【約4,000万円の利益】不動産営業マンが住む用マンションを買った話vol2
今回は二次取得のエピソードです！
しがないサラリーマンのため購入物件の価格帯は高くないですが、
購入を決断するための過程やローンの組み方等についてご参考になれば幸いです！
エピ４ 運命のニ次取得
賃貸へ引っ越すつもりはサラサラなく、自宅の売却には１週間の引渡し猶予をつけてもらい、仮住まいをせずに引っ越せるようにしたかったため次のマンション探しを始めます！
一人暮らしのため、勤務先へのアクセスが良ければどこでも良かった私は、
ある物件が目にとまりました！
水天宮！！
響きもいい！！（主観）
過去に水天宮エリアのマンション取引をしたことがあるため、街並みはよくわかっています。ただ、本物件は水天宮駅徒歩１０分で最寄り駅は都営新宿線の浜町駅です。
早速お問い合わせをしたところ販売から３ヶ月程が経過しているようで、なんだか売れ残っている様子でした。ただ、隅田川沿いでロケーションは良く、また複数路線が利用可能、さらには周辺には色々な飲食店もある。単身者には最適な物件だと感じました。
ではなぜ、売れていないのか。明確な理由はわかりませんが、築７年程のそのマンションは、新築時は２８００万円、現在は３０００万円中盤で販売されています。
７年経過している今１０００万円弱のUPということが原因なのでしょうか。
ちなみに坪単価は約３００万円です。この点に関しては坪３００かぁ〜。正直高いな〜、という印象を持ちました。
２０２３年の不動産マーケットでは、新築時から値上がりしている物件が大半ですが、当時は新築時から値上がりしている中古物件を懸念されるお客様が多かったです。
売却物件の決済時期もあるため、本物件で前向きに検討を進めます。
物件周辺の事例を調べ、値上がりはせずとも、値下がりはしないだろうと確信！！私の算段としては、仮に５年住んで年間約１００万円残債が減ったとしても購入金額同等で売れれば５００万円のプラス！という訳でこの物件の購入を決意します！
この時期はアベノミクス、マイナス金利により、年々不動産価格が上昇している時でした。目黒の駅前の新築タワマンが坪６００万円オーバー、赤坂エリアで新築坪１０００万円オーバーのマンションが出ていたりと、「プチバブル！今が最高値！」なんて毎年言っていましたが、今思えばそれも序の口でしたね。
高い高いと言われても、行動している人が勝ちな気がしました…。
ちなみに、住宅ローンはまたしても三菱UFJ銀行さんです。
自宅の売却済み売買契約書を提出すれば、住宅ローンの残債はなしと審査ができます。なお、今回は固定金利を選択！当初、3年固定０．８％という商品があり、（４年目以降は変動金利へ自動移行）固定を選択しました。
エピ５ ドキドキの賃貸運用
水天宮の物件は２年間住み、次のマンションを探し始めます。
というのも、私も結婚することができ、１LDKでは手狭になりました。また、将来家族が増えた時のことを考えて３LDKのマンションを探します。
水天宮の物件は２年で大幅な値上がりは見込めず、売却してもあまり特はなさそうなため、初めて所有物件を賃貸に出すことを検討します。
賃貸に出す場合、固定費としては、当然ですが管理費、修繕費、固定資産税、賃貸管理会社への管理報酬の支払いがあります。賃料と固定費を考慮しても、月に数万円はプラスと判断し、賃貸募集スタート！
ここでちょうど、、コロナが直撃します。
ローンの支払いは続くため、保守的な私は空室期間を最短にしたい！
そのため、賃料設定は強気設定ではなく、弱々設定に…
しかし、３週間で借主さんが決まりました！！
浜町、水天宮、人形町エリアは、一方通行の道路が多く、マンションや小規模ビルが建ち並んでいるエリアでマンションの窓の向こうには建物がすぐそこに！という物件が多くあります。そんな中、私が購入したマンションは隅田川ビューという点でプラスとなり、数ある強豪物件の中でも早期成約に至ったのだと思います。
ちなみに、毎年の確定申告では建物の減価償却は最低限に抑えました。
減価償却費によっては税金対策になりますが、やりすぎてしまうと将来売却する際に建物取得費が低くなり、譲渡所得税が多くかかってしまう可能性があるので、この方法を取りました。
エピ６ 夢の三次取得
価格、広さ、立地、築年から鑑み、江東区へ絞ります。
新築M、中古Mを物色しますが、なかなか良い物件は見つからず…
勤め先の異動があることを考慮し、２路線以上利用可能な立地で探しており、江東区でも当初は内陸部で探していましたが（具体的には、住吉、清澄白河周辺です）、湾岸エリアへも広げます。
理由としては、東京都の中でも人口増加エリアであり、当時はオリンピック後の施設利用や再開発が多く、新築マンションの供給が増えている等、話題の街であったためです。
複数のマンションに候補を絞り、内見前に情報収集をしました。
まずは、管理体制。修繕積立金がどのくらいあるか、過去の修繕履歴、滞納の有無を確認します。他には、駐車場についても見ます。平置駐車場、機械式駐車場、タワーパーキングどのような構成かを調べ、メンテナンスコストがかかるものはあまり好みません。あと駐車場の稼働状況も見ます。稼働が悪いと収入がないためメンテナンス費用を工面するのも大変です。機械式駐車場、タワーパーキングはメンテナンスコストがかかりますからね。
その後は、成約状況、現在の販売状況を確認します。
タワー系、大規模系は戸数が多いため、情報収集は対象マンション内のみで確認します。
成約状況は、坪単価、分譲対比の他、１ヶ月にどのくらいマンション内で成約があるか、どの方位の成約が多いかを確認します。
（方位、部屋位置にもよるが）成約件数が多すぎるマンションは、強豪が多く差別化するのが難しいため、将来的な売却を考慮し私は好みません。
現在の販売状況も同様に販売数が多い物件は好みません。
正直ここまでに、かなり時間と労力を使ってしまいましたが最終的に１件に絞ることができたため、内見をしに行きます！
グーグルアースを使って事前に物件の眺望は確認できていたため、予想通りでした。
しかし、おもいのほか室内コンディションが良くなく（売主さんには申し訳ありません）、その物件が今まで内見数が多いわりに成約に至らなかった事に納得しました。
そこで、壁紙の張り替えとクリーニングをしてこちらで買付をしようと決めます。しかしその際に、張り替え等多少のリフォームをしたく、少し価格交渉をさせていただき満額回答とはならなかったもののが売主さんに歩み寄りいただき、売出し金額から数十万値引きしていただくことができました。
ちなみに、今回の住宅ローンは楽天銀行さんです。
持家を賃貸に出す場合、返済比率に既存ローンと新規ローンの両方見られてしまうため、都銀さん、地銀さんでは難しく、またフラット３５もこの頃からNGというお話に。楽天銀行さんは、持家の賃貸借契約書を提出すれば残債０で見てくれるためとてもよかったです！
vol2を最後までお読みいただき有難うございます！
次回が最後となりますので、私がお伝えしたい【結論】を知って頂ければ嬉しいです！
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