【底地の税金】売却主・所有者の立場別にかかる税金の内訳と計算方法

一般的に不動産を売却したり運用したりする際には、さまざまな税金がかかります。
底地の売却の際にはどのような税金がかかるかご存知でしょうか？
税金の知識を知っておかなければ、不動産を売却した際に思ったほど手元に現金が残らなかったり、売却の際のお金の流れがイメージできなかったりするリスクがあります。
同時に底地の所有者に対して、所有している間にどの程度の税金がかかるのかを把握しておくことも大切です。

というのも、不動産業者や第三者に底地を売却する場合には、売却した収入から税金の負担額を差し引きした「収益」によって不動産の評価額が算出されるためです。

この記事では、底地売却の際にかかる税金について、地主が不動産を売却した年にかかるものと、底地を所有している方に毎年かかるものとに分けて解説します。今回の記事を参考にしていただくことで、底地売却の際の税金のことがしっかりとイメージしていただけるかと思います。

底地の売却時に地主さんが支払う税金とは？

底地売却の際に地主さんが支払う税金としては「譲渡所得税」と「印紙税」があります。

あらかじめ想定しておかないと「思ったより収益が少ない」といったことになってしまいます。それぞれの税金の内容はどのようなものか、具体的な負担額はいくらなのかについて解説します。

底地売却時に地主が負担する税金①譲渡取得税

底地などの不動産を売却した際に生じた利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得に対して発生する税金のことを「譲渡所得税」といいます。
もし利益が生じなければ当然、税金はかかりません。

「譲渡取得税」とは正式な名称ではなく、不動産売却（譲渡）時の所得にかかる、所得税と住民税のことを総称して呼ばれているものです。

底地の売却時に税金がどのくらいかかるのかを計算するにあたって、まずは「譲渡所得」がいくらになるのかを計算し、算出された「譲渡所得」に対して「譲渡所得税」が課税されることになります。

譲渡所得を計算する際には、以下の計算式を用います。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費用＋譲渡費用+特別控除）

上記の内容では分かりづらいと思いますので、それぞれの内容を説明します。

譲渡所得計算式内訳

譲渡収入金額 底地を売った金額

所得費用 下記の①か②の金額が大きい方を使います
①実額法：底地の購入代金・購入の際にかかった手数料・その他のリフォーム費用など、取得するのにかかった費用の合計した金額から、底地の原価償却費を差し引いた金額のこと
②概算法：譲渡収入金額×5％

譲渡費用 売るためにかかった諸費用（仲介手数料・広告費・測量費など）

特別控除 特別控除をうけられる特例が6種類あり、特例ごとに限度額が変わります。

計算式を見れば非常に単純、かつ簡単な計算式に思えますが専門的な計算を含むため、法律の専門家や不動産業者に計算を依頼するケースが一般的です。

次に譲渡所得税の内訳について解説します。

譲渡所得税は先ほど上記でお伝えした通り、不動産を売却した際の所得にかかる所得税や住民税のことをいいます。

◆所得税
所得税とは、国に治める税金のことです。取得から売却までの期間が5年以下の「短期譲渡取得」と、5年を超える場合の「長期譲渡取得」とで税率が異なります。
また、2037年までは復興特別所得税もかかるため、所得税額×2.1%が課税されます。

◆住民税
住民税は、地方に収める税金のことです。住民税に関しても、期間によって税率が異なります。
では実際に、底地を売却する際にどのくらいの税金がかかるのか？

かかる譲渡所得税の内訳として、所得税と復興特別所得税・住民税の税率の割合を説明すると以下のようになります。

譲渡税計算表

※1復興特別所得税は、所得税の2.1％なので30％ × 2.1％ ＝0.63％となります。
※2復興特別所得税は、所得税の2.1％なので15％ × 2.1％ ＝0.315％となります。

