物上げとは何か。

構成
物上げとは何か。
販売会社の査定方法

物上げとは何か

僕たち物上げはマンションをご所有されている方に
「買いたい人がいる。今が高いから売ったほうが良いですよ」
このようなトークでオーナーにアプローチしてマンションを売っていただく。

オーナーからしたらうんざりするぐらい電話もくるし聞き飽きたお話です。
でもシンプルに気になりますよね？

買いたい方っていったい誰なの？って話です。

「法人企業が将来的に社宅として買いたいと複数社からお声がけ頂きましてー」
「相続目的で現金で〇億円分現金で買いたいという方がいます！」

どれも嘘。買いたい方はすべて買取再販業者です。

じゃあなぜそんな話をするのかって？

馬鹿正直に伝えてみましょう。
「もしもし～？ツインベストのKIDと申しまして～お持ちの東京蒲田スクエアタワーを1600万円で買取再販業者が一度買い取って2000万円で転売したいと言ってるのですが売ってくれないですか？」

どんないたずら電話だよって話ですよねｗ
間違いなく売ってくれません。
前置きの話はただオーナーの気を引く為だけのトークであって、ぶっちゃけ最初のフックになるトークなんて売主さんは覚えちゃいないです。

僕たちはファーストコンタクトでいかに興味を持たせられるか。
そこが一番重要なんです。

ここで一つ疑問が生まれます。

「そんな高く買う人がいるなら自分の物件も2000万円で売れるのではないか？それであれば売ってやってもいいな！」

2000万円で売れると思った方！

夢見すぎポンチオーナーになれる見込みありです！！答えはNO！

まず、マンションはどのようにして価値が決まるのかというと、
【金融機関がそのマンションにいくら融資してくれるか】
これによってマンションの価値は決まります。
「金融機関の評価＝買主さんの購入金」といっても過言ではないです。

今回、この東京蒲田スクエアタワーは2000万円（実利回り4%）という金融機関の評価額になります。※計算式は後程説明します。高いですね….
この銀行評価額から販売の利益幅を引いた金額。
それが売主の売却できる金額になります。

そんな高く売るのか。いやいや！利益幅取りすぎでしょって？
それの何がいけないのでしょうか？
金融機関がその金額で売っていいって言ってるのだからそれは適正価格ですし、利益幅という対価は営業マンの営業力があるから売れる。そもそもそれで買いたいって方がいるのであればそれでいいじゃないでしょうか。
安く売る事なんて誰でもできますから。
文句があるならご自身で金融機関の満額評価で売ってください。

考えてみてください。

仮に次の所有者になる買主さんが2000万円で購入して、次の日に2000万円で売れる様であれば、皆さんマンション投資しますよね？
現実はそんなに甘くありません。
魂を削って売っている営業マンだからこそ、その価格で売れているのです。
僕はこの利益幅はその対価として正当なものだと思います。

【ワンルームは基本的に儲からない。】

これが原則です。

やりたくなければやらなきゃいい。
魅力を感じたからマンション投資をする。
投資は自己責任。価値観は人それぞれです。

これでも詐欺だの騙し売りだの言ってる方は、理解してもらわなくて結構です。
確かに悪い売り方をしている人はいます。
1Rばかり叩かれますが質問です。
「一棟業者はスルガで嵌めまくったから1棟業者は全部悪。」って思いますか？
僕は思わないです。
儲かっている人もたくさんいますよね？
もう一度言います。そもそもワンルームは基本的には儲からないです。
１Rを批判するのは構いませんが、価値観の問題なので儲かる儲からないで批判している方は、見方を少し考えましょう。
１Rは投資ではないのです。保険なのです。

「じゃあ、そんなに抜かれてしまうのであれば大手の仲介に任せたら400万円も搾取されずに済むのか？」

答えはNO！
大手さんは区分の売り方がわからないのでレインズに載せる事しかできない為、待つことしかできません。
そうすると、大半の買主が僕たち物上げと一緒で買取再販業者。

