2024年版　関東在住のサラリーマンが融資を引いて収益物件を購入するための、再現性ある方法を、元サラリーマン投資で現宅建業代表が教えます。

０．はじめに
　私は元サラリーマン大家です。
　２０１１年から投資を開始し、２０１８年にCFがサラリーを超えたため、サラリーマンを退職し、宅建業を立ち上げました。
　世の中には悪徳な不動産業者・コンサルがあふれています。
　彼らより良い情報を、彼らより安く提供したいと考え、この記事を書いています。
　不動産投資に関連する書籍は世の中に溢れていますが、その多くは再現性が無く、単なる投資家の自慢話だったりします。
　ノンフィクションとして楽しむなら、それでもかまいませんが、多くの方はそれが目的ではないはずです。
　この記事は、宅建業者が最近の再現性のある情報に基づき書かれています。
　・１棟アパートを買いたい
　・利回りの良いものを探したい
　・築古物件の判別方法を知りたい
　・融資を引きたい
上記の希望がある方は、ぜひお読みください。
　また、この情報に関しては関東在住（一都三県）の方に限定します。
　
１．どのような物件を狙うべきか？
　もちろん都心の高利回りアパートが欲しいところですが、そんなものはありません。
　立地が良ければ利回りが下がります
　立地が郊外になれば利回りが上がります
　いくら利回りが良くても栃木の山奥のアパートを買ってしまうと、結局は運営で苦労します。
　立地と価格のバランスが重要になります。
　関東地方ですと、国道１６号線の周辺が価格と利回りのバランスが良いため、このエリアを探すことが効率的におすすめです。
　具体的にいえば
　神奈川：平塚、厚木、座間、大和、綾瀬、相模原、藤沢、茅ケ崎、横浜川崎の一部
　東京：八王子、西東京、清瀬、町田
　埼玉：川越、鶴ヶ島、春日部、さいたま市北部、上尾、川口、所沢、三郷
　千葉：松戸、柏、千葉、船橋、習志野
が候補になります。
　構造は木造か、軽量鉄骨がおすすめです。
　RCは見た目が立派ですが、メンテナンスに木造の数倍かかるためお勧めしません。
　築年数は２０～４０年あたりまで。状態が良ければもっと古くても構いません。
　間取りは１DK　２４㎡以上がおすすめです
　１K２０㎡未満は高利回りになりますが、入退去の回転が頻繁過ぎて、結局は手残りが少なくなります。
　１DK　３０㎡　バストイレ別　こんな間取であれば、多少は利回りが低くても手残りは多くなります
　不動産投資は手残りを多くして、それを次の物件購入に補填するゲームだとお考え下さい。どんな物件が手残りが多くなるかは、経験でのみ判断がつきます。
　
２．融資先は？
　上記の様な物件を狙うのであれば、ノンバンクの三井住友トラスト・ローンアンドファイナンス（以下トラスト）一択になります。
　様々な地銀、信用金庫を巡る方もいますが、結局９５％はトラストで購入することになります。
　トラストは金利が高い（３．９％）、信用棄損（そんなことはない）と言われますが、結局は上記の様な築古・高利回り物件を買うためには、現状トラストしかないわけです。
　またどんな銀行でどんな物件を購入しようが、債務が増えるということですから信用棄損になります。トラストだから信用棄損という訳ではありませんので、ご注意下さい。
　通常の地銀・信用金庫は法廷耐用年数しか融資をしてくれません。
　新築木造であれば２２年です。
　でもトラストは築４０年であっても、３０年の融資が出る可能性があります。
　この有利さを良くお考え下さい。
　例えば、
　A：金利１．５％　期間２２年　新築アパート８０００万円　利回り５％
　Ｂ：金利３．９％　期間３０年　築４０年　８０００万円　利回り１０％