【実際組んでみたから分かった】住宅ローンを組む前に見てほしいヒント13選

【住宅ローンを組む前に見てほしいヒント13選】

私たちカップルは昨年12月に中古マンションを購入しました。

その際に住宅ローンを組みました。予備知識はある程度入れてから住宅ローンを選択したつもりでしたが、実際組んでみると様々思うことがあります。

住宅ローンは超高額な金融商品です。これから住宅ローンを組む人の参考になれば嬉しいです。

一般的な住宅ローンの知識がある方向けの内容になっています。できるだけ簡潔にまとめていますので、調べて分からなければインスタのDMで質問して下さい😂

基礎編① 不動産の営業マンに住宅ローンのことを相談するのは微妙な理由

不動産の営業マンに住宅ローンのことを相談するのは微妙な理由は、主に二つあります。

一つ目は不動産の営業マンは本来、住宅ローンより「物件を売る」のが仕事であるということです。住宅ローンという人生の中でも超高額金融商品を丁寧、親切にお手伝いすることよりも、「本当に家を買ってくれるのか、ローンの通るのか」が彼らの関心事項なのは仕方がありません。よって、最適な住宅ローンの提案よりも「お客さんの資力で買える家とか、買わせることができる家とその価格」といった観点から住宅ローンを提案する傾向にあります。

二つ目は、「提携ローン」の存在。不動産の営業マン経由で住宅ローンを申し込めば、良い面で金利や手数料の特別優遇がある提携ローンもあります。そこには、大なり小なりキックバックが発生している可能性が高いです。私が不動産営業マンだったら条件は悪くても一番キックバックが大きい住宅ローンを勧めるかもしれません。一般のお客さんはそこまで詳しくないですから。条件が悪いローンを紹介されてしまうのは嫌ですよね。

総合的に判断すると、不動産営業マンに住宅ローンを相談、一任するのはあまり良くないと感じています。

基礎編②欲しい家の価格と買える家の価格は一致しているか

人生の３大出費である住宅を買うにあたって、「欲しい家の価格と自分が買える家の価格は一致しているか」はとても大事な考え方だと思っています。買える家の価格が欲しい家の価格と一致しなければ、今は買い時ではないということです。私たちは貯金をしながら買える日を待ちます。少し話が変わりますが、よく世間で言われる住宅を購入するベストタイミングは「結婚」「第一子の誕生時」ですが、今回、実際に買ってみて「タイミングだから！」と家を買うほど今の家は安くないと思いました。キツイ言い方をすると『住宅を購入するタイミングは「結婚」「第一子の誕生時」』というのは住宅を買わせるための口実にすぎないと思います。大切なのは、欲しい家の価格と自分が買える家の価格が一致しているかを見極めることです。

基礎編③借入金額=物件価格+経費-自己資金

いくら住宅ローンを組むかの算式は以下の通りです。

借入金額=物件価格+経費-自己資金

当たり前ですが、住宅ローンは借金なので金利がつきます。金利１％、3,000万円を３５年自己資金なしで借りると返済総額は35,567,804円です。（住宅ローンシュミレーターでは様々な計算ができます）

基礎編④金利の決定は融資実行月に決まる

よく銀行や住宅ローンのサイトでみる「金利」は当月に融資実行する場合のものです。私たちは住宅ローンを借りる前（前月〜数ヶ月前）に住宅ローンの比較検討をするので、「金利は」目安です。実際に私たちの住宅ローンに適用される金利は、融資実行月の金利です。ということは、融資実行月になって急に金利が上昇することもあるわけです。事前に知っておきたいことですね。

【コラム】現在の収入で考えること

住宅ローンを借りるときは、月々の支払額の目安をみて「楽に支払えそうだな」「ちょっと厳しいな」等、様々な感想を持つでしょう。その時に大事なのは「現在の収入」で考えることです。あと５年後には課長に昇進するだろうから手取りが５万円上がるから何とかなる...とかはNGです。むしろ、失職することだって可能性は低くてもあることですから。将来のことは誰にもわかりません。だからこそ楽天的に見積もるのも悲観的に見積もるのもNGで、「現在の収入」で判断するようにしたいですね。

応用編①住宅ローン特約を必ず付けること

不動産の売買契約に付される住宅ローン特約とは、「指定の住宅ローンが通らなければ、契約を白紙撤回できる」という内容の特約です。もし、住宅ローンの審査が通らなければ、契約は白紙撤回。手付金は全額返金という内容。住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、この特約を付けることが一般的ですが、ごく稀に付帯されていない契約があると何冊もの本に書いてありました。要チェックです。私たちも「住宅ローン特約」をつけました。

