小規模事業者総合応援窓口と信用金庫へ

増田貴文@増田珈琲

2年後にコーヒー屋をするとして、どこで営業するか問題があります。店舗を借りるのか、店舗兼住宅でやるのか？店舗兼住宅なら新築なのか中古なのか？

借りるにしても買うにしても、どこに店を構えるのか決めなければならないことは山積みです。

まず理想は店舗兼住宅です。なぜなら維持費が圧倒的に違うから。店舗を借りた場合、

(生活住居・駐車場付き8万円)＋(店舗賃料8万円)＋(事業ローン返済5万円)

という具合に、多少の増減はあっても毎月20万円前後は必要になってきます。どう考えてもこれはキツイ。成功じゃダメ。大成功を続けないと多分維持出来ない。

そこで店舗兼住宅という選択肢。これなら

店舗の賃料が必要なくなるし、さらに契約の初期費用もいらないので事業ローンも100万円程抑えられるから月々の返済も少なくなる。これなら固定費が半分とはいかないけれど、6割7割位までは抑えられるんじゃないかと。

4割削減ですよ！どうですかそこの奥さん！

でもそんな美味い話になるのか？と疑り深いのが、僕の良い所であり悪いところ。

もちろん悪い所もありまして、店舗兼住宅が、というよりは家を買うということ自体にデメリットがあります。世の中には

「持ち家派VS賃貸派」

という勝負の付かない論戦が日々インターネットの中で繰り広げられています。この論戦の中で賃貸派が言う持ち家のデメリットは

  • 災害に弱い (移動できない)

  • 家は負債 (時間経過で家の価値は下がっていく)

  • 修繕費は自分持ち

  • 35年間、今の収入が変わらない自信ある？

ということで順番に考えていきます。

災害に弱い

地震が多い日本では無視出来ないデメリットで反論出来ない。近年ではさらに大雨による水害も増えてきていて、10年、20年後はもっとひどくなる可能性も考えないといけない。地盤の弱い所に住まない。川の近くに住まない位しか対策出来ない。ハザードマップも確認するべきだけど、今後災害地域も広がっていくんじゃないかと思う。結局は人事を尽くして天命を待つ事しか出来ない。

家は負債

これもごもっとも。でも家を使って資産を生み出せばいいんじゃないかというのが僕の考え。そのための店舗兼住宅。

修繕費は自分持ち

賃貸なら据付の家具家電が壊れたら交換してくれるし、10年に一回の外壁塗装も大家持ちだけど持ち家は自費負担。インフラ関係も壊れてしまったら自費負担。でも毎月何かが壊れる訳ではないので、店舗兼住宅にすることで削減出来る固定費の差額を積み立てておけばいい。

35年間、今の収入が変わらない自信ある？

災害に弱いという意見の次に反論出来ない意見。未来だから実際に何が起こるかわからない。ホリエモンも数千万の借金を軽く考え過ぎみたいな事を言ってた気がする。僕も家を買うために35年ローンを組んだら完済するのは75歳で笑えない。実際は笑ってネタにすると思うけど。これに関しては後でもう少し書きます。

ここまで家を持つという事のデメリットを書いてきましたが、生活のためだけの住居なら100%僕は賃貸を選びます。でも店舗兼住宅にすることで消せるデメリットもあるんです。

残ったデメリットだって通勤しなくて済むとか自分が仕事に対してしんどいと思っている事が無くなると思えば悪い話ではないはず。自営するなら別の悩みが出てくると思いますが。

非常に前置きが長くなりましたが、今回のタイトルの部分を書いていきます。

中古住宅をリフォームするという事が出来ればいいなということで中古住宅について調べてみると、気になることが出てくるんです。

中古住宅は価値が低いから住宅ローンが組めないという記事があちらこちらにありました。要は住宅ローンを組んで返済出来なくなった場合は買った家を売って、そのお金を返済に充てる事になるので、新築で建てた場合は価値があるけれど、中古の場合は価値が無くて返済に充てられないから借りられないという話です。

いや困った。賃貸は出来る限りは避けたい。なのでここは専門家に相談してみるかと言う事で商工会を調べてみましたが、調べている途中で市役所に小規模事業者総合応援窓口という部署があることを発見しました。

商工会ってもう少し具体的な話を詰めてから行くものという思いがあったので、まだ先の話で賃貸か店舗兼住宅でどうすれば、というまだ抽象的な話ならこっちかなと思い連絡しました。

到着して書類に氏名住所生年月日を書いて担当者に現状と目標を軽く話して、店舗兼住宅にしたいけど、中古物件はローンを組めないらしいという事を相談すると、

「いや？組めると思いますよ」

この担当の方、中小企業診断士で前職は銀行に勤めていたそうで、元銀行員が借りられるというならそうなんだろうと安心しました。でも買った家を担保にすることは間違いないそうなので、住宅ローンを組めるかどうか信用金庫に聞いてみたらどうですか？と勧められました。

この時に店舗兼住宅の話をするとややこしくなるそうなので、あくまで住宅ローンを借りられるのかどうか？だけを聞いてほしいということでした。

他にも、銀行は上から来るから信用金庫をオススメするけど、今まで取引していないのにいきなりローンを申し込むと嫌がれるから、あらかじめ給与振込口座等にして取引をしておいた方がいいということでした。(これは問題無し)

そして補助金の話をして今回は終了。次回は住宅ローンを借りられると仮定して、物件をの目途が付いたらもう一度来てくださいとのこと。

信用金庫

後日、自宅の目の前にある信用金庫の融資窓口へ。色々調べたけど中古住宅に住宅ローンは使えないのか？という疑問をぶつけた所、物件次第ですが大丈夫ですよとの返答。

やっぱり物件次第なんだなと心配しましたが、山奥の家でもない限りはそんなに心配しなくても大丈夫とも言われました。そして今の家賃は8万円と答えた所、返済が35年の場合3000万円までローン可能という試算を出してもらえました。

実際は諸費用が150万円位かかるので1割ぐらいは少なくした方がいいという話でした。とりあえず住宅ローンは借りられそうで安心です。そしてこの試算を出してもらいましたが、物件選びが具体的になるので非常に捗ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住宅ローンを35年で借りた場合、完済が75歳になるので数字だけ見ると不安になりますが、借りてなくても賃貸なら生きている限りは家賃が発生するので心配していません。

他にも現在住んでいる部屋ですが、下の住人は神経質で床に緩衝材をひいているにも関わらず少し物音がするだけで天井ドンしてきますし、上の住人は足音がすさまじく、たまに大声で叫びだします。

この理由もあって戸建てに住みたいので、これはいくらなんでも無茶だというものが無ければ引っ越すつもりです。

さて、今回は多額の借金をするために専門家の話を聞きにいった訳なんですが、聞きに行って良かったです。ローンのこと以外でも、やった事が無くて不安やモヤモヤがあるなら是非専門家の話を聞きに行ってみて下さい。(経営コンサルタントはピンキリあるので手放しではオススメ出来ませんが)

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