マンション管理士が事前確認審査をパターン1で受ける時に注意すべきこと
管理計画認定制度は、国がマンション管理を適正に行っていることを認めてる制度として2022年4月から開始された制度です。
認定方法には、パターン１～パターン4までがあり、これについては次の章で詳細に説明しました。
当事務所でも事前確認の審査を前提とした短期の顧問契約を行い事前確認を行うパターン１をこれまでに数件行ってきました。
その中で幾つか注意するポイントがあることはわかりました。
今回は、その点をまとめたのでお読みください。
事前確認の合格と認定の取得は異なる
事前確認は、国土交通省が行う制度で国土交通省が決めて要件を満たすことで事前確認の合格を取得することが出来ます。
しかし、事前確認だけでは認定制度の取得が出来たことにはなりません。
認定制度は、自治体の制度であり、最終的な認定の承認は自治体が行います。
特に、自治体によっては「独自基準」を定め、事前確認＋αを求め、そのすべてを満たして初めて認定を認める自治体もあります。
そのため、管理組合との契約にあたり、業務の範囲を明確にした上で契約する必要があります。
パターン１はあくまでの事前確認の合格を意味します。
認定の取得は自治体の認定を受けて初めて業務が終了します。
顧問契約の内容を十分に確認してください。
いずれにしても従来の顧問契約とは異なり、事前確認や認定の取得は成果物があります。
契約書には「事前確認の合格」までの業務、「認定の取得」までの業務かを明確にしてください。
特に「独自基準」のある自治体の業務を引受ける時は、事前に独自基準と組合の準備状況によって業務の量が大きく違うので注意が必要になります。
事前確認の審査結果には責任が伴う
国の事前確認、自治体の認定制度に求められると様々インセンティブが与えられます。
１）認定すまい・る債の利率の優遇、２）修繕工事融資時の金利の優遇、３）長寿命化促進税制による建物固定資産税の減額などが主になります。
これ以外にも不動産売買時における資産価値の向上なども2次的効果が期待されますが、その分、事前確認の審査には責任も伴います。
いい加減な審査で事前確認に合格を出し、後日審査内容が不適切と判断されると認定審査を資格を一定期間停止されることもあります。
また、依頼したマンション管理組合から損害賠償等の責任が発生することもあり得ます。
契約前に組合の状況を確認すべき
事前確認の合格には複数の要件があります。
特に規約の不備や長期修繕計画の不整備がある場合は事前確認の合格までに長い期間が必要になります。
是非、事前確認の合格業務を依頼されたマンション管理士は、組合の規約、長期修繕計画の整備状況を確認の上、契約期間や費用を算出してください。
特に次の3項目は、改善に数カ月程度は必要になります。
規約の不備
事前確認の幾つかの要件は規約で確認します。
各項目については各自で調べてください。
ただし、１つでも不適格の項目があると組合に対して「規約の改定」をお願いすることになりますが、ご存じ通り、規約の改定は特別議決であり、総会の承認が必要になります。
総会の開催日程を考えると、議案書準備、告知、開催、議事録作成と数カ月は必要になります。
また、規約の改定は管理会社やマンション管理士等に依頼するとそれなりの費用の発生も必要になります。
予算から見直す等となるとさらに時間が必要になります。
長期修繕計画の不整備
規約の不備と同様に長期修繕計画が不整備の場合（改訂から7年以上計画しているケースや修繕項目に不記載の設備がある場合など）は長期修繕計画の見直し、あるいは新規作成が必要になります。
マンション管理センターが提供する簡易型の長期修繕計画表でも事前確認の要件は満たしますが、それでも作成には数カ月は必要になります。
また、作成した長期修繕計画表は総会の承認を受けることが要件になります。
作成後の総会承認を考えると半年程度の時間は最低限必要になるのではないでしょうか。
更に、管理会社やマンション管理士等に依頼するとそれなりの費用の発生も必要になります。
予算から見直す等となるとさらに時間が必要になります。
修繕積立金の基準値未達成
長期修繕計画と併せて重要になることは、修繕積立金の月平均額の基準を満たすことです。
この金額は認定制度の事務ガイドラインに示されていますが、長期修繕計画の必要総額とは無関係に基準値を算出することができます。
例えば、建築延床面積が5,000㎡以下の規模のマンションの基準額は235円です。
これを満たす修繕積立金の計画を作成、総会で承認する必要があります。
当然、毎月徴収される修繕積立金の値上がを含む計画になります。
すんなりと住民合意が得られれば良いですが、それなりの反発も想定され、最終的に「そこまでして認定制度を取得する必要があるのか？」と言う結論になるケースもあり得ます。
慎重に事を進める必要があります。
いずれの場合も顧問契約等の請負契約を受ける前に確認できる内容です。
良く調査をせずに安易に契約すると計画期間、金額ともに見合わない仕事になります。
十分に調査を行った上で契約を受けるかどうかを決めてください。
管理組合は認定制度は安価に取得できる考えている
パターン２、３、４はいずれもシステム使用料1万円、事前確認審査費用1万円（長期修繕計画１つあたり）で取得できると思っています。
確かに規約、長期修繕計画、修繕積立金計画が要件を満たしている等の組合であれば安価に取得できますが、パターン1を選択する組合の多くは自主管理、あるいは管理不全、管理不適合な運営を行っている組合です。
その場合は、パターン２、３、４での事前確認ができません。
そのことを組合側に理解させる必要があります。
マンション管理士のプレゼンテーション能力が問われることになります。
当事務所で使用する資料
FJマンション管理士事務所では、独自に無料訪問相談を行っていますが、その際に管理組合の事前確認への整備状況を確認しています。
これは当事務所が独自に作成した資料ですが、各要件についてのエビデンスの整備状況を確認するチェックシートです。
このチェックシートで、事前確認の合格に必要な資料の整備状況を確認した上で、事前確認の合格について請負業務を受ける時の期間と金額を提示しています。
また、この資料は登録時にもとても役立つ資料になります。
自治体の独自基準について
これ以外に自治体によっては、独自基準があります。
多くの地域では「防災計画」「省エネ・再エネ対策」などを独自基準にしているようです。
独自基準については、組合側であれこれや悩んでいても合格の基準がわかりません。
そのため、当事務所では自治体の独自基準を確認の上、準備した資料を自治体の住宅課に持込み、指導を受ける方法で対応しています。
多くの自治体は、独自基準の審査が未経験で相談しながら決めることになるのが現状のようです。（経験です）
最後に
これまでパターン1で事前確認の合格、認定制度の取得を請負ってきた経験で注意すべきことをまとめました。
事前確認はまだまだ、全国でも100組合ほどしか認定を受けていませんが、今後、浸透していく制度です。
言い換えると、マンション管理士にとっては、仕事を得るためのビックチャンスと言えますが、安易に仕事を受けると大変なことになります。
十分に調査を行った上で、契約期間、契約内容を決めることが重要です。
