グランドメゾン歌舞伎町 Vol.2 アップサイドへの挑戦！
こんにちは。
クレビアス片谷です。
2月中旬に着工した23㎡・ワンルームのグランドメゾン歌舞伎町のフルリフォーム工事が完了しました。
コロナウイルスの影響により、国内では住宅資材の流通が一部滞るなどの問題が発生しておりますが、本物件も漏れなく影響を受けました。
リフォーム会社さんの柔軟な対応により、一部資材をメーカーチェンジするなどで無事完成しました。
発注が少し遅れていたらと思うと、ぞっとします(;^ω^)
リフォーム会社さん緊急対応ありがとうございました！
それではグランドメゾン歌舞伎町物件についてレポートします。今回のリノベーションテーマは「アップサイドへの挑戦」です。
新宿駅まで徒歩12分、東新宿駅から徒歩3分
前回のVol.1でも触れましたが、本物件は築30年以上の古いマンションです。しかし本物件は、新宿駅から徒歩12分、東新宿駅からは徒歩3分、新宿三丁目駅から徒歩7分と、かなり好立地です。
しかも明治通り沿いに位置しており、いわゆる「歌舞伎町」というガヤガヤしたところではありません。通り沿いはネオンが輝くような商業施設が少なく、落ち着いた雰囲気がある点がポイントです。
もしかしたら居住エリアとしては新宿東口側では"新宿駅に最も近くて落ち着いた雰囲気のところ"かもしれません（当社独自調べ）。
リフォーム前 3点ユニット・洗濯機置場ナシ
本物件は3点ユニットで洗濯機置場がありませんでした。エリアとしても洗濯機置場がなくても埋まるのでしょうが、家賃のアップサイドが見込めるエリアですので、費用はかかりますが思い切ってバストイレ別、洗濯機置場の新設をすることにしました。
befor
after
after
1枚目はリノベーション前、2、3枚目がリノベーション工事後です。プロカメラマンに工事前も撮影してもらいましたので、綺麗に撮れてしまっております(笑)
「コスパに合わない」「もったいない」という声が聞こえてきそうですが、今回はアップサイドへの挑戦ですので、あえてチャレンジングな工事内容にしました。ワンルームですが見ての通り結構な費用をかけております。
浴室については浴槽付きも検討しましたが、スペースを考えて浴室はシャワーブースにしました。
新設したシャワーブースの横にはスペースができたので洗濯機置場、独立洗面台も新たに設け、水回りを集約しています。
独立洗面台の設置箇所は若干強引ではありますが、水回りを一新するタイミングで設置しなければ配管系の工事が行いにくい関係もあり「ないよりはマシだろう」ということでリクシル製の洗面台を設置しました。
居室と一緒だとやはり違和感があるという人は、上部の梁手前のところにカーテンを設けて区分けしても良いかもしれませんね。
8帖リビング
床材はNODAのネクシオウォークフィット45のオーク柄ライト色（NW45S2-LT）にしました。
「ウォークフィット」という名の通り下地にポリウレタンクッション材が入っており、歩くとフワッと沈む感じがあり高級感を演出します。ワックスがけも不要の素材です。
クロスはすべてシンコール社の製品で、濃茶のアクセントクロスがBB1581,全体壁クロスはSLP838,全体天井がSLP833，梁下アクセントはBB1663と細かく仕様を分けました。
写真だと少し立体感が伝わりにくい部分もありますが、ナマで見ると落ち着きのある空間に仕上がっています！
またエアコンが写真時はついておりませんが、後日設置の予定です。
玄関&キッチン
キッチンはツールボックスのステンレスキッチンにしました。
ツールボックスはリノベーションのアイディアを実現してくれる便利なECサイトです。様々なオシャレな設備、備品があり、暮らしに彩を加えてくれるような商品が多数あります。少し部屋をオモシロクしてみようと思ったらツールボックスから商品を選んでみても良いかもしれませんね。
玄関&キッチン部分にもアクセントクロスを設けておりタイル調のBA3309を選定。居室側玄関ドアにはダイノックシートTR4520を張り、ポスト部分は黒で塗装しました。
靴棚はワンルームにしては十分なくらいに確保されています。ちょっとした物置きとしても利用できそうです。
モニター付きインターホン
勝手な先入観ですが"歌舞伎町"って聞くと「少し怖いな」と思う人もいるかもしれません。確かに色々と事件があったりしますからね(;^ω^)
今回のリノベーションでモニター付インターホンに変更しました。
スペック
もう一度物件のスペックを振り返ってみましょう。
グランドメゾン歌舞伎町
【住所】新宿区歌舞伎町2-2-20
【交通】都営大江戸線、東京メトロ副都心線「東新宿」駅 徒歩3分
東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅 徒歩7分
JR・各社私鉄・地下鉄「新宿」駅 徒歩12分
【築年】1980年（昭和55年）2月
【構造】鉄筋コンクリート造11階建
【専有面積】23.24㎡/7.03坪（壁芯）
【管理費】10,340円
【修繕積立金】4,190円
【固都税】33,475円
【価格】1,980万円
【特徴】
・フルリノベーション工事実施済
・バストイレ別（シャワーブース）
・キッチン更新（ツールボックス製品）
・洗濯機置場新設
・独立洗面台新設
・床/クロス全面張替
・玄関ドア裏面リニューアル
・ペット飼育不可
・事務所使用不可
いかがでしょうか。
10年以上は設備面のリフォームは必要がありません。コロナウイルスの影響で民泊が下火にはなりましたが、いずれ終息することを前提に、エリア需要とし民泊の問い合わせも多くありそうですが、当マンションでは民泊禁止です。隠れて行っている人はいるようですが💦
明治通り沿いなので外国人にとって道が分かりやすく、様々な駅からも近く繁華街まで近いから人気なのだとか(;^ω^)
近隣の賃料はバストイレ同じで、かつ近い築年数で約8～9万円強が家賃相場となっており、築浅～新築だと約12万円～となっております。
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賃貸は条件を少し厳し目にしています（様々な問い合わせがあるため）。
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