商品の預け先に大注目の「物流不動産」とは？
こんにちは。
中央株式会社の魅力を紹介する、ライターの山崎です。
商品を扱う企業にとって、必要となるのが「倉庫」です。
倉庫をどこに構えるのかは、企業の事情によって決まるもの。
その中でも近年「物流不動産」と呼ばれる場所が注目の的になっています。
そこで今回は物流不動産について取り上げたいと思います。
物流不動産とは
国土交通省では、物流不動産をこのように説明しています。
物流不動産とは、物流業務を行うための施設として第三者へ賃貸される、倉庫・物流センター等の建物。
https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/seisakutokatsu_freight_tk1_000146.html
「賃貸」という言葉のとおり、物流業務に必要なスペースを貸し出すことを前提とした建物です。
近年倉庫に対する規制が一部取り払われ、倉庫を不動産として取得する新規参入事業者が増えました。
物流不動産のオーナーとなり、収益を賃貸面積に応じた賃料を収受するビジネスモデルができています。
物流不動産の種類
物流不動産には大きく分けて2種類あります。
①BTS型物流施設
BTSとは「Built To Suit」のことで、契約したテナント専用の賃貸物流施設です。
契約企業の要望に合わせて、土地の選定、取得、設計、施設開発から竣工後の管理や運営なども行われ、1社専用の施設として貸し出されます。
専用施設のため、予算や立地、レイアウトはもちろん希望通り。
また、冷凍・冷蔵倉庫や重量対応の床などといった、契約企業が必要とする特殊な機能や設備を必要なだけ備えることもできます。
まさしく、オーダーメイドの賃貸物流施設です。
1社専用となるため自由度は高くなく、施設を丸々借りるコストも高額になりがちです。
②マルチテナント型物流施設
マルチテナント型とは、複数のテナントに対して貸し出すことを前提とした物流施設のこと。
テナントの入れ替えがあることを前提としているため、部屋の大きさを調整できるなど、設計の柔軟性が高くなっています。
また、オーナー側も多くの企業と賃貸契約を結べるため、より安定した収入を得ることができるのも特徴です。
拡大するマルチテナント型施設
現在、高齢化や新型コロナウイルス感染拡大といった社会情勢の変化にともない、EC需要が多くなっています。
また、物流業界で働く人の働き方改革により、より一層の物流業務の効率化が求められています。
それらの変化に合わせて、マルチテナント型の物流施設は大きな進化を遂げてきました。
ここ最近では延べ床面積5,000㎡以上、大都市圏は30,000㎡以上といった、とても大規模な施設の建設が相次いでいます。
そこでは、ダブルランプウェイ、免震・制震構造、太陽光発電などといった最新鋭の設備が整えられ、流通加工に必要なスペースも確保されているところも。
また、コンビニエンスストアやカフェテリア、託児所、シャワー室といった、スタッフの働きやすさに配慮した物件も増えています。
物流不動産を活用する場合の課題
物流施設を賃貸で確保すれば、業務効率化はもちろん、自社で倉庫を持つよりコストを大幅に削減できるなど、メリットは多くあります。
しかし一方で、物流施設を賃貸しても課題は残ります。
その課題とは何か、2点ご紹介します。
①賃料の増加
物流不動産を所有するための土地の価格や建設費は、近年増える一方。
また、施設を管理するための光熱水費も増加の一途をたどっています。
そのため、借りる側になる企業の賃料も増加傾向が見られます。
ニーズや経済の増減にもよりますが、今後の賃料も横ばいか増加傾向になるといわれています。
②倉庫スタッフの確保
場所や設備を借りるだけではスタッフの確保の問題は解決しません。
スタッフを一から募集したり、必要な育成をすることは大変な手間が必要になります。
また、自社倉庫から物流不動産の賃貸契約に変更した場合であっても、倉庫の場所が変わることで、それまで長く働いていたパートスタッフが離職してしまうリスクがあります。
そして、最低賃金の上昇に伴い人件費も上がっています。
倉庫や設備が賃料となって費用が安定しても、人件費は不安定になる恐れがあります。
従来の倉庫業の活用も検討しよう
従来型の倉庫業は、商品の保管を主に行い、輸送・保管量に応じた料金を収受してきました。
しかし、今では倉庫業であっても、保管以外の在庫管理や流通加工に力を入れている会社が多くあります。
倉庫業を活用するメリットは、場所だけでなく人をもアウトソーシングできること。
社員をよりコア業務に専念させることができます。
物流を専門にノウハウを蓄積しているため、ゼロからの契約でもスムーズに軌道に乗せることができます。
物流不動産とテナント契約に興味がある場合は、倉庫業のサービスと比較検討してみるとよいでしょう。
まとめ
物流不動産が活況となることで、商品の預け先の選択肢が増えました。
会社によって、物流に関する課題は異なります。
金利や物価、人件費が上がりさまざまなコストが高まる中で、商品をどのように管理していくのか、いま一度考える時期にきているのではないでしょうか。
中央株式会社では、従来型の倉庫業のノウハウや経験豊富なスタッフの能力を活かした「セミオーダー物流」を生み出しました。
ご契約者様の商品の正確な在庫管理をするのはもちろんのこと、検品やX線検査、プレス加工、ラッピングといった流通加工も充実。
流通加工の一部だけでも対応できるなど、柔軟でスムーズな物流が実現します！
会社にとって「ちょうどよい物流」が中央株式会社にあるかもしれません。
気になる方はぜひホームページを覗いてみてください！
中央株式会社については
https://www.chuoh-logistics.com/
国土交通省「物流不動産とは」
https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/seisakutokatsu_freight_tk1_000146.html
（執筆：山崎亜希子）
