【約4,000万円の利益】マンションを5度取引して仲介手数料って高いと思った話 vol1

不動産仲介営業マンとして、14年。この間、自分がお客さんになって住む用不動産を５度取引したことでみえてきた、購入時のポイントと賃貸運用方法、そして「仲介手数料ってたっか！」と思ったことをまとめました。参考になれば幸いです。

エピ１　一次取得

東京の不動産仲介業会社に勤めている私は毎日新規物件や成約物件をチェックしています。
当時２７歳、高田馬場の１K８万円台の賃貸マンションに住んでいました。
そんな時、ある物件を見つけます！

●小田急線「梅ヶ丘」駅最寄り•１LDK〜３０００万円台〜

当時の記憶

ホームページを見た限り、閑静な住宅地！外観もパリッとしてる！読み進めると室内もキレイで日当たりも良さそう！
これは安いぞ！と感じた私は資金計画のシミュレーションをします。

エピ２　石橋を叩いて渡らない私ですが

購入シミュレーションを始めましたが、管理費、修繕積立金、固定資産税、家具家電、引越し費用もろもろ考慮し、これはいけるのか…と熟考。
月々のランニングコストの他、マンション購入初期費用約１８０万円…。当時２００万円ちょっとの貯金はあったがこれを支払うと日々の生活がかなりキツキツになりそう。一方、売主さんは買替えで次の物件を購入済み。そのためスピード感を重視されているようでした。

価格も安く感じた上、このエリアで単身者向けの１LDK物件はまずない。
そもそも需要がないから単身者向け物件が少ないのかもしれませんが、日々私が営業をしている中で、単身者さんの希望エリアに入っていることが多いため、需要はなくもないと感じていました。そのため、物件購入に向けて準備を始めることにします。

なお、本物件担当者いわく、反響はまぁまぁあるらしい。
不動産屋の営業トークでよく聞くが、自分が買主となるとやけに突き刺さってしまう。笑

以下は、私が気になる物件を見つけた時に調べる項目です。ぜひとも参考になさってください。

【物件リサーチ項目】

• 相場を調べる際は、過去３年〜５年は遡ります。

• 棟内、周辺エリアの成約事例
  →坪単価・分譲対比（新築価格と成約価格の対比）
  この時、１LDKはもちろん、２LDKも調べます。
  ※３LDKはニーズが異なるため１LDKと２LDKに絞って確認します。

• 周辺にどんなマンションが存在するか
  →販売事例、成約事例はないけれども、将来的に強豪になりそうな物件があるのかを調べます。今回は１LDKタイプがあるマンションがあるか調べました。

最終的に、今回の物件について以下のような結論に至りました。

• 少し価格が周辺と比べ低めの設定だということ

• 意外と１LDKニーズが多いエリアであること

• 単身者向けの物件はかなり少ないということ

結論、もともと長く住む気持ちは薄いこともあり、将来的に少し高く売れたらいいな、という気持ちからついに購入します！

ちなみに、住宅ローンは三菱UFJ銀行さんの変動金利です。
２０１６年時点はまだまだ固定金利は高い印象のため、変動一択でした。
三菱UFJ銀行さんの他、三井住友銀行さん、みずほ銀行さん、三井住友信託銀行さん、りそな銀行さんへヒアリングしましたが、単身者向け物件の住宅ローンは、投資用不動産へ用途変更してしまう懸念から、条件が厳しい銀行が多く、条件面で選定しました。
別途、私は民間保険会社で死亡保険、医療保険に入っていたため、ここでは団信のオプションは付けずです。
※今や横浜銀行さん、三井住友信託さん等、がん保険がすばらしい内容ですね。がんと診断された時点でローンが０に！金利は確か０、３％程プラスですが、民間の医療保険に入るよりお得な気がします。かなり前は「診断された時点」でなく「診断以降何ヶ月か働けなくなったら」でした。

話を戻して、晴れて物件を購入した私ですが、毎月の収支はカツカツでした。（むしろマイナス生活）
当時私は勤務地と自宅までの距離を頻繁にタクシーを利用し、休日は友人を自宅へ招きパーティー三昧。また、買い物やゴルフをしたりとかなりエンジョイさせていただきました！

そんな生活を、ちょうど１年過ごした頃、ふと気づきました。
貯金が底を尽きそうなことに…
毎月の収支が赤字なのでそりゃそうですよね。

これはやばいと思い、ここでこのマンションの売却をしようと考えます。

エピ３　購入金額から５００万円UPで売却活動

翌年の２０１７年、購入価格から５００万円UPの価格設定で売却スタート！
すると、１週目、２週目で内見がズバズバ入ります！いずれも単身者さん。
当初の読みは的中していました。これは嬉しい！！無事、販売から１ヶ月弱で成約することができました！！

すぐ成約したためもう少し強気な価格設定で行けたかな？とも思いましたが、資金がショートしていたためそんなことは言っていられません…

１年住んだことで、住宅ローンの残債も１００万円程減っていました。
１年間家賃０円で住むことができ、かつ、購入と売却の諸経費を鑑みても現金が４００万円強を手に入れることができ、とても嬉しかったです！！

次回は私が２次取得したマンションについてお話します。賃貸運用することでどのようにして資産形成できたかなども公開する予定です
お楽しみに！

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