【無料】225兆円の爆弾！米国商業用不動産価格暴落の波紋

今回の動画は、アメリカの商業用不動産市場が直面している危機と、その影響が世界中に波及する可能性について警鐘を鳴らす内容です。リモートワークの普及によるオフィス需要の激減、225兆円規模のノンリコースローンの期限到来、不動産価値の4割下落など、深刻な状況が詳細に解説されています。さらに、この危機が日本を含む世界の金融システムにも影響を及ぼす可能性があることが指摘されており、投資家や一般の人々に対して、グローバルな視点で経済動向を注視することの重要性を訴えかけています。

話者の紹介

牧野知弘氏：東京大学経済学部を卒業後、第一勧業銀行（現みずほ銀行）に入行。 その後、ボストンコンサルティンググループを経て、1989年三井不動産に入社。 その後、J-REITの執行役員、運用会社の代表取締役を経て、 現在はオラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産プロデュース業を展開。

動画

今回は日本語なので動画を直接観れば内容が分かりますが、動画の内容を時短で確認できるように要約をします。要約は、短・長がありますので、関心の度合いに応じて選んで読んでみてください。

要約（短）

本動画では、アメリカの商業用不動産市場が直面している危機と、その影響が世界中に波及する可能性について詳しく解説されています。アメリカのオフィス空室率は現在約20%に達し、2026年には24%まで上昇すると予測されています。これは主にリモートワークの普及によるものです。さらに、米国の商業用不動産の価値が1年で4割も下落したことが報告されており、これは「暴落」と呼べるレベルの深刻な状況です。

この状況下で、約225兆円規模のノンリコースローンの期限が今後2年間で到来します。これらのローンの借り換えが困難になれば、次々とデフォルトが発生する可能性があります。この問題は単にアメリカだけの問題ではなく、グローバルな金融システムと密接に関連しているため、日本を含む世界中の金融機関や投資家にも影響を及ぼす可能性があります。

牧野氏は、この状況を「対岸の火事」と考えるのではなく、グローバルな視点で経済動向を注視することの重要性を強調しています。投資家や一般の人々に対して、Jリートの動向や世界の金融ニュースを常にチェックし、自分で考えて判断することを推奨しています。また、不動産市場は金融市場と密接に関連しているため、両者の動向を総合的に見る必要があると指摘しています。

この危機は、リーマンショックの再来となる可能性も示唆されており、世界経済に大きな影響を与える可能性があります。したがって、不動産投資を考えている人だけでなく、一般の人々も含めて、この状況を注視し、適切な対策を講じることが重要だと結論づけています。

要約（長）

本動画では、アメリカの商業用不動産市場が直面している危機と、その影響が世界中に波及する可能性について詳細に解説されています。現在、アメリカのオフィス空室率は約20%に達しており、ムーディーズの予測によると2026年には24%まで上昇すると言われています。これは主にリモートワークの普及による影響です。日本の都心5区のオフィス空室率が約6%であることと比較すると、その深刻さが際立ちます。

さらに衝撃的なのは、アメリカの商業用不動産の価値が1年で4割も下落したという報告です。これは「暴落」と呼べるレベルの深刻な状況です。この背景には、リモートワークの定着によりオフィス需要が激減したことがあります。多くの企業が、オフィススペースの削減を検討し始めており、これがさらなる空室率の上昇につながると予想されています。

アメリカでは、テナントとの契約期間が10年から15年と長期であることが一般的です。しかし、リモートワークの普及により、多くの従業員がオフィスに出勤しなくなっています。契約更新時には、多くの企業がオフィススペースの縮小を検討する可能性が高く、これが今後のオフィス需要のさらなる低下につながると予想されています。

また、WeWorkのようなコワーキングスペースの台頭も、従来のオフィス需要に影響を与えています。企業は固定費であるオフィス賃料を削減し、必要に応じてコワーキングスペースを利用する「変動費化」の傾向が強まっています。これにより、大規模なオフィスビルの需要が更に減少する可能性があります。

この状況下で、約225兆円規模のノンリコースローンの期限が今後2年間で到来します。ノンリコースローンは、物件自体が担保となるローンで、返済不能となった場合、貸し手は物件以外の資産に対して請求権を持ちません。しかし、物件価値が大幅に下落している現状では、これらのローンの借り換えが困難になる可能性が高く、次々とデフォルトが発生する恐れがあります。

この問題は単にアメリカだけの問題ではありません。グローバルな金融システムと密接に関連しているため、日本を含む世界中の金融機関や投資家にも影響を及ぼす可能性があります。実際に、日本のあおぞら銀行が今年初めに324億円の特別損失を計上し、その原因がアメリカの不動産投資の失敗だったことが報告されています。また、韓国の大手金融会社も同様の損失を被っています。

牧野氏は、この状況を「対岸の火事」と考えるのではなく、グローバルな視点で経済動向を注視することの重要性を強調しています。投資家や一般の人々に対して、Jリートの動向や世界の金融ニュースを常にチェックし、自分で考えて判断することを推奨しています。

また、不動産市場は金融市場と密接に関連しているため、両者の動向を総合的に見る必要があると指摘しています。例えば、Jリートの動向は、世界中の投資家が日本の不動産市場をどう見ているかを示す指標となります。Jリートの価格が上昇している場合は投資家の期待が高まっていることを示し、下落している場合は悲観的な見方が強まっていることを示します。

さらに、牧野氏は金融情報を常にウォッチすることの重要性を強調しています。アメリカだけでなく、ドイツなど他の国々の不動産市場の動向や、世界の主要銀行の業績などをチェックすることで、グローバルな経済動向を把握することができます。これらの情報は、日本の不動産市場にも影響を与える可能性があるため、投資判断の重要な材料となります。

この危機は、リーマンショックの再来となる可能性も示唆されており、世界経済に大きな影響を与える可能性があります。したがって、不動産投資を考えている人だけでなく、一般の人々も含めて、この状況を注視し、適切な対策を講じることが重要だと結論づけています。

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