マンション標準管理規約　コメント全般関係

標準管理規約第1条→

2024年6月7日改正（外部管理について）

令和６年６月７日版

コメント全般関係

① マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。
　このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。
② この標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の単棟型マンションで、各住戸の床面積等が、均質のものもバリエーションのあるものも含めている。
　いわゆる等価交換により特定の者が多数の住戸を区分所有する場合、一部共用部分が存する場合、管理組合を法人とする場合等は別途考慮するものとする。
　なお、店舗併用等の複合用途型マンション及び数棟のマンションが所在する団地型マンションについては、それぞれについて標準管理規約を示しているので、それらを参考とするものとする。
③ 近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンションの高層化・大規模化等による管理の高度化・複雑化が進んでおり、これらの課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることについては規定してきたが（第34条参照）、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等に関する広範な知識が必要とされ、例えば、第33条及び第34条関係②に挙げるような者が外部の専門家として想定される。
　外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、別添１に示したとおり、(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型（従来どおり理事会を設け、理事会役員に外部専門家を選任するパターン）、(2)外部管理者・理事会監督型（外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターン）、(3)外部管理者・総会監督型（外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は設けないパターン）の三つが想定される。
　この標準管理規約は、理事会を中心とした管理組合の運営を想定したものであり、第35条第２項において組合員要件を外した場合には、(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型による外部の専門家の活用を可能とするように規定を整備している。
　なお、(2)、(3)を採用しようとする場合における規定の整備の考え方については別添１に示すとおりである。
また、外部専門家を活用する場合における適正な業務運営を担保するための措置については、「マンションにおける外部管理者方式に関するガイドライン」の第２章を参考とされたい。
　なお、近年、既存マンションにおいて、役員の担い手不足等を背景としてマンション管理業者が管理者として選任される事例や、新築マンションにおいて、マンション管理業者が管理者に就任することを前提に分譲される事例が増加してきているが、この標準管理規約では、このような場合における管理方式は想定していない。このような管理方式における留意事項等については、「マンションにおける外部管理者方式に関するガイドライン」の第３章を参考とされたい。
④ この標準管理規約で示している事項については、マンションの規模、居住形態等それぞれのマンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に修正し活用することが望ましい。
　なお、別に定められる公正証書による規約と一覧性をもたせることが望ましい。

解説

　マンションの管理規約は区分所有者が話し合い、総会の特別多数決議によって定まる物であるが、そこに組合の運営の方法やルールなど、管理や使用に関することだけを定めるのではなく、マンションの社会的資産としての地位を維持し資産価値の維持・向上のために何ができるかを、区分所有者全員で考え、マンション管理のあるべき方向、管理組合の目標を定めて、それを管理規約に書き込むをおすすめする。

　コメント全般関係に、『社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。』と書かれている通り、マンションを適正に管理することは社会的責務である。

　外部専門家を活用する場合における適正な業務運営を担保するための措置については、「マンションにおける外部管理者方式に関するガイドライン」が作成されているので参考してください。