成約事例 布田駅前店舗
今回ご紹介するのは、京王線「布田駅」近くにある店舗物件です。
平成25年頃に、不動産所有者様の自宅と一部として貸店舗として賃貸しておりました。
賃借人様が亡くなり閉店へ
今回の事例では、店主様が残念ながら亡くなり、跡継ぎもいないため、閉店するところからスタートしました。息子様もサラーリーマンということで、事業を継承することは出来ず、閉店になる為契約の終了手続きと併せて、新店舗の入居者様探しを並行して行う事になりました。
店舗の内装に関しては、お店をオープンする際にスケルトンから店舗仕様に工事をしたため、そのままの状態となっていました。キッチンスペースとカウンター客席がある約20㎡ 6坪の店舗です。
原状回復工事？居抜き物件？
問題は、店舗の内装を契約書通り、原状回復工事を行いスケルトンに戻すか、居抜き物件としてそのままの状態で次のテナント様へ引き渡すかでした。
相続人の息子さんとも協議を進めて、片付けられる範囲までご自身で片づけて頂き、貸主様と居抜き物件として募集をすることに決定しました。
居抜き物件として募集するメリットとしては、
〇初期投資額の軽減
最低限の工事や設備投資で済むため、工事費用を低く抑える事ができる為、新規出店者を集めやすい
〇スピーディーな出店が可能
内装工事を短縮できる為、オープンまでの期間を短くすることが出来る
〇解約までの費用の軽減
店を閉店する方にとって、原状回復工事や解体費用を圧縮することが出来る
居抜き物件の調査
ただし、居抜き物件を募集する際にも注意点があります。現状の設備がちゃんと使えるか、また設備（シンクや冷蔵庫など）がリース品かの確認等が必要になります。
特に、設備がリース品の際は、入居者がリース契約を解約するか、次の入居者様にリース契約を引き継ぐかが課題となります。
今回の事例では、設備はしっかりと動作したうえ、全て所有物だった為 現況有姿での引き渡しとなりました。
募集開始と申込獲得
居抜き物件として募集をスタートすると直ぐに複数の申込を頂きました。やはり飲食店舗などを行う際には、居抜き物件は、工事費の圧縮とオープンまでの期間の圧縮が出来るため人気となります。
各申込書の業態などを確認して、貸主様に報告し、申込者の選定を行いました。
今回申込者の選考では「うどん店舗」に決定し、内装造作物の撤去内容を確認して契約となりました。
前の入居者様は、居酒屋営業だった為、夜の時間帯をメインにしていましたが、布田駅前でランチ等の昼の時間の店舗が少ないこともあり、「うどん店舗」に決定しました。
居抜き物件の引き渡し
入居者様が決定したので、後は居抜き物件の引き渡しとなります。
原状回復工事は、不要な室内の設備撤去とサッシ部分の看板撤去のみとなりました。
今回は少し稀なケースとなりますが、お父様が亡くなり、その後の契約の解約手続きを相続人として行う形となりました。
前入居者様の相続人様は、原状回復工事費用を圧縮できたこと、新入居者様は、店舗ＯＰＥＮの工事費用を圧縮することができたこと。双方にとってメリットになったケースでした。
うどんの佐糖
国産小麦『伊勢の響』100%使用。 モチモチ、つるつると、コシが強く、のどごしのいいうどんです。 ●かけだしには隠し味で和三盆を使用。 花かつお・宗田鰹節・さば節・うるめいわし節・いりこ・利尻昆布で出汁を取り、返しを加えたのち、一晩寝かせています。 寝かせることでコクとまろやかさを増した出汁に、隠し味に和三盆を加え、さらに深みを増しています。 ●ぶっかけだしは、かけだし同様の各種削り節と利尻昆布で出汁を取っていますが、さらに『スルメイカ・干しエビ』を加えています。 うどん出汁にスルメイカを使用というとあまり馴染みが無いかもしれませんが、イカの旨味のおかげで、さっぱりだけど奥深い味になっています。 ●かけだし、ぶっかけだしともに、それぞれ専用の白出汁を作成し、それぞれの返しを加えた上で、一晩寝かせてコクとまろやかさを増しています。
