不動産価格の種類：公示価格と路線価と固定資産税評価額と実勢価格・貸家建付地とは？

「公示価格」は不動産鑑定士の評価に基づき毎年１月１日に公表される更地の「標準地価」で、毎年7月１日都道府県によって公表されるのが「基準地価」です。
公示価格の約８割が相続税・贈与税を計算する「路線価」、約７割が毎年の固定資産税を計算する「固定資産税評価額」となり、「流通価格（取引価格）」は需要と供給で決まる実勢価格です。
貸家建付地とは家屋（貸家、アパート、賃貸マンション）が建つ土地でで、貸家建付地にすると節税になります。

『貸家建付地の価額＝
　　　　自用地価額－自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合』
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

その地域の借地権割合・借家権割合は、国税庁ホームページの路線価図や評価倍率表で確認できます。

【公示価格の標準地価と基準地価】

更地状態の標準地価が全国の不動産鑑定士の評価に基づき決められ、国土庁の土地鑑定委員会で審査され、毎年１月１日に公示価格として発表されます。
基準地価は各都道府県が７月１日時点の土地の評価を行った公示価格です。
これらの価格は、不動産取引の指標、鑑定士の鑑定基準、公共事業の取得算定基準として利用されますが、更地価格なので、物件込み価格とは比較しづらいです。

【路線価】（相続評価で公示価格の約８割）

相続税・贈与税の算定基準となるのが路線価（相続税評価額）で、路線価は国税庁が公表しており、公示価格の約８割が路線評価額（相続評価）となっています。

【固定資産税評価額】（土地は公示価格の７割）

「固定資産税評価額」は、固定資産税・不動産取得税・登録免許税を徴収するために、市町村が決定した価格です。
新築建物の場合は建築費の５～７割程度、土地だけの場合は公示価格の７割くらいとなります。

【流通価格（取引価格）】（需要・供給で変動）

「流通価格（取引価格）」は、不動産を購入するときの価格で需要と供給のバランスで決まります。
チラシやネット広告の価格は「売出し価格」といい、販売当初の価格で、交渉により売買が成立して「取引価格」が決まります。
「売出し価格」を「流通価格」と鵜呑みにして買換え計画を組むのは危険です。
不動産は個別性が高く、同じ不動産はなく、市場や流通性によって「流通価格＝取引価格」は変動します。
「流通価格」を把握した、地域で実績のあり、地域に精通した不動産会社を選択するのが重要です。

【貸家建付値】

貸家建付地とは家屋（貸家、アパート、賃貸マンション）を建てている土地のことで、相続財産や贈与財産で節税になります。
貸家建付地の価額は「自用地価額−自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で算出し、その地域の「借地権割合」「借家権割合」は国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」確認できます。
補正計算式：路線価×奥行価格補正率×土地面積
（奥行価格補正率は「国税庁の奥行価格補正率表」で調べる）
「賃貸割合」は満室状態を100％とする入居割合で、入居中床面積合計をすべての床面積で割って算出します。

貸家建付地
https://souzoku.asahi.com/article/14354773
自用地の評価額
https://land.home4u.jp/guide/land-usage-howto-29-1645

倍率方式
路線価のない市街化調整区域は「倍率方式」で評価。
基準年度の課税明細書（納税通知書）か自治体の固定資産評価証明書で固定資産税評価額を確認し、国税庁の評価倍率表の倍率を乗じて算出します。