ZEH（ゼッチ）って何？？
地球温暖化問題という環境問題に対して、世界では様々な対策が実地されています。
不動産業界でも、二酸化炭素の排出量が問題視され、対策が検討されてきました。
そんな中で政府は、2030年にZEHを義務化すると公表しました。
これからの不動産投資に関わるZEHについて、まだよく知らない方の方が多いかもしれません。
今回はZEHについての基礎知識と、不動産投資にどのように関わるのかをご紹介いたします！
①ZEH（ゼッチ）とは
ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略です。
太陽発電や蓄電池を活用し、外壁や窓を高断熱性能にするなど、住宅での消費エネルギー消費量の収支を正味ゼロの住宅のこを指します。
2015年、経済産業省が「ZEHロードマップ」を策定し、3つの定義が記載されています。
1.ZEH
省エネ基準などの条件を満たした住宅
2.Nearly ZEH
日当たりの良くない地域で設けられているZEHの基準
3.ZEH Oriented
都市部の狭小地などで日当たりが良くない場所のために設けられているZEHの基準
太陽光エネルギーがかかわるため日当たりの有無、住宅の場所により認定基準は異なります。
②ZEH住宅の要素
ZEH住宅と認められるには、一定の基準をクリアしていなければなりません。
（1）高断熱
外皮の断熱性能を大幅に向上させるため、外壁や屋根などに高機能な断熱材を使う。
窓枠に樹脂素材を使用したり、複層ガラス（ペアガラス）を使用する。
（2）省エネ
エネルギーの消費効率の良い給湯器（エコジョーズ、エネファーム、エコキュート）を使う。エネルギーの消費効率の良いエアコン、床暖房、換気設備、LED照明など高効率な設備システムを導入することで、室内環境の質を維持しながら省エネルギーを実現する。
（3）創エネ
再生エネルギーの導入として屋根にソーラーパネルを搭載し、太陽光により発電する。
具体的な条件としては、下記4つを満たした住宅になります。
（1）強化外皮基準を満たしたうえで、UA値0.4ｗ/㎡Ｋ以下（1.2地域）、0.5ｗ/㎡Ｋ以下（3地域）、0.6ｗ/㎡Ｋ以下（4～7地域）であること
（2）再生可能エネルギーなどを除いて、基準一次エネルギーの消費量を20％以上削減すること
（3）再生可能エネルギーを導入していること
（4）再生可能エネルギーに加えて、基準一次エネルギー消費量から100％以上削減すること
③不動産とZEHの関係
不動産分野での二酸化炭素の排出量は、日本全体の3分の1を占めている状況の中、ZEHは持続可能な環境価値の高い不動産として政府が推奨しています。
日本政府は2019年に「パリ協定にもとづく成長戦力としての長期戦略」を策定して国連に提出し、長期戦略では最終到達点として「脱炭素社会」が掲げられました。
日常的に温暖化ガスを排出している住宅にとって「脱炭素社会」は容易ではありません。
そのため、エネルギーを作り出す「創エネルギー」も担うZEHが、今後環境問題に大きな影響を与えるのではないかと注目されています。
④ZEHによる不動産投資への影響
前述のとおり、経産省や国土交通省、環境省は「2020年までにハウスメーカーなどが新築する注文戸建住宅の半数以上、2030年までに新築住宅の平均環境性能がZEH基準に達する」とした政府目標の実現に向け、ZEHはこれから徐々に増えていくでしょう。
また、2020年10月「2050年までに、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする」と宣言され、2020年12月に「グリーン成長戦略」が発表されました。
「ZEHロードマップ」を計画したことが、国の大きな方針としてより明確になったのです。
実際に一戸建てだけでなく、賃貸マンション、分譲マンションでもZEN化が進んでいます。
今後投資用の物件を選ぶ際に、「ZEHであるか否か」という点も大きなポイントになってくるでしょう。
ZEHの場合、賃貸物件としての付加価値が付いているため、高めの賃料設定が可能です。
通常の不動産投資で懸念される、経年劣化による賃料の下落についてもZEH以外の物件に比べ小さいと言われています。
建築時のコストがかかっているため、その分物件価格も高くなります。
しかし長期的な保有を目的とする場合であれば、環境面にも配慮し、入居者が暮らしやすい設備が整っているZEHを選択するという風潮が広まっていけば、空室リスク対策に繋げることができるでしょう。
レジ袋の有料化や、プラスチックストローの廃止など、日常の中で環境問題への問題意識が高まってきている中、住まい選びにもその意識は根付いていくと考えられます。
また、今後ZEH物件のみ対象の、税金関係での優遇や助成金などが増えると予想されます。
⑤補助金制度
2021年に新築住宅を建築、または購入をする個人が居住用として使用とする目的対象の補助事業は3つ存在します。
※以下の補助金は、戸建て住宅が対象です。
（1）ZEN支援事業（環境省）
対象住宅：「ZEH」「Nearly ZEH」「ZEH Oriented」
交付要件：ZEHロードマップにおける「ZEH」の定義を満たしていること、
一般財団法人環境共創イニシアチブに登録されているZHEビルダーやプランナーが関与する住宅であること
補助額：60万円/戸
蓄電システムを導入する場合は、2万円/kWh、補助対象経費の3分の1または20万円のいずれか低い額を加算
（2）次世代ZEH＋実証事業（経済産業省）
対象住宅：「ZEH」「Nearly ZEH＋」
交付要件：ZEH＋の要件を満たしたうえで以下の3つの設備のうち1つ以上を導入していること
1．蓄電システム
2．燃料電池
3．V2H充電設備（充放電設備）
補助額：次世代ZEH+ 105万円/戸
・蓄電システムを導入する場合は、2万円/kWh、補助対象経費の3分の1または20万円のいずれか低い額を加算
・燃料電池：定額4万円〜11万円加算
・V2H充電設備（充放電設備）：補助対象経費の2分の1または75万円のいずれか低い額を加算
（3）地域型住宅グリーン化事業（国土交通省）
対象住宅：「ZEH」
交付要件：原則として地域材を使用した一定の性能を有する木造住宅であること、国の採択を受けたグループの構成員である中小住宅生産者等により供託される住宅であること
補助額：140万円/戸かつ掛かり増し費用1/2以内
・地域材の活用により上限20万円加算
・三世代同居への対応または若者・子育て世帯については、加算（調整中）
2022年も住宅の重点対策が実地され、戸建てだけでなく集合住宅の建築や購入に対しても、ZHEに関わる補助金が出る予定です。
今後益々重要視される環境問題に対して、不動産業界ではZEHという形で普及が進むことが予想されます。
日本政府としても普及を加速させるために、補助金や助成金などの優遇は増えていくでしょう。
新築物件を購入される際は、ZEHであるかという点も物件選びのポイントにしてみてください。
エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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