【不動産投資】サブリース（家賃保証）に潜むリスクとは？
みなさん、こんにちは。
ファイナンシャルプランナーの
肥田木義信です。
公的年金だけでは
老後の生活がなりたたない現在
将来の為の資産形成として
不動産投資を検討している方も
多いのではないでしょうか？
物件を購入した会社に
管理を任せるケースが
多いと思いますが、
管理プランの中には、
所有物件が空室となっても
決まった金額が毎月入ってくる
サブリース（家賃保証）プラン
があります。
一見メリットが大きい様に感じますが
実は一概にそうとも言えません。
そこで今回は
不動産投資のサブリース（家賃保証）
について、お話したいと思います。
サブリース（家賃保証）とは？
不動産投資で得られる利益は、
①所有物件から毎月入ってくる賃料収入
②所有物件を売却した時の売却益
となります。
①賃料収入は、
入居者が退去し、空室となると
当然ゼロとなりますが、
サブリース（家賃保証）では、
管理会社が賃貸物件を借り上げし、
入居者に転貸するので、
入居の有無に関わらず、
管理会社から一定の金額が
オーナー様へ保証されます。
投資効率を下げるサブリース
（家賃保証）
サブリース（家賃保証）の場合、
入居者が支払っている家賃の
80％～90％程度が保証家賃として
オーナーに支払われます。
例えば、
入居者が負担している家賃
7万円/月の物件の場合、
通常であれば
月額：70,000円
年額：840,000円
の所を、
家賃保証（90％）の場合
月額：70,000円×90％＝63,000円
年額：840,000円×90％＝756,000円
となります。
同じ物件に投資しても、
年額84,000円
10年で84万円
20年で168万円
の差が出てきます。
老後の年金対策として
IDECOやNISAで選択されている
投資信託では
投資効率の観点から
ノーロード（手数料無料）の商品
が一般的になってきています。
所が、不動産投資では、
あえて投資効率を下げる
サブリース（家賃保証）プランの
ニーズがあります。
なぜでしょうか？
ローン利用による物件購入が
サブリース（家賃保証）のニーズ要因
他の投資方法と比較して、
不動産投資の特徴は
ローンを利用できる点です。
不動産投資では、自己資金が少なくても
条件次第では、自己資金ゼロからでも
スタートすることができます。
所が、ローンを利用すると、
空室により家賃収入が入ってこなくても、
ローンの支払いが発生します。
そこで、家賃収入が入ってこない時の、
ローン支払いによるキャッシュアウトを
回避できる手段として
サブリース（家賃保証）
のニーズがある訳です。
しかし、ローンを利用して
物件を購入した時点で、
現金購入と比較すると、ローン金利分だけ、
投資効率は悪くなってます。
併せて、
サブリース（家賃保証）をする事は、
更に投資効率を悪くすることになります。
サブリース（家賃保証）が、
空室リスクの目先の対処方法としては
有効だと思いますが、
長期投資を基本とする
不動産投資の投資効率を考えると、
一概に有効な対策とは言えません。
物件売却時には足枷となる可能性のサブリース（家賃保証）
投資物件を売却する場合、
売却価格の銀行評価は、
収益還元法で決定します。
サブリース（家賃保証）の場合、
実際の家賃ではなく、
保証家賃から評価額が算出されます。
例えば、
入居者が負担している家賃から
評価額を算出すると
家賃：7万円/月
還元率：4％
評価額：7万円×12ヵ月÷4％＝2100万円
それに対して、
保証家賃から評価額を算出すると
保証家賃（90％）：6.3万円
還元率：4％
評価額：6.3万円×12ヵ月÷4％＝1890万円
となり、
かなり低い評価額となってしまいます。
そこで、オーナーとしては、
サブリースを解除したい訳ですが、
管理会社によっては、
賃借人の立場を主張して、
サブリース契約の解除に
簡単に応じてもらえないケースもあります。
サブリース契約は慎重に！
サブリース契約が絶対にNG
という訳ではありませんが、
目先のキャッシュアウトの
リスク回避だけを目的とした
サブリースの選択は
あまりお勧めできません。
空室リスクの根本的な回避は、
継続的な賃貸ニーズが見込める
物件選びです。
不動産投資は長期的な投資で、
リスクをゼロにする事はできません。
ご自身のリスク許容度を把握した上で、
長期的な目線で投資判断をされることを
お勧め致します。
CFP・1級ファイナンシャル・プランニグ技能士
宅地建物取引士
神戸で「不動産を活用した資産形成」
のサポートを専門とする創企株式会社に在籍。
資産形成・節税・相続等
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それでは、今回も最後まで読んで頂いてありがとうございます。
引続きどうぞ宜しくお願い致します。