ドバイ不動産市場の現状と今後の展望
人口動態と労働市場の現状
ドバイの人口は2021年から堅調に増加しています。2021年末時点で約342万人だった人口は、2022年に約348万人、2023年に約356万人と年1～2%台で拡大し 、2024年には約379万人に達しました 。そのうち実に90%以上が外国人居住者です 。ドバイの労働力人口もほぼ全てを外国人労働者が占めており、例えば2016年時点で就業者の約96%が非UAE国籍の人々でした 。このように人口構成が海外からの労働者に大きく偏っていることは、住宅需要にも影響を及ぼしています。単身赴任や出稼ぎ労働者が多いため、賃貸中心の需要や手頃な住宅へのニーズが高い一方、こうした労働者層は不動産購入層には直結しにくいという側面があります。
しかし近年、政府はゴールデンビザ（長期居住ビザ）の発給拡大などを通じて投資目的の居住者誘致にも注力しています。実際、政府の改革として外国人にゴールデンビザを発給することは、住宅市場を賃貸から購入へと傾ける要因になると見られています 。
このような施策により、将来的にはドバイに長期定住し自宅を所有する外国人投資家や高度人材の比率を高め、人口構成のバランス改善と不動産需要の質的転換が図られています。
不動産市場の動向と影響
急増する人口に対して、住宅の需要も年々高まっています。その一方で、新規供給が需要に追いついていない状況が指摘されています。例えば2023年にドバイで引き渡された新築住宅ユニットは約5万戸でしたが、同年の人口増加（約10万人）の半分程度に留まり、供給不足が顕在化しました 。ただし高級物件に賃貸で住める層が実際の過不足を見極めるには難しい状況にあります。
業界関係者も「外国人流入の高さや賃料上昇による居住者の購入志向の強まりにより、2024年においても需要に供給が追いつかないだろう」と予測しています 。この需要超過の状況は住宅価格と賃料の上昇をもたらし、投資家にとっては追い風となっていました。2025年以降についてはこの後検証したいと思います。
2024年以内は特に高級レジデンス市場の伸びが顕著でした、裕福な投資家層の流入により、ドバイのプライム（高級）住宅価格は世界的にも突出した上昇を示しました。実際、2021年にはドバイの高級住宅価格が前年比44%も急騰し、これは世界最高水準の伸びでした 。その後も勢いは続き、2023年もアパートが約19.8%上昇、ヴィラ（戸建て）は21.8%上昇するなど全体として二桁台の価格上昇が見られます 。主要エリア別に見ても上昇傾向は明らかで、例えばドバイマリーナの高級アパート価格は2023年に前年比約24%も上昇しました 。新興開発エリアであるドバイ・クリーク（ドバイクリークハーバー）でも、2024年前半だけで価格が23%超上昇しており 、ダウンタウンやマリーナなど従来から人気の地域と同様に大きな伸びを示しています。高級物件の需要拡大は、富裕層や海外投資家がドバイを安全な資産投資先とみなしていることを反映しており、今後数年は持続的な需要が見込まれるとの分析もあります。
建築ラッシュと市場の変化
ドバイではここ数年、大規模プロジェクトの開発ラッシュが続いており、市場に新たな変化をもたらしています。その背景には、経済多角化戦略や将来の人口増に備えた都市計画があります。ドバイ政府は**「ドバイ2040アーバンマスタープラン」**を策定し、2040年までに人口約580万人を収容できる持続可能な都市成長を目指しています 。現在の人口規模から見ても野心的な目標であり、この計画に沿ってインフラ整備や新都市開発（例：人工島パーム・ジュベル・アリの再開発承認 、エキスポ2020跡地のエキスポ・シティへの転換など）が進められています。道路や公共交通（メトロ延伸等）の拡充も着実に進行しており、不動産市場を下支えする基盤が強化されています。
同時に、当局は建築規制の強化にも取り組んでおり、市場の持続的発展と投資保護を図っています。高層ビル火災の問題が顕在化したことを受け、2017年にUAEの防火安全基準（建築基準コード）は大幅改訂されました。この新基準書は2011年版の2倍となる約1,426ページに及び、外壁の防火性能試験や設置・保守基準を厳格化する詳細なガイドラインを含んでいます 。加えて、ドバイでは不動産開発に対するエスクロー（信託保全）制度やプロジェクト管理の厳格化（RERAによる監督）など、投資家を保護し市場の信頼性を高める枠組みも整えられています。これらの規制強化は一時的に開発ペースを適正化させる効果もありますが、中長期的には建物の品質向上とリスク低減につながり、結果的に投資価値を守ることになります。
高級レジデンスの設計者と施工会社の重要性
投資家向け高級レジデンスでは、誰が設計・施工したかという点も、その物件の価値や将来性を判断する上で重要な指標となります。優れた設計者による魅力的なデザインや、実績ある施工会社による高品質な建築施工は、物件のブランド力と資産価値を高めるからです。
例えばドバイ・クリークハーバー地区に位置する高級ツインタワープロジェクト「アドレス・ハーバー・ポイント（Address Harbour Point）」を見てみましょう。設計は世界的な建築設計事務所であるCallison RTKL社が手掛けており、同社は富裕層に人気のドバイヒルズエステートのマスタープランも担当した実績があります 。施工については、アラブ首長国連邦で50年以上の実績を持つ老舗ゼネコンのOverseas AST社が担当しており、同社はかつて人工島パーム・ジュメイラの建設にも関与した経験を持ちます 。こうした著名な設計・施工陣によって開発されるプロジェクトでは、デザイン面・構造面双方で厳格な品質管理が行われ、完成度の高い物件となることが期待できます。その結果、生み出される建物はランドマーク性のある洗練されたデザインと高い施工品質を備え、テナントやバイヤーからの評価も高くなります。実際、信頼できる施工会社が携わった物件は引き渡し遅延や欠陥リスクが低減されるため、投資家は安定した賃貸収入や将来的な売却益を見込みやすくなります。加えて、高級ブランド「アドレス」シリーズを展開するデベロッパー（EMAAR社）の信用力も相まって、同物件は長期的な資産価値の維持・向上が期待できると言えるでしょう。
以上のように、ドバイの不動産市場は力強い人口増と経済成長に支えられ、中でも高級住宅セクターは投資家に魅力的な機会を提供しています。一方で、市場の持続性を確保するための規制強化や質の高い開発も進んでおり、都市基盤の整備と相まって健全な成長軌道にあります。投資家にとっては、人口動態や需給バランスを注視しつつ、プロジェクトの開発主体や品質にも着目することで、ドバイにおける不動産投資のリスクを抑えつつ最大限のリターンを得る判断材料となるでしょう。
ドバイの住宅市場における供給と需要のバランスを詳細に分析し、購入層の実態や供給過多・供給不足の現状を明確に示します。
ドバイ住宅市場の需給バランス
（2023～2024年最新分析）
1. 住宅購入層の動向
投資家・富裕層によるオフプラン需要: ドバイの不動産市場は世界中の投資家・富裕層から注目を集めており、建設中（オフプラン）の物件購入は主に彼らによって牽引されています 。欧州など他地域に比べ高い利回りが期待できていたため、海外からの資金流入が旺盛でした。実際、2023年の高額物件（超高級住宅、AED1,000万以上）の販売は前年比20.5%増加しており、世界中の富裕層がドバイのプライム市場に参入しています 。国籍別では中国人（18%）、イギリス人（14%）、インド人やロシア人などが主要な買い手となっており、ドバイを資産投資先・セカンドホーム先として選ぶ動きが顕著です 。政府の導入した長期居住ビザ（ゴールデンビザ）制度も富裕層投資家の定住を促し、この層の購入意欲を下支えしています 。
