【不動産・建築業界の闇】なぜ私がこの業界に投資しないのか？
Ｙａｎ氏で～す。
インパクト！！！
今日は趣向を変えて、不動産と建築を考えて、この関連の投資について私が、ユーちぇるさんとＹＥＮ蔵さんのライブ中にこの業界はやめておけって言っている理由をまとめてみました。
私は建築会社というか住宅ハウスビルダーの部長です
それなりにメーカーさんともお話を致します
ただ、地方の住宅供給会社のただの部長に付くメーカー担当者は東京とか大阪のような大都市園の事情にはかなり疎いようで、逆に私のほうからのお話を聞いて、そうなんですかなんって事になるので、あれれって感じです(笑)
昔から付き合いのある人からの情報なんですがね～
そんな情報減が少ない中でのまとめですがこの業界に長くいるので当たらずといえども遠からずのお話になります
これからはリフォームがと言われたのが３０年くらい前
これからは建築がダメになると言われたのが２０年前
東京でも不動産も建築もダメになると言われたのも２０年前です
東京の不動産はダメになっていませんね(笑)
しかし地方の不動産と建築はかなりヤバいと思います。だって家を建てるは１０年前に比べてコストが上がっているし、欲しいと思う人が年々人口減少で減っているのは誰でも解ると思います
都内は別ですがね。都内マンションの好調はとどまることをしらない
そんな都内のマンションは外国の方が買っているのが多いようですね
（北海道と九州とかの半導体工場で盛り上がっているところは別です）
【インスタ映え？オンリーワン？】変わりゆく住宅購入層
地方では、家を購入する層が年々若年化していたのですが、更に進んでいるような気がします。以前のお客様との違いは、無難な家にワンポイントなこだわりって感じが主流でしたし、大手ハウスメーカー思考もあったのですが、
最近はの特徴は
１，インスタ映え
２，自分だけのオンリー
３，平屋
４，妥協はせずに納得するまで調べる
５，ネットでにわか知識武装し建築会社を論破する
ってかんじで、家のプロの意見を聞くというより、こんな感じで他にないものを要求する方が多いようです
まぁ、いいのですが、こだわりでつけたリフォームしにくいカウンターとか、作り付けの家具は子供が育ったあと、夫婦二人に不要なものはどうするのだろうとか、見栄えにこだわり過ぎて窓ばかりの家とか、逆に極限まで窓を無くした家とか両極端なケースも見ます。その後の手入れに高額になるのは覚悟しているのでしょうかね？
もう少し細かく説明すると
昨年というか一昨年つまり令和４年から明らかに お客様というか建物を建てる客層が変わりました（これは実感です）
１０年くらい前は青田買い過ぎて、まだこれから社会を学び、最適な人生プランを考える時期なのに、家ありきの人生を安易選ぶような３０代前半から２０代中盤が、家賃と同じだと言われ言葉巧みに営業マンに騙されいや失礼納得させられて契約ってのが多かったのを見かけました
最近は特にコロナ過中から、拘りがあり、オンリーワンを求めて、妥協しない購入層に変化している
安易に家を買うのではなく、吟味してネットで情報武装しているかたが多くなり、世界中の画像を検索して、こんなイメージで、って要求してくるのですね。
【崩壊寸前！？】不動産・建築業界崩壊の足音
そんな客層なので、クレームというか説明不足で誤解を生む例が急増しているのも実感できます。また、特色のない建築会社（ハウスビルダー）が急速に売り上げを落としているという話もよくききます。
また、建築高騰からの職人不足で、単価が上がっているので、坪単価もかなり上がっています。その影響で購入層が減っているため、建築関連の倒産がこの一年で急激に増えているのですね。
この影響ですが、都市園ではまだ出てきていませんが地方では若干まだこの業界で食べて行こうとする職人があふれ始めたようです。この業界でしか食べられない職人がまだ仕事のある元請けに問い合わせが増え始めたと小さいな変化も実感できています。皮肉ですが人材不足が理由で倒産する会社が増えてからのあふれた職人が、まだ生き残っている元請けに行き始めているのも事実です。しかし過去の不景気とは違い、若い方がいないのです。５０代以上の方ばかりを見ます。
そしてインフレで建物が買いにくくなったのも事実で地方では新築住宅が激減している、多分ですが、再来年くらいから、地方建築業界は、部材は下がらずに人件費が下がるなんて状況になる可能性も出てきた気がします。その前に廃業する職人も増えているので、均衡をとれるなら、言い方は悪いですが、選別されている時期なのでしょう。これは新築住宅のお話です。地方のビルとかの野丁場はもって悲惨で、かなりの数を減らしています。熊本とか千歳とか半導体工場が来ているところは別ですが、地元で有名な建築会社がなくなっていると実感できる方も多いはずです。その変わりにもっと大きい建築会社がこんなところまで工事しているとも思う方はいると思います