上記の内容を見ても、普段かかわっていない方からすれば、専門的すぎてなかなか分かりづらい内容ですよね？

なので、譲渡取得税は売却額の20％が目安になるので、概算を計算する際には覚えておくと良いでしょう。

底地売却時に地主が負担する税金②印紙税

底地を含め、不動産売買をする際には契約書を交わす必要があります。そして、契約書には売主側が収入印紙を貼らなければなりませせん。

収入印紙の金額は契約額によって異なり、金額が大きいほど負担額が大きくなります（印紙税額400円～60万円）。事前に必要金額を確認して、漏れのないように注意しましょう。

なお印紙税は、令和２年3月31日までを期日として軽減処置が取られています。軽減額を含め、収入印紙に必要な契約金額を、国税庁のホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」で確認することができます。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

底地を所有している時に負担する税金とは？

売買契約によって底地の所有者が負担する税金として「固定資産税」と「都市計画税」があります。

固定資産税・都市計画税に関しては、売買が成立するまでは地主の方が負担することになることから、売却を希望する方も把握しておくと良いでしょう。

また、第三者に買取を依頼する際の評価額には、収益性が大きく影響します。地代や更新料などの収益から税金を差し引いて、どの程度の収益が見込めるかで査定額が左右されるということです。

地代の価格設定が安い場合、収入から税金の負担を差し引くと、ほとんど手元に残らないといったことも考えられるので、売却に出す前に改めて確認しておくことをおすすめします。

底地の評価額計算方法については「底地の評価額を知れば査定の根拠が分かる！3種類の評価方法とは」 にて詳細を解説しているので、興味のある方はぜひ参考にしてください。

底地の所有者が負担する税金①固定資産税

固定資産税とは、毎年土地や家屋の所有者に対して課される地方税のことです。

底地の所有者に対しても、課税評価額に対して一定の割合（原則1.4%ですが、地方自治体によって税率は異なる場合があります）の固定資産税がかかります。

底地の場合、所有者の税金負担は土地部分（底地の割合は国税庁のホームページ内の「路線価図・評価倍率表」 にて確認できます）のみでOKです。

例えば、評価額3,000万円の土地について借地権割合が60％のとき、底地割合は40％ということになり、3,000万円×40％＝1,200万円が課税評価対象額ということになります。

また、土地の上に住居用の建物が建てられている場合には、固定資産税の軽減処置があります（200㎡超の一般住宅の場合1/3、200㎡以上の小規模住宅地の場合は1/6）。

固定資産税は、毎年4月から６月頃に通知が届き、一括払いもしくは4回の分割払いで支払いをおこないます。

底地の所有者が負担する税金②都市計画税

都市計画税とは、都市事業計画や区画整理などの、財源とするために課される地方税のことです。

都市計画税の税率は、固定資産税と併せて請求されることになっており、課税額は「固定資産税額×上限0.3%」となっています。都市計画税についても、税率は地方自治体によって異なるため、詳細は市町村の窓口で確認するようにしましょう。

固定資産税額は自治体の台帳でチェックできる

不動産の所有者は、地方自治体の「固定資産課税台帳」にて一定期間に限り、固定資産税などの金額などをチェックすることができます。課税額が適正か否かを不動産の所有者がチェックできるようにするための仕組みです。

情報が公開される期間は地方自治体によって異なるので、チェックをしたい方はあらかじめ公開期間を確認しておくと良いでしょう。

まとめ

底地には売却時や所有時に所定の税金がかかります。

不動産の税金は計算が専門的なので、地主として底地を所有している方の中にも、計算方法を知らないという方もいらっしゃることと思います。確かに、具体的に課税評価額などを計算するのは非常に専門的なので、法律の専門家や不動産業者に依頼するケースが一般的です。

しかし今回の記事で紹介した通り、基本的な計算方法を把握することはそれほど難しいことではありません。また、不動産売却時の譲渡取得税については、不動産売却額のおよそ20％が目安になるため、目安を把握しておくだけでもイメージをつかみやすくなります。

今回の記事を参考に、不動産売却時と所得時の税金についての理解を深めていただき、売却時のお金の流れの理解や、希望額設定の際のポイントとしていただけたら幸いです。

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