【不動産投資】ボロ家かどうかは手入れで変わる　〜2回目の物件視察〜

前回の投稿から１週間ほど空いてしまいました。

何をしていたかというと、沖縄の離島でワーケーションをしていました。
最近よく耳にするようになりましたが"work"と"vacation"の造語で、場所にとらわれず、好きな場所で休暇を楽しみながら仕事ができるという働き方です。
将来的にはこのスタイルでずっと働きたいと思っているため、このタイミングで経験できたことはとても意味がありました。そして改めて私は旅が好きなんだと実感しましたし、好きなことをするためにも早く大家さんとして成功したいと強く思いました。この話もいつか詳しく書きたいと思います。

さて、沖縄に経つ前日は夫と2件目の物件見学に行きました。
今回は東京に隣接する県にある理系の大学から徒歩1分の学生がターゲットのアパートでした。
初回の見学時に駅前の不動産屋さんにヒアリングした時から学生向けの物件が気になっており、今回はそれに特化した物件を見てみたいと思ったのです。

今回は満室稼働中のため部屋を内見はできず外観のみの見学となりました。
物件の概要としては、以下の通りです。

・木造２階建８戸（４戸ずつ、２棟セット販売）
・2000万円弱
・築40年ほど
・バストイレ一体型ユニットバス
・表面利回り13％程度

マイソクの写真が白黒だったこともあり、事前の資料では築年数の割には綺麗に見えた物件でしたがやはり百聞は一見に如かず。。。

想像を超えたボロアパートでした。
というか、手入れが行き届いていないアパートと言った方が正しいと思いますが。
特に気になったのが外階段の腐食と雑草、ツタが伸び放題だったことでした。
そして外壁や地面も長らく修繕や補修がされた形跡がなく、かなり劣化しており購入したとしても修繕・補修にかなりの費用をかけないと難しそうだと感じました。

私たちの予算、条件であればある程度のボロ家や修繕が必要なことは想定はしているのですが、今回の物件は再生のイメージが具体的に思い浮かびませんでした。
でも・・・それでも満室稼働なんです。信じられない・・・
廊下にテニスバッグなどが置いてあり、見学中に若い男子がお部屋から出てきたところも見たので学生さんはここに本当に住んでいるんだなぁと。

２件目の物件見学で学んだこと

２件目も購入を見送ることにした訳ですが、学んだことはありました。
そして私が学生さんに住居を提供するときは、少しでも快適に過ごしてもらえるようにお金を掛けない部分も含めて工夫してあげたいものだと感じました。

■ボロ家かどうかは手入れで変わる。
長期間放置されていればされているほどリカバリーが難しくなる。

■供給が過多でなければやはり大学生の需要は今のところ固くボロ家でも埋まる。

■特に、理系のなど研究に力を注ぐ学生が多い大学の学生さんは駅近よりも
大学へのアクセスを重視する。