サブリース契約ってなに？

不動産投資をすでに始めている方の中には、「サブリース契約」を結んでいる方も少なくはないのでしょうか？
近年サブリース契約についてのトラブルも多く、オーナー様からのご相談も増えてきている状況です。
そもそもサブリース契約とはどんなものなのか、オーナーにとってのメリットやデメリットはどんなことがあるのか。
今回はそんなサブリース契約についてご紹介していきます！

①賃貸管理の種類

まず、賃貸管理の種類には「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つが存在します。

（1）自主管理

その名の通り、オーナー自身が全ての管理業務を行う管理形態になります。メリットとしては、委託をしないので管理費用が発生しない点です。しかし、デメリットとしては入居者からの家賃回収や、退去時の原状回復工事の手配など管理業務の全てを行わなければならないという点です。
不動産投資をしている方で自主管理をしている人は、非常に少数です。

（2）管理委託

マンションの管理業務を、管理会社に委託します。管理会社ごとに業務の詳細は異なりますが、一般的には入退去時の募集や、原状回復業務、入居者からのクレーム対応など賃貸経営の業務全般を委託することができます。
メリットとしては、管理費用として家賃の2～7％程度支払えば、オーナーの手間が省けるという点です。
デメリットとしては担当者や管理会社によって業務の質が異なる点と、管理費用は発生しますが空室時は収入が無いという点になるでしょう。

（3）サブリース

サブリース契約とは、不動産管理会社（サブリース会社）がオーナーからマンションなど物件を借り上げて、その物件の入居者に転貸（又貸し）をする管理形態のことをいいます。
オーナーとサブリース会社で賃貸契約が結ばれ、さらにサブリース会社と入居者で賃貸契約を結ぶ形になるということです。
サブリース契約の場合、物件の入居者の有無にかかわらずオーナーへ保証賃料を支払われます。
サブリース契約のほとんどが「家賃保証型」の契約で、一定額の決められた保証賃料がーオーナーへ支払われます。
保証賃料は管理会社によって異なりますが、入居者が支払っている家賃から大体10％～20％程をマイナスした金額になります。
契約期間については、サブリース契約の多くが10年から30年です。その間に2～3年に1度契約更新機会があります。

②サブリース契約のメリット

（1）空室リスクを防げる

入居者が退去してしまうと、自主管理や管理委託の場合収入が0になってしまします。
入居者がいなくても、毎月の管理費や修繕積立金等を建物管理会社へ支払いをしたり、ローンの返済は支払わなければなりません。
サブリースの場合は毎月決まった賃料がオーナーへ支払われるので、空室時の収入の心配をする必要がなくなるという点が最大のメリットと言えるでしょう。

（2）負担の軽減
全ての管理業務を任せることになるので、家賃の回収業務や入居者の対応などで時間や手間を省くことができます。
サラリーマンなどメインの仕事をしている人にとっては、一括で任せることができるという点が大きなメリットになるでしょう。

③サブリース契約のデメリット

（1）手数料割合が大きい
上述したようにサブリースの場合、管理委託に比べて手数料の割合は大きくなります。管理手数料として家賃の10～20％を支払う形になるので、収入は80～90％になります。
この割合が大きすぎる管理会社には注意が必要です。
サブリース契約を結ぶと、実際の入居者が支払っている家賃をオーナーに提示しない管理会社がほとんどです。
そのため、自身のマンションが実際にいくらの家賃で貸し出されるのか、賃貸募集のポータルサイトなどを活用して調べておくとよいでしょう。
また、礼金や更新料はサブリース会社の収益になるため、ほとんどの場合がオーナーには支払われないという点も、デメリットの一つです。

（2）サブリース家賃の減額リスク

最初に掲示された保証賃料額（サブリース家賃額）は、契約終了までに同額であることは基本的にありません。
つまり、入居者が退去したタイミングや、サブリーク契約の更新のタイミングなどでサブリース家賃を低くされてしまうケースがほとんどなのです。
もちろん別の管理形態の場合でも、基本的に築年数が経過すれば設定する家賃も減額する必要はでてきます。
しかしサブリースの場合、通常のペースよりも早い段階で減額を要求されることが多くあります。
空室にはならないものの、確実に賃料が減っていってしまう点は大きなデメリットでしょう。

（3）トラブルが多い
不動産業界では、サブリースに関するトラブルは非常に多く耳にします。
中には社会問題にまで発展した事件もありました。
トラブルの内容としては、サブリース会社が倒産してしまって、オーナーに家賃の支払いができなくなってしまったり、「家賃は全く減額することはない」と伝えていたにもかかわらず、借地借家法の「契約条件に関わらず、賃借人は家賃の増・減額を請求できる」を訴えて減額を提示する、などということが挙げられます。
また近年、オーナーから「サブリース契約の解約ができない。」というトラブルも多々発生しています。
借地借家法上、オーナーは「貸主」サブリース会社は「借主」になるため、「貸主」からの解約は「正当事由」が必要にまります。借地借家法は、基本的に「借主」を守る法律となっているので、難しい問題ではあります。

サブリース契約は、上手に運用すればオーナーにとってメリットに繋がります。
しかし、契約前に契約内容をしっかりと確認するなどデメリットについても十分理解したうえで、慎重に判断する必要あります。
エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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