賃貸？それとも購入？
住宅を購入するか、それとも賃貸暮らしをするのか、迷っている方は今沢山いる事と思います。
ここに来て金利が上がり始め、物価も上昇し、不動産価格も高騰しております。
そんな中、50年ローンなんて言う商品も出ている今日です。
私は10年程前にマンションを35年ローンで購入する事ができました。その経験から賃貸と購入どちらが良いのか？お金の事や購入の際の注意点、比較する点等を私なりにお話しさせていただきたいと思います。検討材料の一つにしていただけたら幸いです。
1.なぜ家が欲しいの？
住宅購入は人生で大きな買い物です。まずはどうして家を購入したいのか？なんでその家が必要なのかを明確にしておくと言う点は大事なポイントだと感じております。
賃貸より広い間取り
キッチンやリビング、バスルーム等、理想の空間
子供の為の部屋作り
老後の住まいや資産など…夢は膨らむばかりです。
しかし、それと引き換えに住宅ローンは長期間借り入れた金額を返済していく事になります。
ご自分の収入や健康状態はもちろん、一度購入した住宅は簡単に引越し出来るものではありません。なので、これからのライフスタイルやライフプランを考えておく事はおのずと必要となってきます。
その反面、賃貸は生活スタイルの変化や、転勤等にも対応はしやすい環境です。金利によって住居費が変動する事もなく、UR賃貸など地域によっては安く借りられる場所もあります。
部屋の構造は勝手に変えられませんが、お洒落に自分スタイルの部屋に変えている方は多数おります。なので、自分達がどのような生活をしていきたいのかを明確にしておく事はとても重要だと考えます。
2.金額の比較
賃貸物件には家賃の他に敷金、礼金、共益費、更新料がかかります。
一方購入した場合には、マンションと戸建てで違いはありますが、住宅ローンの他に購入の際の初期費用、修繕費、管理費、固定資産税がかかります。
物件や借入額にもよりますので一概に比較はしにくいですが、下記の私の例でご紹介します。
①2LDK 76,000円 アパート
②3LDK 63,000円 マンション
①の方が一見部屋数が少ないのに高い？と感じたと思いますが、②は上記の金額の他に管理費、修繕費、固定資産税が約30,000円かかっていましたので、合計93,000円程支払いをしていました。
これは購入時の支払い額であって、変動金利であれば金利の上昇によって利息分は増えますし、築年数が経てば修繕費用も増えていきます。
家賃×12ヶ月×35年+更新料
上記の計算式に賃料を当てはめると、35年間住宅ローンを組んだ時の総額（借入額に利息分を含めた金額）とどちらが安いかが大まかに分かる事と思います。
ちなみに住宅ローンには先程の修繕費や管理費、固定資産税がかかりますので、それも考慮して検討する必要があります。
3.購入前に必要な知識
住宅購入を検討中に展示場を見学する事もあるかと思います。必ず販売員の方と話しをする機会があると思いますので、言われるがままに契約しないよう、自分が納得した形で契約できる知識は最低限持っていた方が良いでしょう。
1.固定金利と変動金利
これは誰しも知っている事と思いますが、固定金利はローン期間中、金利が変動する事なく一定の返済方法になります。その為、経済の動向によって返済額に変動がなく、精神的に安心を持つことができます。
その反面、固定金利は変動金利よりも高めに設定されていますので、当然借入額が多い程支払う利息額も増えると言う点があります。
一方変動金利は、その名の通り金利が経済の動きによって変動する仕組みになります。
「この何年もの間、金利は上昇してこなかったので、大丈夫ですよ！」と言われ安心して契約を結んだ方も多いはずです。
しかし、長いローン期間の中で金利が絶対に上がらないと言う事は約束されている訳ではありません。それを受け入れた上で変動金利は選択する必要があります。
その反面、変動金利は固定金利を上回ると言う事はありませんので、総利息額を抑えられると言う点もあります。
また、変動金利には毎月の返済額が変わらない
元利均等返済と毎月返済する元金が変わらない
元金均等返済の２つがあります。
元利均等返済とは
毎月の返済額は変わらず、一定の割合で元金と利息を支払っていく返済方法になります。