応用編②３５年ローンとは毎月の支払額を４２０回「ノーミス」で支払うミッション

まず、ローンの期間について。住宅ローンの期間は当初定めた期間より短くすることはできるが、延長することは許されないです。具体的に言うと、住宅ローンの期間を長めに設定して「繰上げ返済」を使って返済期間を短縮させることはできますが、住宅ローンの返済を「延長」すれば、ただの延滞でブラックリスト行きです。そのことを肝に銘じて、住宅ローンを決めていきましょう。次に、３５年ローンとは毎月の支払額を４２０回「ノーミス」で支払うミッションだと言うことです。ここで大事なのは「ノーミス」であること。人生には様々な変化があります。例えば、産休や育休で収入が下がったり、病気や怪我で働けなくなることもあります。それでも住宅ローンの支払いは基本的に待ってはくれません。そういう意味で「ノーミス」で４２０回の返済。あらゆるローンの広告や宣伝には「ご利用は計画的に」って書いてありますが、本当にその通りすぎます。

応用編③住宅ローン選びは総支払額での比較をする

数ある住宅ローンから、どうやって選んだらいいかと言うとズバリ「総支払い額」だと思います。ただし、以下の手順を踏みます。

①欲しい家が買える価格以下なのか　→NO （今は買わない）

↓YES

②住宅ローンをいくら組むのか　（いくら組めるのかではなく無理なく払える金額を考える）

↓一般的には【借入金額=物件価格+経費-自己資金】

③変動金利or固定金利　（その他ミックスされたプランもあり）

↓金利変動のリスクを背負う（変動金利）か、銀行に背負わせるか（固定金利）

上記①〜③が決まったらその条件で【総支払額で住宅ローンを比較する】

私たちは住宅ローン審査で結構苦戦したので正直、比較して選ぶことはできませんでした。学校の先生をやっている親友は最低金利が簡単に出て、私たちはそれよりも高い金利を提示されたりしました。審査や貸付条件は人によって違うんだなというのも学びました。2軒目買う時や買い替えの時は、「絶対比較して良い金融商品選んでやるんだから」と意気込んではいます。

応用編④変動金利？固定金利？どっちがいい？

住宅ローンの「変動金利」「固定金利」どちらがいいのかという議論は、住宅の「賃貸」「持家」どちらがいいのかという議論と同じくらい「人による」という結論になる永遠のテーマだと思っています。

それはさておき、私たちは「変動金利」で組みました。

しかし、将来の家計のことを考えると「固定金利」でもよかったなと思っています。もともと、事前に色々調べて私たちの生活にとって都合いいのは「全期間固定金利」だと思っていたのです。しかし、「全期間固定金利」は住宅ローン利用者の11％しかいないらしく、その比率の低さでまず「再考」させられました。具体的に将来、金利が大幅に上がれば「全期間固定金利」の方が得なわけですが、「総支払額が確定する」というメリットが一番大きいと感じていました。とは言え、いざ不動産営業マンから...ほとんどの人は「変動金利です」と言われ、確かに全体の11%しかいないのか...全期間固定金利...と弱気になって考え直した結果、変動金利を選択しています。ある程度、納得して選んだ変動金利ですが未だに「全期間固定金利」でもいいと思っているんですよね...

最初の直感も大事に、皆さんのライフスタイルに合う方を選べますように。（変動金利と固定金利ってなに？）

応用編⑤住宅ローン減税（控除）について

住宅ローン減税（控除）の公式ページについてはコチラ

私たちは「住宅ローン控除の申請」まで終えたので、所感をシェアします。

・新築住宅に厚遇。中古マンションは冷遇。（最大年40万円、13年間。しかし消費税の有無（中古物件の多くは個人間売買なので非課税）新築か否かなどで年20万円10年間まで下がる。私たちは年20万円の10年間です）

・住宅ローン控除の申請は確定申告。不動産取得の翌年2/15-3/14までに「確定申告にて税務署へ申請」私たちは4時間かけてインターネットで行いました。申請内容は比較的簡単ですが、ログイン方法や本人確認などの申請以前の問題が複雑で苦戦しました。時間をしっかりとって、早め早めに申請することをお勧めします。

※私たちは対象外でしたが、消費税のかかる物件は他に「すまい給付金」が貰える（最大５０万円）

応用編⑥ペアローンについて私たちカップルの所感

私たちも不動産の営業マンにペアローンを勧められましたが、一人で組むことにしました。

ペアローンは住宅ローン減税がふたり分受けられるメリットがある反面、離婚時の遺産分割や双方の連帯保証人にならなければならないなど、制約は大きいです。（詳しくはコチラ）

私たちが思うにペアローンは、離婚しない前提での不動産取得は不確定要素であり、大きなリスクを賭けていると思います。

この先は応用のさらに先、住宅ローンを真剣に考える超応用、玄人編です。固定金利を選択した方には有益性が小さいです。