FP1級実技試験 part2
※私はpart2→part1の順に受けました。
私が受けたPART２の問題はこちら
(10月1日 PART２ご参照)
↓
なんじゃこれは？笑
見た瞬間終わったと思いましたね。
まず活字苦手族にはこの登場人物の多さと情報量の多さが致命的ｗ
ほんでもって、まさかの農地かい。
途中からは
「こんなの私ごときが15分で理解してキレイに説明できる訳あるまい・・」
と開きなおって妙に冷静になりました。笑
（改めて問題読み返すと最後らへんに記載されている農地法第３条の許可が必要となる共有物の分割は難しいというワードも完全に読み飛ばしてましてますね。。書いてたんや。。。。）
そんなこんなで全く考えがまとまらないまま面接スタート。笑
（以後、面接官とのやりとりになりますが、これが正解であるとは限りませんのでご了承ください。）
（面接官 60代ぐらいのおじさま2人）
面:今回の問題結構複雑で戸惑ったんじゃないかな？
私:はい、ビックリしちゃいました。。
面:だよね。
とりあえず設問に記載されている６つのポイントに分けて質問していきますので、簡潔に答えてください。
それではお客様に確認すべきこと、あなた自身が確認すべきことを教えてください。
私:はい、まずは関係する人物が多いので、それぞれのお気持ちを確認すること、隣地確定されているか、土地の面積は実測か、あとは相続で受け継いだ土地なので、相続時の資料が残っているか。あと今後、ご家族とかが農地としてもう使うことはないかを確認します。
面:いやいや、ちょっと待って。
農地としてはもう使えないから。笑
今野菜の栽培はやってるけど、それは農業ではなくてただの趣味みたいなもんですよ。わかってる？
あと希望価格って売るほうとしては高ければ高いほどいいんだから、わざわざ確認することでもないかな。
私:なるほど。。その通りですね。。
（あー。開始早々つまづいてしまた…）
面:ではあなた自身が確認することは？
私:まずは現地で建物、土地の物理的状況の確認をし、登記簿謄本、公図などの公簿資料で、権利関係、位置関係などを確認します。
あとは都市計画等で、今後周辺に環境に変化はないか、市役所の都市計画課にて確認します。
また、4300万円という売却価格が妥当かどうかも調査します。
面:それはどこで調査する？
私:地元の不動産会社です
面:続けて
私:あとは使える税制等ないか、国税庁のHP等で確認します。以上です。
面:では、今回のケース乙２部分をAさんの単独所有とするにはどうしたらいい？
私:共有になっているところを分筆すればいいかと思います。
面:分筆？この状況で？できないでしょ？笑
私：（え、そうなの？笑）
あ、はい。。そうなんです。。それでどうしたものかと。苦笑
面:なんでまず分筆できないかわかる？
私： 農地法にひっかかるからでしょうか。。
面:そうだね、だからどうする？
私：えーっと、どうしましょう。←笑
面:この場合、農地を農地以外のものにしないといけないでしょ。その場合農地法の何条になる？
私：えーっと（ここで脳内プチパニック起こしてしまう。落ち着いて考えたら絶対わかったのに…）さ…3条です。
面:違います。
私：（まじか）
えーっと間違えました。4条です。
4条の許可を取って農地を宅地に変更して…
面：ええ？！宅地？
宅地ってことは建物建てないといけないよ？
建物建てないと宅地とは言わないからね。
すぐ売却するのにわざわざ建物たてるの？！
私：いえ、間違いました。建物は建てません。
面：じゃあどうする？この場合宅地ではなく何にするのが適当かな？
私：駐車場…とかですかね
面：はい、そうですね。それがいいと思いますよ。
では駐車場にしたあと売却したときの税金はどうなる？
私：譲渡所得になります。
面：長期？短期？
私：取得時期を引き継ぐので長期になります。
面：はい、そうですね。
でも今回の場合って税金ってかかる？
Aさんは保証債務返済のために仕方なく売却するわけだけど。
しかもこの債務はもう倒産までいっちゃってるから自力で返せる見込みもない。そんな場合なんかの特例とかあったりする？
私：（あるんやろなぁ、、あるんやろうけどまじで初耳。どうしようか、でもこの誘導のかんじだときっと何かしらの特例で税金かからないが正解だろう…）あ、ハイ、そうでしたね。今回のケースではかからないです。
面：まぁ色々要件あるから、それを満たさないといけないけど、今回のケースだとかからない可能性もあるかもね
私：ハイ…（かからないと断言してしまったの、マズかったかも…汗）
面：では甲5を姉Cさんの単独所有にするにはどうする？
これを普通に譲渡したらとんでもない税金かかるよね？
これについてはどうする？
私：固定資産の交換の特例を使います。
この特例を使えば税金を繰延べできます。
面：そうですね。
じゃあいままでのことをまとめてAさんにどのようにアドバイスする？
私：まずは4条許可をとって農地を宅地…（あ、また間違えた。笑）ではないです。農地を駐車場などに一時的に変えて、土地を分筆し、売却するといいかと思います。
また固定資産税の特例など使える特例は使っていくことをおすすめします。
面：はい。では本事案に関与する専門職業家は？
私：司法書士、税理士、不動産鑑定士、宅地建物取引士、とち…
面：今回土地の分筆もしなきゃいけないけど？
私：（いや今言おうとおもててん）土地家屋調査士です。
面：ではお客様に税金の計算して？て言われたらどうする
私：個別具体的な税金の計算はできないとお伝えします。
面：じゃあ一般的なことならいいの？
私：国税庁のHPに載っているようなことなどは大丈夫です
面：じゃあ有償で税金の計算するのは
私：できません。
面：なんで？
私：税理士法に抵触するからです。
面：以上です。