毎月の返済額が変わらない為、返済計画が立てやすく、借り入れ当初は利息の割合が多いですが、返済が進むにつれ元金の割合が増えていく特徴があります。
（年２回の見直し時期に金利が変動していた場合は、返済額は変わりませんが元金と利息の割合は変わります）
元金均等返済とは
毎月返済する元金が一定額の返済方法になります。
元金の返済は一定額ですが、利息額が異なる為、毎月の支払額は変動していきます。その為、返済計画を立てにくいですが、返済額が高い借り入れ当初より返済が進むにつれ借入額が減っていくので、将来的には経済的にも精神的にも安心感が得られる特徴があります。
（金利が上昇した場合は利息額が増える為、毎月の返済額も上がってしまいます）
2. 5年と125%ルール
変動金利で元利均等返済の場合、銀行によっては5年と125%ルールを設けているところがあります。
5年ルールは、金利が上昇しても5年間は返済金額を変えないと言うルール。
125%ルールは、金利が上昇し返済額が上がったとしても最大125%までにしかしませんよと言うルールになります。
一見安心できるルールに思えますが、5年間返済額が変わらない代わりに、金利が上昇している分利息額の割合は増えます。その為、元金の返済が後回しになってしまいます。
また、5年間は返済額が変わらないと言っても、銀行は年２回金利の見直しをおこなっております。返済開始から5年目・10年目・15年目と5年ごとの節目の見直し時期に金利が上昇していた場合には
5年を待たずに翌年から変更した金利が適用されます。
詳しくは下記、自分銀行の問い合わせを参照にしてみて下さい。
3.団体信用生命保険
団体信用生命保険は、各銀行様々な保障を用意しております。ガン、心疾患、脳疾患の3代疾病をはじめ、8代疾病や就労不能、介護状態と幅広く取り揃えられています。
当然、保障が手厚つければ審査も厳しいですが、長期ローン期間中に何かあった場合は安心です。
銀行によって金利上乗せタイプと上乗せなしのタイプがあり、保証の範囲も異なります。
いざ病気やケガで働けなくなった場合に、保険金がおりない！なんて事のないように、詳細をよく確認しておきましょう。
4.金利
金利は低ければ低いほど利息額を抑えられますので、低金利の銀行が良いに越した事はありません。その分、審査基準が厳しかったり、条件がつく場合もあります。
また、団信保険や初期費用を金利に上乗せする場合には、金利上昇時に負担になることもありますので、それも考慮して検討する必要があります。
5.借入額と借入期間
今では50年ローンと言う長期ローンもある時代。
確かに返済期間を長くすれば毎月の支払額の負担は少なくなります。
しかし、その分利息額は増えますし、長い人生、自分やパートナーが常に健康だったり、収入が安定しているとは限りません。長い人生何があるかわかりません。借入額と返済期間に無理がないか
検討するとともに、頭金や繰上げ返済、資産運用など不測の事態に備えることも大切です。
4.結局どっちがいいの？
設備に関しては断然購入した方がグレードが高くなります。その分お値段も張りますが、広いリビングやバルコニー、憧れのシステムキッチンに広々としたバスルームや洗面台と理想の空間を手にする事が出来ます。
また、購入の際には団体信用保険の加入が必要ですので、万が一の事があった場合には、家族へ家を残す事も出来ますし、貸し出しや売却と言う選択肢も出てきます。
資金計画をたて、長いローン期間とうまく付き合っていければ購入がおすすめです。
一方賃貸は一生自分の物になりませんが、いつでも引越しは出来るので、転勤が多い方やご近所トラブルにあった時などには融通が利きます。
また、都心部から離れれば、低家賃で広い間取りの物件もありますので、収入に合わせて暮らす事も可能です。
住居費を抑えた分、教育費など他の事へお金を使う事が出来ますし、経済の動きによって家賃が変動すると言う事もないはずです。
最後に
少し内容が細かかったですが、いかがでしたでしょうか？
購入でも賃貸でもそれぞれ良い所はあります。
自分や家族、パートナーとどんな生活をしていきたいのか。その生活スタイルや収入、メリットデメリット、健康状態等を含めて検討する事をおすすめします。
今回の記事が参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。