長期居住者の購入動向: ドバイ在住の中～高所得の長期居住者（駐在員など）も、市場の一部を支える購買層です。近年の賃料高騰を受け、**「賃貸より購入」**へ踏み切る居住者が増えています。2023年末のドバイ人口は約370万人に達し（2026年までに400万人に増加予測） 、人口増による住宅需要が拡大する中、自ら居住する目的で新築物件を購入するケースもみられます 。特に職住環境を安定させたい中堅層にとって、将来の資産価値上昇やビザ取得を見据えてオフプラン物件に投資・購入する動きが出ています。
ワーカー層と賃貸需要: 一方で、サービス業や建設業などに従事するワーカー層（低～中所得労働者）による住宅購入はごく限定的です。物件価格の高さや住宅ローン利用のハードルから、この層の大半は賃貸で暮らしており、自前の住宅取得には至っていません 。家賃上昇に伴い生活負担が増す中でも、十分な手頃価格の持ち家が供給されていないため、多くはドバイ近郊のシャルジャ等から通勤するなどして対応しています 。つまり賃貸需要はワーカー層によって底支えされており、この層の購入参加が極めて限定的であることがドバイ市場の特徴となっています。
2. 住宅供給と需要のバランス
新規供給数と価格帯の内訳
供給戸数とプロジェクト数: 2023年のドバイでは約39,000戸の住宅が新たに完成し、2024年も38,500戸前後が引き渡されました。これは2019～2023年の年間平均供給（約4万戸）とほぼ同水準ですが、今後の供給計画は大幅に拡大しています。実際、2025～2026年にかけて約182,000戸もの新規住宅供給が予定されており、直近の年平均を大きく上回るハイペースです 。2023年には不動産各社が次々と新規プロジェクトを発表しており、2023年上半期だけでも42,000戸超のユニットが新規発売されました 。この新規供給は**アパートメントが中心（全体の約83%）**で 、地域的にはアル・バーシャ・サウス、ビジネスベイ、ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル（JVC）、パーム・ジュメイラといった主要サブマーケットに集中しています 。高層マンションから郊外の戸建コミュニティまで多岐にわたる開発が進行中です。
価格帯別の供給・取引構成: ドバイの物件価格帯は多様ですが、取引ボリュームの中心は中価格帯（ミドルクラス）となっています。2024年末時点の取引額ベースで見ると、AED100万以下の価格帯が全体の28%、AED100万～200万が34%を占め、約6割強が200万ディルハム以下の住宅でした 。これらは一般的な中堅層・投資家に人気の価格帯です。一方、AED300万～500万の高級物件は全体の10%、AED500万超の超高級物件は8%にとどまり 、超富裕層向け物件の取引件数は限定的です。ただし金額ベースでは超高級物件の存在感が大きく、開発業者も利益率の高い高級プロジェクトを重視してきました。しかし、市場の裾野拡大に向けて方針転換も見られます。近年デベロッパー各社は超高級から中価格帯・手頃な価格帯の住宅にシフトしつつあります 。実際、ドバイ政府は「不動産戦略2033」において住宅所有率を現在の約27%から2033年までに33%へ引き上げる目標を掲げ 、中間所得層でも購入しやすい住宅の拡充を促しています。こうした政策と市場ニーズを背景に、今後の新規供給は中級・アフォーダブル住宅の割合が増えていく傾向にあります 。
住宅販売件数と吸収動向（完売率）
取引件数の急増: 需要面では、2023年から2024年にかけて住宅販売が記録的水準に達し、市場は活況を呈しました。2024年の年間総取引件数は約170,992件に上り、前年（2023年）から40.3%増という大幅な伸びを示しています 。この取引数は2020年の5倍以上に相当し、市場規模の拡大を裏付けています 。2023年もすでに取引件数が過去最高を記録しており（Engel & Völkersの報告では前年比+~~%、約12万件強と推定）、増加する供給を需要が吸収している状況がうかがえます。
