【マジで！？】不動産屋と10分話したら更新料7万円がいらなくなった。

家の更新料払いたくない。毎月家賃を遅れもなく払っているのに、ぼったくりじゃないの？そう思って、更新料は本当に必要か調べました。弁護士事務所、不動産会社、裁判所、行政書士事務所、国土交通省、内閣府、いろいろなwebサイトを調べました。その結果・・・

更  新  料  は  支  払  い  不  要 （な場合がある）

実際に管理会社と交渉して更新料の回避を勝ち取りました。法律のことはよくわからなかったし、ましてや弁護士や行政書士などの資格もありませんが、更新料7万5千円を払いたくない一心で調査しました。その結果をこのノートにまとめます。

※この記事私の体験談と、調べた情報をまとめたものであって法律のアドバイスではありません。みなさん個別のケースについては弁護士さんなどに相談することをお勧めします。無料で相談する方法も、この後で紹介します。

もくじ
1. 初めて契約書を読んでみた。
3. これまでに裁判例は？ → 法定更新なら更新料は要らない。
2. 法定更新って何？
4. 法定更新にして、更新料を払わないと追い出される？
5. 法定更新だと何か不都合ある？
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6. ダダで弁護士からアドバイスをもらった。
7. 管理会社と交渉した。
8. 支払わず、訴えられたらどうするつもりか。

1. 契約書を読んでみた。

そもそもどういう契約になってるんだ・・？家を借りたときはほぼ見なかった契約書を初めてちゃんと読んでみると、

本契約はXX年YY月ZZ年よりAA年BB月CC日までの2年間とする。
必要があれば当事者間で合意のうえ本契約を更新することができるものとする。その場合乙は更新料として新賃料の1か月運を甲に支払うものとする。

どうやら払わなければいけないようです。でも、払いたくない！そう思った人が過去にもいるはずなので、過去の裁判例を調べてました。

2. これまでに裁判例は？

ありました。似たようなケースでの裁判が。

あ　更新料条項
『契約の賃貸借期間は，平成１８年１月１６日から平成２１年１月１５日までの満３年間とする。但し，期間満了に際し，必要があれば賃貸人・賃借人協議の上，契約を更新することができる。尚，更新料は新賃料の１．５ヶ月とする。』

い　裁判所の判断
更新料条項（あ）は，更新契約が締結された場合に更新料が発生することを前提として，これを新賃料の１．５か月分とするものである
契約書中には，更新料条項（あ）以外に更新料に関する定めはなく，更新料に限らず法定更新の場合を想定した定めは存在しない
→法定更新された場合に更新料を支払う合意はない
東京地裁平成２７年１月２６日

出展：弁護士法人みずほ中央法律事務所
https://www.mc-law.jp/fudousan/26472/

※賃貸人（ちんたいにん）：大家さんなど家を貸す人。
※賃借人（ちんしゃくにん）：入居者など家を借りる人。

一言でいうと、「今回の契約書の場合は、法定更新の場合に更新料を払う合意はない。」ということですね。私の契約書は更新料についてはっきり書かれているので払わなきゃいけないと思っていました。ところで、法定更新って何でしょうか。

3. 法定更新って何？

以下の条件のどちらかを満たすときに、これまでの契約と同じ条件で更新したとみなされることを法定更新と言います。
 ① 一定期間前に契約を更新しない事を通知する
 ② 条件を変えなければ契約を更新しない事を通知する
※参考：三井不動産トラスト https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2364

①の一定期間前、というのは期間の満了の一年前から六月前までの間です。
一言でいうと、「放っておくと、勝手に更新される。」ということです。更新の時期になると大家さんや管理会社から更新の書類が送られてきて、ハンコを押して送り返しますが、この更新方法を合意更新と言います。あの書類は放っておいても法定更新によって、勝手に更新されます。

また、法定更新をした場合は、契約の期間は、定めがないものになります。それにより、今後は更新そのものがなくなります。

4. 法定更新にして、更新料を払わないと追い出される？

法定更新なら更新料の支払いが要らないことは分かったけれど、それによって大家さんの機嫌を損ねて家を追い出されないだろうか？心配になりました。実際に、交渉したときに管理会社は「法定更新にすると6か月前の通知で退去をお願いすることができますよ。」と言ってきました。

結論から言うと、大丈夫です。大家さんが入居者を実際に退去させるには「正当な事由」が必要になります。この正当な事由というのは、

「大家さんがこれまで住んでいた家がなくなったので、貸している家の入居者を退去させて大家さんが住む。」
「貸している家が老朽化によって強度不足になった。」
「立ち退き料を大家から入居者に支払う。」

といった場合のことです。気に食わないから6か月前の通知で退去させるということはできません。立ち退き料は多いときは数百万円になるようです。
※参考  株式会社クランピーリアルエステート https://is.gd/TpQAj0

5. 法定更新だと何か不都合ある？

契約上は、ありません。法廷更新の場合は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。契約期間も定めがなくなります（契約が終わる日付がなくなります）。

将来退去するときに敷金から更新料分を引いてくることは想定されます。その場合は、民法第622条で大家さんに敷金の返還義務を定めていますので、それを盾に拒みましょう。

契約書の更新料の書かれ方によっては、法定更新にすれば更新料を払わなくてよいことはわかってもらえたかと思います。では、実際にどうやって管理会社と交渉したのでしょうか。

ここから先の以下の内容は有料になります。

6. ダダで弁護士からアドバイスをもらった。

7. 管理会社と交渉した。

8. 支払わず、訴えられたらどうするか。