本屋と同じです。全国４割の自治体に本屋がないって状況が出ていると報道でみました。イメージはあんな感じになります
一番悪いケースは住宅購入金額は下がらずに職人の請負金額が下がるというのが起こることです。これは数年先に結果がでるでしょう。
後は空き家も９００万戸問題です
これだけ在庫があるってことは買う人がいないって単純に考えないのでしょうかね？当然に取引がなければ、もっと空き家が増えていきます。この中古住宅を買った一般の方がリフォーム需要も一息ついているのも実感できます。
リフォームって最近はリノベーションっていうけど、これも流通がなければ、受注は伸びないで結局同じです。こんな状況の地方から、都心部へ流れるのも時間の問題だと思います。もう一つの例では会社が倒産すると、そこにいたまぁまぁ力のある社員が仲間を集めて企業するパターンも多かったのですが、昔と違い淘汰が早いですね。建築関連は先に大きな資金が必要なのです。集金までがつらいのですね。その多くは支払いに充てられます。材料を供給する側もそんな個人に毛の生えたような会社には厳しい条件をつけるのですから余計新規建築企業は難しいのです。まぁ銀行もほとんど相手にしないし、相手にされたよって言う方はたまにいますが、余程優秀か資金抵当がしっかりとあるのでしょう。
２０代３０代である程度業界不安を考えているなら、まだ先がある人生。早いうちにやり直しを考える人も多いはずです。
誰だって、人材不足、後継者不足、そして賃金が上がらない体質（ピンハネ構造）なので早々と見切りをつけて、まったく違う業種に行く方が個人としては当然の結果です
逆にこの業界が好きなちょっとＭ体質か、今更他の業種にはと思う人が残りつづけるので、耐えてしまうという悪い循環が続くのですね
ただ資格があり、まだ年齢が若い優秀な人材はどこでも取り合いなので、地方で倒産を経験したとか、スキルアップで転職はかなり優遇されますが、そんな例は数すくないのですね
建築業界多めで書きましたが、入り口である土地を扱う不動産も同じですね
都心の不動産会社は、賃貸の流動性も豊富だし、一回の売買契約でちゃんと手数料が取れるのでいいのですが、地方では大きな工場とか大学がないかぎり賃貸は壊滅的。また新規の土地売買や中古住宅の流通、分譲住宅などはほぼない。加えてたまにある取引でさえ手数料はサービスといったケースも多いのですね。不動産協会も頭がいたいようでいろいろとやっているようですが、イマイチです。それに重要事項の明確化で瑕疵の負担まで行うようになったのも、リスクになっています。一般の方は良いことですが、これは悪い時代の負の遺産なのでしょうね。今の不動産業はかなり真面目な方は多いけど、そうですね２０年いや１０年前くらいまではけっこういい加減で年季の入った人も多かったのも事実です。
【余談。アウトロー？ブローカーの世界】
今はほとんどいませんが免許のないもぐりの自称ブローカーっていう方も昔はいました。私の知っている方は何人かで連携していました。
このお話は私が知り合った自称ブローカーの方のお話です
色々とタイプがいるようで、ある特定の地域の地主に入り込んで土地を転がしていく方や、ナイショで処理をしたい方からの情報を聞き出している方。一番多いパターンは街の何気ない不動産屋に出入りしている方で情報を公開する前や相続案件で契約の前の確定していない情報を手に入れているって感じでした。そんなこんなんで足で稼ぐ方が多く、電話とＦＡＸだけで情報を共有しているスタイルだったのです。（昭和と平成前期までのお話です）
余談ついでにブローカーになった経緯を聞いたことがあったのですが、かなりディープな人生のお話になります
最初は靴の営業だったそうです。その後バブル前に高級給料募集につられて不動産会社に転職。営業成績は誇張していましたがあまり売れているとは思えない方でした。ただバブル時には世の中の流れにのり大分稼いだのは確かのようです。その方はその時の貯金をしていたのでその後はなんとかなったとも言っていました。
