【投資】住宅は購入か賃貸か

はじめに

　令和5年になり、皆様、いかがお過ごしでしょうか。
　自分のココロは、退職を夢想したりしてますが、40代で隠居の身分になれたとしても精神面や金銭面は不安が残ります。当然ですが、金銭的には仕事は続けた方が良いですし、精神面というか健康面でも、仕事は続けた方が良いのかなと、思ったりです。
　その派生というか、自分の住居は賃貸なのですが、退職したら住宅ローンを組めないし、老後では賃貸住宅に入居しづらいと聞きますし、退職前にマイホーム購入すべきかどうかと、考えたりしています。
　一応、FP技能士であり宅建士である自分が、いろんな情報に触れて、持家か賃貸か、どうすべきか考えてきたことを記しますので、参考になれば幸いです。

理論的に考えると多分「持家」も「賃貸」も同じ

　例えば、マイホームのステータスとかに価値を置く人々は、持家を選択するでしょう。悩むこともなく、持家・賃貸の経済的な比較もしないかもしれません。
　おそらく、この拙い文章を読んでいる方々は、持家と賃貸のどちらの方が経済的なメリットを得られるかに興味があるのだと思ういます。
　経済的メリットを考えるうえで、前提条件を考えないといけません。そこで、（非現実的な）古典的な経済学の前提で考えると、持家購入の（例えば1年あたり）費用と賃貸（例えば1年）費用が同額になるはずです。
　だから、古典的な経済学の前提では、持家でも賃貸でも同じなのですが、現実は、色々な法令や不動産会社と住宅購入者の情報格差があるので、持家と賃貸の費用というか価値は違ってくるわけです。

マイホーム購入も不動産投資である

　橘玲さんの本に書いてあったと思うのですが、マイホーム購入（持家）は、いわゆる不動産投資は、同じことだと見做せます。
　①不動産投資をする→②家賃収入を得る→③その家賃収入で借家の家賃を支払う、ということを、マイホーム購入（持家）は①～③を同時にやっているということなのです。
　それがなんだと言われそうですが、世の中のマイホーム購入（持家）者は不動産投資をやっている意識は殆どないでしょう。不動産投資と言うと、かなり、いかがわしいイメージがあると思うのですが、実はマイホーム購入も同じなのです。マイホーム購入（持家）と賃貸と経済的な損得を考える方々で、マイホーム購入するのならば、それは不動産投資を行うのだと覚悟を持つべきです。

自分は不動産投資で利益を上げられるか？

　不動産投資に自信があるのならば、損得勘定でマイホーム購入も良いといえれうでしょう。
　しかしながら、少なくとも現在の自分に、不動産で儲ける自信は、あまりありません。REITという不動産を証券化した金融商品を買って、資産配分はバランスとってるくらいです。建物の質（強固さなど）や相場感も将来の見通しも、知識に自信がありません。
　世間の多くの方も不動産投資に自信は無いでしょう。それなのに、マイホームを購入しているのは、損得勘定でマイホームを買っていない、ということでしょう。
　そうなると、損得勘定でマイホームは購入すべきではない、つまり賃貸で行くべきだ、ということになると思います。

それでもマイホームを買う理由

　そうはいっても、日本の持家率は6割程度です。60歳以上で見れば8割が持家です。
図表1-8-6　持家世帯比率の推移（家計を主に支える者の年齢階級別）｜令和２年版厚生労働白書－令和時代の社会保障と働き方を考える－｜厚生労働省 (mhlw.go.jp)
　損得勘定は度外視で、持家を選択する方もいるでしょうが、多くは、セールストーク・ポディショントークに踊らされているものと思います。
　不動産会社は賃貸するよりも（持家）販売した方が手数料が多く手に入ります。新築の場合、建設会社も売上が発生します。住宅ローンが組まれれば銀行の収益機会となります。
　また、日本の賃貸住宅制度は、弱者保護のためというか、基本的に法令は借主有利に作られています。正当事由がなければ、大家から借主との契約を解消することができません。そのため、そもそも賃貸向けの住宅投資は少ない。供給の質は低く・量も少ない状況になります。特に長期間の居住が予想される子育て世帯やスペックの高い賃貸住宅の供給は少なくなります。子育て世帯や高級スペック住宅を望む場合、マイホーム購入に踏み切らざるを得ないと思われます。
　あとは、高齢者ですね。大家は、高齢者には貸したがりません。死亡リスクが高いからでしょう。

なるべく賃貸で過ごして、購入できる現金を保有する

　自分の場合、不動産投資に自信はなく、住宅にそれほど拘りはなく、子もいませんので、賃貸で良いと思っています。
　高齢になった場合には不安がありますが、相続できれば実家に住むという選択もあります。
　ただし、老後は地方よりも、都会の方が福祉も充実し住みやすいでしょうから、都会の老人ホームとか高齢者用住宅に入れるだけの資金を用意することに努めるべきというのが、現時点での自分の取るべき選択かと思います。

　いかがでしょう。
　御覧になられて、疑問点などあれば、自分の勉強にもなると思ので、是非コメントをお願いします。