プロはここを見る！！不動産投資の数値的アプローチ

今回は、プロが不動産投資を行う際にどの視点でどこを重視して見ているのか？についてお話しします。

これから不動産投資をしようと考えている方や、将来的に不動産投資をしようと考えて勉強されている方などに是非見て頂きたい内容となっています！！

弊社の代表は、元々大学卒業後に某財閥系企業に入社し、そこでは数十億円〜数百億円単位で国内外の不動産取得を行っていました！

その会社の方針としては、「限りなく0に近いリスクで安定したリターンを取りに行く」でした！！

実際、投資する際に現地をみれない場合は数値や写真、その他の物件資料等から判断をする必要がある事は多いです。

その会社で培った考え方や見るべきポイントは、今でも非常に参考になり、お客様への提言に役に立っています。

【ポイント】

①「利回り」表記に騙されるな！！

日本では、利回りと言うと、表面利回りの事を指す事が多いです。表面利回りとは、（一年間の総賃料収入÷物件価格）の%表記になります。例えば、月賃料が10万円で物件価格1,200万円の場合、表面利回りは10%となります！

しかし、実際にはこの賃料から管理費や保険料、固定資産税、修繕費等が差し引かれますので、これらを差し引いた利回りのことを実質利回りと言います。

実質利回りでは、おおよそ表面利回りの8掛け程度だと仮定すると、この場合8%になります。

つまり、表面利回り表記が多い国内不動産業者の資料では、その利回りを実質利回り（CAP RATE）に換算し、初めから8%で考慮しておく事が重要です！

②売買諸経費を含んだリターン率を見ろ！！