登-18 区分所有物件の登記表を覚える(1)

マンション、所謂、区分所物権の登記表は戸建てと異なり独特の構成です。
宅建士を目指す人はもちろんですが、管理業務主任者、マンション管理士は管理費等の滞納が発生した時に見る機会があります。
是非、マンションの登記表を覚えてください。

登記表の構造

マンションは敷地の上に建つ建物です。
元々、不動産登記は土地の表題部と建物の表題部は別々に存在します。
マンションでも同じで、土地の表題部、建物の表題部は別です。
これを頭にしっかりと叩き込んでください。
尚、土地の登記簿については過去に出題されたことがないため割愛します。
興味がある方は、近所のマンションの登記を入手してください。

全体の登記表の構造を理解する

マンションは躯体全体と専有部分で所有者が異なることは理解できると思います。
躯体全体・・法定共用部分は区分所有者全員の共有物
専有部分・・専有部分は個々の区分所有者の所有物
そのため、登記表は躯体全体と専有部分の２つの表題部から構成されています。

躯体全体の表題部を理解する

躯体の表題部は次のようになります。

躯体の表題部には建物の表題部と土地の表題部があることが特徴です。
どこの土地にどんな建築様式の何階建ての建物が建っていると示す内容になっています。

登記表を確認すると建物が陸屋根の12階建てあることがわかります。
所在もマンションの名前も確認できますよね。
各階の床面積か立方系の単純な構造であることもわかります。
このように登記表を確認するだけで躯体全体をイメージできるわけです。

この時、重要なことは各階の床面積が記載されていることです。
また、この時の床面積は壁芯法（かべしんほう）で計算されています。
不動産登記は躯体に関する面積の計算方法は壁芯法です。
（専有部分の面積は異なるので注意してください。）

土地の表題部は5項目

①土地の符号

建物が建っている土地（敷地権）に振られた番号が記載されます。
＊敷地権と所有権の違いはまた別に説明します。

②所在

土地の住所です。
地番とは、一筆の土地ごとに法務局が付ける番号を言います。
（所在および地番と書かれている登記表もあります。）

➂地目

宅地、田、畑とか用途が記載されます。
マンションは宅地に建ちます。

➃地積

土地の登記簿に記載されている土地の面積のことを言います。
＊この面積はかなりいい加減なケースがあります。
測定された時代の測定方法や機器の制度によっても違います。
土地の売買の時は、基本、土地の登記簿に記載された面積で価格が決定されますが、売買前に正確に測り直すことも良くあります。

登記表では小数点の表示は使用しません。
分かるように点線で表示したり〇分の〇と言う表現を使用します。

⑤登記の日付

登記官が記入した日付です。
間違っても登記の申請を行った日ではありませんので注意してください。

土地の5項目は、過去にも試験に出題されています。
最低限、各項目は暗記しましょうね。

次回は専有部分の表題部について説明します。