当時のバブル時は登記せずに不動産を転売できたのです。ある方が不動産を５００万で売ると言う方が来たら、即金では買わず口約束だけで買うようなことを言って待たせます。当時は不思議にもその情報を何社かの不動産会社に電話でこんな物件があってに１０００万で売るのですがというと、大抵は買うと言う方が捕まったそうです。で売買当日は、不動産屋が売る方に５００万を渡して、売買成立させて登記書類にサインさせますが買い手側の名前は未記載です。となりの部屋に待機させている本当の買い手から１０００万円をもらい売買を成立、登記書類にサインさせて司法書士に渡して終わりです。必要な経費は当然に買い手と売り手持ちなので間に入った不動産屋は５００万儲けです買い手側は手数料のだけにですが、いろいろとお小遣いは上げて終わりです。
ウラ覚えで書いているのですがこれが中間省略という抜き商法です。当時はコンプライアンスなんて言葉がないし、今は違法ですが普通に横行していた時代です。これで大分、稼いだそうです。
バブルが崩壊してこの中間省略が規制されるのですが、確か00年代前半まではもぐりでやっていた人も多かったとも言っていました
その方は一応は大金を手にした経験で麻痺したとも言っていました。後は資格もとらずに、転売をするだけで済んだのでそれしか稼ぐ方法がしらないとも言っていました。バブル崩壊後も同業種には再就職できずになら自分でって方が多かったそうで、仲間に資格があって会社を興した元同僚に名前を借りてフリーの営業でしばらくは生計を立てたそうです。その後の不良債権処理時も大分活躍したそうです。人脈があるだけでも買い手探しに大きく貢献したのですが、色々とやり方があったようですがその話はなぜか教えてくれませんでした。
その後は大きなお話は年々なくなり２００９年のリーマンショックの時にはほとんど見なくなったと言っていました。
大分暗いお話ですが、法規制がされて、インターネットの普及で情報が開示された時代です。大きな不動産取引も野武士の様なブローカーからディープな情報には頼らずに独自で情報を得るようになり大きな開発を得意とした企業が主流になったのですが、昭和と平成の初期までは確かに表舞台にはでない方が、不良債権の処理を行っていた時代もあったのですね。ディープなお話でした
【ＭＳＣＩ除外は偶然じゃない】不動産・建築業界の衰退か！
話を戻すと、そんな感じで、人口減な日本では建物は前ほど必要ではないという事実。流動性がない地方では不動産を持っているだけ税金が取られる。
ゼロ円で売りますって不動産サイトもあるくらいです。
また、建売スーパー大手の飯田ＨＤとスーパーゼネコンの清水建設がＭＳＣＩから除外されたのは偶然ではないです
その前の２月にも大手デベのオープンハウスも除外されています
ＭＳＣＩから除外されて伸びているのは東ソーだけではないですかね
ロイター 5/15
ブルームバーグ 2/13
モルガンスタンレーは、日本での建築と不動産をどうみているのですかね？
この業界にいるから解るのですが、投資好きな私ですが、一番裏を知っていて情報を手に入れやすいのに、手にもいれず、何もしないのは、
お先が見えないからです。
熊本や北海道の半導体工場で盛り上がっているような地域は一時的だということを忘れてはいけない。工場撤退ってのもあるのです。
ハイリスクハイリターンな業界ってのは忘れずに
とはいっても、昨年の夏に電線不測の情報が出始めていたのですが、一時的と言って注目しませんでした。
残念でした。フジクラの株も持っていたのですが、利上げ期待から銀行株にシフトする際に薄利で売却したのですね
センスがないですね(笑)
余談をもう一つ
都内は強いですね。魅力があるのでしょう。ちゃんと都市計画されているし、資金が集まると発展するということです。不動産はそういった事業です。地方でもちゃんと計画された潤沢に資金があればなんとかなるのですが、その前提の人口問題です。他所から人が集まると、その他所が衰退する。追いかけっこです。どうしても不動産株とかリートに手を出すのであれば、そのことまで調べないとだめです。建築株は海外に手を出しているかです。関連で建材業種のＴＯＴＯは半導体まで手をだしているし、アメリカのセレブから絶大なる信頼があります。良く調べないとだめですよ。じゃなぜＴＯＴＯを買わないのって思うかもしれませんが、買いそびれただけです。指値かからないうちに高値圏に行ったのですよ！後１０円だったのに
後は、建築業者の倒産件数が爆発的に増えているのは結構簡単に検索で解るのであえて書きませんでした。
そんな感じです
あとがき
なんか余談で申し訳ない。
どうしても、不動産株と建築株に手を出さない理由を書いておきたくて(笑)
異色回ですが、一応分類は
日本株のお話です。かなり無理がありますね(笑)
あくまでも私個人の感想です。
実際にうまく投資している方も多いのです。
私がしないという理由です
以上
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