オフプラン販売の好調: とくに投資家向けの新築（オフプラン）物件の売れ行きが顕著でした。2024年には全住宅取引の63%がオフプラン物件による販売となり、この比率は2023年の約54%からさらに上昇しました 。これは買い手の嗜好が「新築志向」に振れていること、および開発業者による魅力的な支払いプラン（完成までの分割払いや頭金据え置き等）の提供によって、未完成物件にも積極的に資金が投じられているためです 。新規プロジェクト投入数が増えてもなお売れ行きは好調で、一次市場（新築販売）が二次市場（中古流通）を上回る状態が定着しています。実際、2024年前半にはオフプラン販売件数が中古物件販売の約2倍に達したとの分析もあり 、新規供給が迅速に市場に吸収されていることが伺えます。
完売スピードと開発業者の販売状況: 大手デベロッパー各社の販売動向からも、市場の吸収力の強さが読み取れます。最大手Emaar社では、2024年前9ヶ月だけで50件もの新規プロジェクトを立ち上げ、物件販売額は前年同期比+66%のAED480億に達しました 。同社の未引渡し販売残高（バックログ）はAED837億にも上り、2023年末比で47%増加しています 。これは発売された新築物件の多くが契約済み（完売またはそれに近い状態）となり、引き渡し待ちになっていることを示します。事実、人気プロジェクトでは発売直後に予約で埋まるケースも珍しくなく、新規ローンチ物件の完売スピードは総じて速いと言えるでしょう。以上のように、2023～2024年の時点まででは、新規供給は極めて旺盛な需要によって消化されており、2024年まででは在庫のだぶつきは表面化していません。  
住宅価格の推移と需給バランス
価格上昇の局面: 近年の住宅価格は上昇基調にあり、需給逼迫を反映しています。2021年以降、ドバイの住宅価格指数は41ヶ月連続で前年同月を上回る伸びを示し、2023年～2024年にかけて年平均で約20%前後の価格上昇が記録されました  。とくにパンデミック後に需要が集中したヴィラ市場の伸びが顕著で、2021年以降の累積上昇率は人気エリアであるパーム・ジュメイラ:+60%、アラビアンランチズ:+82%、ジュメイラインランド（アイランド）:+151%に達しています 。また世界の主要都市と比較してもドバイの高級住宅価格の伸びは突出しており、2022年には前年比+44%という世界最高の上昇率を記録しました 。2023年も上昇ペースこそ鈍化したものの依然堅調で、約14%の年間上昇が見込まれるなど、ドバイは引き続き世界で最も成長率の高い住宅市場となっています 。
価格動向の先行き: もっとも、2024年後半以降は価格の安定化傾向が見られ始めています。あまりに急騰した価格に対し、一部では買い控えも出始めたことや、金利環境の変化などもあり、プライム市場（高級セグメント）の伸びは次第に常態化しつつあります。専門家は「今後18ヶ月程度（2024～2025年）は価格・家賃が横ばい圏で安定し、その後は供給増加に伴い調整局面（下落局面）に入る可能性がある」と予測しています 。S&Pグローバルの分析でも、短期的には高需要で価格安定もしくは上昇が続くが、中期的に新規供給の増大により需給均衡が緩み、賃料・価格に下押し圧力がかかると指摘されています 。今後控える大量供給（前述の2025～2026年にかけての182,000戸 ）が実現すると仮定した場合、人口増加や投資マインドによる需要拡大が追いつかなければ、市場には次第に供給過剰感が生じる可能性があります。このため一部開発業者は高級から中価格帯への軸足移しを進めるなど需給バランス悪化への備えを始めています 。もっともドバイ当局はD33経済計画で今後10年で不動産取引を70%増加させる目標も掲げており 、積極的な需要喚起策によって市場の拡大基調を維持する構えです。
3. 供給過多かどうかの判断
