【不動産投資】法人設立後初めての物件見学

こんにちは！不動産投資でお金持ちになって、旅するように働く人になりたいAkariです。今はエアラインで総合職として働いています。

今週末は物件見学に車で出かけてきました。
これまでもトータル８件ほど見学はしてきましたが、法人を設立してからは初めての見学です。
平日のうちに目星をつけた物件の資料を取り寄せ、仲介会社さんに２件見学のお願いをしておきました。今回は茨城県です。

１棟目の購入基準

ざっくりとした購入基準は以前から決めていたのですが、法人を立ち上げて購入を本格的に考え始めたこのタイミングで改めて考えてみました。
購入を検討する物件が全ての条件を満たしているとは限りませんが不動産投資は長期的に取り組むものなので、基準を決めておくことで当初のビジョンから大きくブレないようにするためにも設定しています。

↓初めて内見した時の記事です。

【現在の購入基準】
・東京都、千葉県、茨城県、神奈川県、埼玉県
・木造一棟アパート
・だいたい2000万円まで
・利回り12％以上
・自宅から車、公共交通機関で1時間程度でアクセスできるところ

公庫での融資を考えた際、期間は10年が一般的であり２棟目をあまり時間を空けずに購入したいため、自己資金は極力抑えたいことなどの理由で以前よりも予算を下げて探しています。

いざ、見学へ

下記が今回、内見した物件の概要です。
早速価格が基準オーバーです（笑）

物件①
・2400万　2DK×8戸
・築35年
・駐車場一部あり
・駅徒歩11分
・満室時利回り15%以上
・バストイレ別

物件②
・2400万　1K×8戸
・築30年弱
・駐車場なし
・駅徒歩3分
・満室時利回り12%
・井戸
・ユニットバス

どちらも管理がきちんと施されていて、綺麗な物件でいずれも空室が２部屋ほどありましたが、手を加えることなく客付けもできそうな状況です。
気になった点としては予算を上回る点、物件②は井戸である点、駐車場なしな点です。井戸物件については先輩大家さんのブログなどでデメリットなども勉強させていただいているので購入基準から外す理由にはならないのですが、一棟目として譲れるポイントかがまだ判断できていません。

客付け不動産会社へのヒアリング

内見と必ずセットでするのが、駅前の客付け不動産会社さんへのヒアリングです。相談する内容としては以下のようなことです。

・周辺の競合賃貸状況
・周辺環境（施設など）
・家賃相場、お客様のサーチ基準
・至近の動き
・駐車場なしの場合の客付け状況

今回、２つの物件の最寄り主要駅が異なったので２件の不動産会社さんへお邪魔したのですが、そのうちの1件で対応してくださった会社さんの知識レベルがあまりにも低く、本当にびっくりしてしまったという出来事がありました。

名前を出してしまうと大手ピ◯ットハ〇スさんで、売買担当と賃貸担当の方お二人で対応してくれたのですが、周辺家賃相場も3万円以上ズレて把握している、トンチンカンな答えを首をかしげながら繰り返し、冒頭に対象外と伝えた戸建ての提案をしてくるといった状況で何も情報が得られずお店を後にしました・・・。

入るときもお客様が他にいないかを確認し、お邪魔した理由と共におうかがいした内容も端的にお伝えし、最初から話のピントがズレてたので伝え方が悪かったなと思い軌道修正を夫と何度も試みたのですが、ダメでした（笑）旦那さんは途中諦めて静かに遠い目をしてたんですが、私はせっかく時間をいただいているしと思って結構最後まで笑顔で頑張って色々投げかけてみたんですが結局何も引き出せず、お店を出た頃にはドッと疲れてました（笑）
お二人とも別に態度が悪い、こちらに情報を与えないようにしているというわけではなくただただ知識がなく勉強されていないといった感じで調べもしないのでキャッチボールにならないという状況でした。
管理も手広くされている会社さんなので、ご縁があればお願いしたいと思いましたが不安すぎてできれば避けたいなと思ってしまいました。

もう１件の不動産会社さんは聞きたかったことを端的に教えてくださったので本当に勉強になりましたし、私のような初心者にも丁寧な対応をしてくださって感謝の気持ちでお店を後にすることができました。
ほぼ悪口になってしまいましたが、今日学んだことはお客様と関わるということは何事も最低限の勉強やインプットが大切ですし、私も本業でも今からチャレンジする事業でも意識していこう、と改めて感じた出来事でした（笑）

ということで長くなりましたが、２件の物件見学を踏まえて旦那さんと購入に向けての会議と購入を前提とした公庫との融資面談の準備をしたいと思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございました。