民泊売却の経験談

こんにちは。SHOです。

先日自身が運営する民泊利用の一部を売却を行いました。先にお伝えすると民泊売却を行ってよかったと思っています。良い買い手とも出会えたやM＆Aを経験した事で、今後の経営の選択肢が広がりました。

但し、進めていく中で改善点など多々ありましたのでnoteにまとめる事にしました。

◆先に（売却での利益）

東京都内の有名エリアの物件を2部屋売却を行いました。2部屋の合計の初期費用は600万円でした。そして売却金額は1600万円でした。４ヶ月ほど運営を行いその期間も利益を得たので、合計で1900万円の利益を得たので、
1,900-600で1,300万円のプラスとなりました。

2024年6月　2部屋の運営を開始
2024年8月　売却に向けて準備開始
2024年9月　売却契約
2024年10月　事業を譲渡

世の中の事業売却といえば、もっと高く売却される業態もあるかと思います。民泊はそれらと比べると安いと思われがちですが、ここまで短期間で売却ができる業態は少ないと思います。半年ほどで600万円が1900万円になりました。

◆売却での失敗談

今回の売却はスピードを優先しました。次の事業への投資を行いたかったからです。その影響もありいくつか失敗をしました。さらに、譲渡後も後悔した事もあります。それらを以下にまとめてみました。

・値段を下げてスピードを優先した

本来は＋2割程度の売却が見込めたが、早期の入金を優先して値段を下げました。失敗というより次は時間をかけて希望金額で交渉をしたいと思います。3〜5ヶ月くらいあればしっかりと交渉ができるかと思います。

・株式譲渡ではなく事業売却を選んだ事。

1法人で運営中の9件の内2件の売却を行ったので、事業売却を選択しましたが、手続き上は株式譲渡が進めやすいかと思います。事業売却の場合は以下の点が少しデメリットかなと思います。

・自身のAirbnbリスティングを買い手に引き継ぐ事ができない。行政への申
　請を再度行う必要がある。レビューの引き継ぎもできない。
・事業売却は手元に残る現金が株式譲渡より下がる可能性がある。株式譲渡
　の場合は売却価格の20％が、売り手の支払うべき税金になりますが、事業
　譲渡益に対しては法人税がかかります。（34％くらい）もちろん、その他
　の要素で費用を多く計上できた場合は利益を抑える事は可能ですが、短
　期的に費用を計上できる要素は思ったより少ないなという印象です。
・関連する契約を全て切り替えが必要。電気代や水道光熱費代の契約は全て
　切り替え手続きが必要になります。少し面倒なのがネット回線などの民間
　サービスは契約引き継ぎができないケースが多いので、一度解約後に買い
　手に契約してもらう必要があります。

但し、Airbnbは事業譲渡する時にも利用できる機能もあるので、買い手への売上分配やカレンダーの連携はスムーズに進んでいます。

◆よかった事

上記とは逆によかった事も記載します。当たり前の事ばかりですが、どれも事業売却がスムーズに進んだ要因になります。

・Canvaにマニュアル類を全てまとめていた。

事業譲渡する際に買い手は、物件及び運営ノウハウも求めてきます。その際にドキュメント類もきちんと譲渡しやすい形にしておくと、買い手も安心して契約してもらえますし、付加価値がつくケースもあるかと思います。私の場合はCanvaに全てのマニュアルをまとめていたので、簡単に元データを引き継ぎ事ができました。

・申請書類のコピーを全て残していた

当たり前かと思いますが、申請書類は全て手元に残していたので買い手に全て渡しました。上記にも記載しましたが民泊の事業譲渡の場合は買い手が申請を再度行う必要がある為、申請書類の書き方については質問をしてきます。先に申請書類のコピーを渡しておくと楽かと思います。

・実績をまとめておく

特に家賃以外の変動する費用については月毎にリストにしておくと、売却価格を決定する際に楽かと思います。基本的に月の利益×〇〇年分として計算する形になるので、費用とその証跡をまとめておくとスムーズです。

・事業の引き継ぎ方法を明確に提示

引き継ぎ方法を提案した事が今回の売却スピードを上げました。
買い手は民泊の運営についても引き継ぎを希望しています。その場合にどのようなスケジュール感で引き継ぐのか、範囲はどの程度か、サポートはしてくれるのはなどは買い手に伝えておく事で交渉が早く進みます。

以上となります。
現在も引き継ぎ期間中である点と、次の売却に向けてすでに動き出している事もあり、また新しい経験や発見があればnoteにまとめたいと思います。

最後までご覧いただきありがとうございました！