現状（2023～2024年）の評価: 上記のデータを総合すると、現時点のドバイ住宅市場は需要が供給を概ね吸収しており、明確な供給過多には陥っていないと言えます。旺盛な投資需要と人口流入に支えられ、新規プロジェクトを大量投入しても売れ残りは目立たず、価格も上昇基調を維持しました 。特に高級セグメントでは供給そのものが極めて限定的で、トッププライム3エリア（パームジュメイラ、エミレーツヒルズ、ジュメイラ湾島）における今後の新規供給は2025年末まででわずか368戸に過ぎません 。この限られた供給に対し国外を含む富裕層からの需要が集中しているため、高級レジデンス市場で在庫余剰は生じておらず、むしろ慢性的な供給不足が続いています 。一方、中価格帯以下の市場でも2024年までは購入需要が強く、完成前の物件まで次々と買い手が付いていることから、需給はタイトもしくは均衡状態と見るのが適切です。
中期的な供給過多リスク: しかしながら、今後2～3年を見据えると供給過多に転じるリスクが高まっている点に留意が必要です。前述の通り2025～2026年にかけて前例のない供給ラッシュが予想されており 、仮に計画通りのユニットが市場投入されれば需要側が消化しきれない懸念があります。とりわけ郊外の中低価格帯（ノン・プライム地域）から先に在庫過多の兆候が出ると予測されています 。これらの地域では既に賃料上昇の頭打ちが見え始めており、新規完成物件が積み上がれば価格交渉力は買い手に移りやすくなるでしょう。販売スピードが鈍化し在庫が積み上がり始めれば、市場全体として値下がり圧力が顕在化する可能性があります 。実際、専門家の中には「2026年頃までに市場が飽和し、住宅価格や家賃が下落に転じる」との見通しを示す声もあります 。したがって供給過多か否かの判断は2025年以降に大きく変わり得る局面にあります。
投資家視点での考察: 投資目的と実需（居住目的）のバランスを見ると、足元では投資家主導で市場が拡大してきたことは明らかです。前述のように取引の半数以上がオフプラン購入＝投資的色彩が強く 、高額現金購入が多いこともドバイ市場の特徴です 。一方で、実需層（自ら住むための購入）も中堅価格帯を中心に一定の存在感を保っており、特に賃料高騰を背景に自宅を購入する長期居住者が増えています 。今後の市場動向を読む上で鍵となるのは、投資家マインドの変化です。仮に供給過多懸念から価格下落が現実味を帯びれば、投機的な需要が減退し売買件数が落ち込む可能性があります。一方、政府のビザ優遇策や税制メリット（所得税・譲渡益税ゼロ） は引き続き投資家にとって魅力材料であり、中長期的な人口・富裕層流入が続けば需要側も拡大余地があります 。つまり、ドバイの需給バランスは「人口増加による需要拡大」と「供給拡大」の競争と捉えられます。投資家としては、短期的には高需要による価格上昇から利益を得られる好機が続くものの、中期的には大量供給局面でのマーケット調整リスクを織り込んだ戦略が求められるでしょう。
結論: 2023～2024年時点のドバイ住宅市場は供給不足気味～均衡状態であり、直ちに供給過多と評価することはできません。売れ行きの好調さと価格上昇がそれを裏付けています。ただし、今後大量の新規供給が控えるため2025年以降に需給バランスが緩和し、局所的な供給過多に陥る可能性があります 。政府主導の需要喚起策（長期ビザ、都市開発計画）と市場のグローバルな魅力によってどこまで需要を伸ばせるかが勝負となりそうです 。総じて、足元では投資妙味のある活発な市場と言えますが、その持続性については新規供給の消化状況を注意深く見守る必要があります。今後は開発業者も実需に沿った価格設定・物件企画が求められ、投資家も需給の転換点を意識した慎重な判断が重要になるでしょう。
【参考資料】各種市場レポート・ニュース記事より作成（Knight Frank, Engel & Völkers, S&P Global, JLL, Cityscape他）  など。