登-13 中間省略登記って何？

登記の権利の登録（移転登記）は自由意志です。
登記義務は現在はありません。（令和6年以降相続登記は義務化されます）

中間省略登記って何？

中間省略登記は物件の所有権の移転登記で行われます。
こんな例が代表例です。

マンションの一室の所有するＡがＢに売買しました。
Ｂは転売目的で購入し、Ｃに売却しました。
Ｂは登記に必要な登録免許税の節約のため、登記をせずにＣに売却しました。

本来登記は不動産の履歴の記録です。
不動産登記法では、Ａ➡Ｂ➡Ｃに所有権が移転した場合、Ｂの登記も必要ですが、慣例上、手法的にもＢの登記をせずにＡ➡Ｃの登記が可能の制度になっています。

しかし、これでは本来の登記の目的が達成できなくなります。
法務局は、「不動産登記は、権利の取得や移転の経緯を忠実に反映させる必要がある」として受付そのものを認めていません。

ポイント
中間省略登記は認められていない。

なぜ、このようなことが起きるのか？

不動産仲介業者の転売では、経費の削減、転売による手数料の搾取などを目的に中間省略登記が行われてきました。

現在は移転の登記を行う際には「登記原因を証する書面」の提出が必要になるため、このような中間省略登記は制度上できなくなりましたが、平成17年3月以前（旧不動産登記法）は「登記原因を証する書面」が必須条件にはなっていなかったため、実際には行われていました。

しかし、不動産仲介業者はこれでは売上が減少してしまいます。
そこで、新・中間省略登記の制度が出来ました。

新・中間省略登記の制度とは

＊不動産会社が売主から安く買って、その事実を買主に明かさずに高値で販売することで利益を確保していました。（これ自体法的に問題はありませんが、本来不動産仲介料は法的に決められているため道義的には悪質なイメージがあります。）
そのため中間省略登記は悪いイメージが定着しています。
そこで、売主も転売された価格を知ることができるようにすべきと考えられました。

不動産仲介業者が転売を目的に行うことを前提に中間省略登記を認めた制度を「新・中間省略登記」と言います。
この制度を利用するためには、2つの方法があります。

１、第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転登記

この取引のポイントは「この不動産は他人の所有物である」との特約を盛り込みつつ、不動産仲介業者と買主が売買契約を結びます。

２、買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転登記

売買金額の支払をＡ➡Ｃに行うことで不動産仲介業者が法律で決められた仲介料以外を搾取することができないようにしました。

ポイント
新・中間省略登記は認められている

中間省略登記は認められていませんが、不動産仲介業者が一定のルールで転売を行う際は新・中間省略登記は認められています。
混乱しないように覚えてください。