介手数料

不動産仲介会社を使い、中古マンションを購入する場合に発生する費用です。不動産の売買契約成立時に、売主との間を仲介した不動産会社に成功報酬として支払う形になります。

売主が不動産会社の場合は、「自ら売主」という形になるため仲介手数料はかかりません。

以下、仲介手数料の上限金額計算方法になります。

・200万円以下の物件：物件価格の5%×消費税
・200万円超400万円以下の物件：物件価格の4%＋2万×消費税
・400万円超の物件：物件価格の3%＋6万×消費税
※購入物件の価格は、税抜で計算

②ローン事務取扱手数料

不動産投資ローンを、銀行など借りる先の金融機関へ支払う事務費用です。
金融機関によって金額は異なりますが、借り入れ金額の1%〜3%で設定されている場合が多くみられます。
また、金融機関によっては、繰り上げ返済の際にも事務手数料を支払わなければならないケースもあります。

③ローン保証料

不動産投資ローンの場合、保証会社を保証人とすることが通常です。そのため、融資してくれる銀行とローンを組む場合、ローン保証会社と契約を結びます。その際に、保証会社は万が一に備えて保証料を受け取っておく必要があり、事務手数料と比べて高額な費用になります。
相場は融資金額の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2%～0.3% 程度となります。
保証料を不要としている会社もあります。

④火災保険料（地震保険料）

火災保険の加入は絶対ではありませんが、天災などで物件が損壊した場合に備えて、ローン契約と同時に火災保険に入っておくことも求められるケースも多くあります。
費用については保険会社やプランによって金額が異なりますが、マンションの場合10年間で10万円程度の見込みと言われています。
また、火災保険は加入すると、確定申告時に経費として申告ができるというメリットがあります。

⑤不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

不動産を所有する際、所有権の「登記」をします。中古物件の所有権移転手続きにかかる費用は、不動産価格の2.0%となりますが、新築の場合は所有権保存登記という手続きになります。
また、不動産投資ローンで購入する場合、抵当権設定登記が必要となり、借り入れ金額の0.4％が登録免許税として発生します。
不動産登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の2つに分かれます。
手続きを自分自身で行う場合司法書士報酬は発生しませんが、複雑で専門性の高い業務のため、一般的に司法書士を利用します。
司法書士報酬は、10万円前後と言われています。

⑥不動産取得税

物件購入時には発生せず、購入後数ヶ月〜半年後程で「納税通知書」が届き、各都道府県へ納める税金のことです。
金額は、土地・家屋の場合固定資産税評価額の3%、非住居の家屋の場合は4%（平成20年4月１日から令和３年3月３１日まで）が費用としてかかります。

⑦印紙税

一定の「課税文書」に課される税金のことです。
売買契約書や建物の建築工事請負契約書、金融機関との金銭消費貸借契約書を交わす際に、印紙税を納めます。
印紙税は契約書記載金額によって異なります。
不動産取引の金額が10万円を超える場合は「軽減税率」が適用されます。
不動産の譲渡に関する契約書のうち下記2点に該当するものが対象です。
（1）記載金額が10万円を超えるもの
（2）平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるもの
これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

納税方法は、収入印紙（切手のようなものです）を購入して契約書に貼り、印鑑を押すことで納付という形になります。
また、不動産取引で受領した金銭に対して領収証を発行する必要があり、こちらも印紙税の対象になります。
しかし受取金額が5万円未満の場合は、非課税となります。
※個人から購入する場合の領収証は、営業性のない取引となり印紙税納付をするひつようはありません。

⑧固定資産税・都市計画税

購入後にかかる費用となりますが、固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている人に対して課税される税金のことです。
納税時期は、市町村により異なりますが、計算方法は不動産価額（固定資産税評価額）×1.4%となります。
東京都の場合、この2つを合わせて納付します。
不動産売買の年には、買主と売主で起算日から引渡日までを売主、引き渡し以降を買主が費用負担するという形で決済時に清算される事が多く、売主が一括で納税をするという形式を取ることが一般的です。

以上、不動産購入時に発生する初期費用の内訳についてご紹介させていただきました。
通常、不動産投資ローンでは物件の価値で担保される金額のみですが、頭金なしでフルローンを組める場合もあります。
また、諸費用もカバーするオーバーローンが可能な金融機関もあり、不動産投資が始めやすい風潮にあります。
購入後のリスクやローン返済金額など、無理のない資金計画をした上で始めることをお勧めします。

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