さらに、決まらない金額で媒介を結んでは両手仲介ばかり狙うので3カ月音沙汰もなく終わることが多いです。
大手なんて、レインズに載せて待ちの営業しかできないのです。
仲介でやれば、仲介手数料だけで済むとか思っていたら大間違いです。
融資特約有で、もし話の途中でどっちかがやめたいといったら買いも売りも話が白紙になる。費用対効果悪すぎて誰もやりませんよｗ
じゃあそれを誰が買うのか、9割5分が買取再販業者が買います。

それほどワンルームマンションは閉鎖的な業界です。
物上げマシーンさんが「どこで売っても同じ。」とよく言われてますがそういう事です。
競合させるならどこで売ってもさほど変わらないですし、
ワンルーム業者で同じ金融機関を使っているのであれば
ほとんどどこで買っても同じです。
出口はほぼ変わらないのです。

※ごくわずかに金融機関の評価の満額で売らない会社さんもあります。

商流は下記を参考にしてください。
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商流としては
A（売主）→B(買取再販業者)→C（買主）
このAとBの間に、僕たち物上げが仲介に入る。

―流れー
①Aが1600万円でBに売り、1600万円の仲介手数料を物上げが貰う。
②AB間契約締結後、3カ月以内にBがCを探す（中間省略）
③Cが見つかり次第決済。その売価が2000万円
④Bの利益が400万円
※僕はよくわかりませんが、①の時点でマンションの評価が1600万円に対して1300万円で仕切れた場合、1300万の仲介手数料をもらって、別途で約250万円のコンサル料を買取業者さんから貰えたりは……しないか！しないですね！！忘れてください！
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次にこちらを踏まえた上で販売の査定方法になります。

僕たちは上司から販社から金額をもらったら、実利回り計算して大体何％か覚えろ。覚えたら出口を見据えた動きが取れると学びました。
なので文京区品川区は実利4.6％。大田区板橋区は5％ぐらいと教わってきました。

まだこんな固定概念の塊で考えている上司はいないと思いますが、いたらやり方が古いって言ってやってください。
販社さんはそんな評価の出し方をしてません。

再販した時に金融機関の評価からいくらの利益幅を取るか。これだけです。

例として
（【家賃】80,000円―【管理費修繕積立金】13,300円）×【年間】12÷【金融機関の評価】約4％＝2000万円【融資額】
これが次買う人の購入価格になります。
なんと、築20年未満であれば金融機関さんは実利4％で貸してくれます。

ここからその業者が、いくらの利益幅を見込んでいるか。
その幅によって、僕たち物上げに返される机上の評価が決まります。

イメージですが、利益幅400万円だとすると
2000万円-400万円＝1600万円になります。

なので、東京蒲田スクエアタワーを例に考えると、実際に売主が売れる金額の利回りは1600万円（実利5％）このような査定をしています。
これでも十分高いですよね。

それでは、仮に同じ東京蒲田スクエアタワーで隣の部屋が9万円取れていたら？（最近は都内の物件は家賃が上がっているので1万円アップはありえる話です。）

区分マンションの価値は収益還元法により価値が変わってきます。
坪単価？㎡単価？しらねえ。
同じ建物で同じ㎡数、同じ間取りでも家賃が1万円違えばなんと約200万円～300万円売れる金額が変わります。

（【家賃】90,000円―【管理費修繕積立金】13,300円）×【年間】12÷【金融機関の評価】4％＝2300万円【融資額】
利益幅400万で見たとすると1900万円！
利回りで言うと4.84％！

1万円家賃が違うだけで300万円も金額も違う！利回りも違う！！
なので、一概に○○区は何％と決めつけるのは少し違います。

僕たち物上げからすると、買取金額が高い業者に卸したいです。
どんな業者かというと、天井（金融機関の評価）は決まっているのでそこからの利益幅が少ない業者が重宝されます。
これが利益幅300万円でやるといえば、僕たち物上げに返される机上評価が100万円もUPするんです！
正直、今はマンションの価格が上がったのと同時にオーナーの目線も上がっている傾向があります。
その為、買取再販業者も利益の削りあいになってるのが現状です。

同じマンションで隣なのに300万円も高く売れるの？
確かに2000万円と2300万円で並べられて、家賃の下落のリスクも加味したら絶対に2000万円の方がいいですよね。

「同じマンションなのに300万円も高く売るなんてやばい。嵌め売りだろ！」って意見は僕に言わないでください！
そんな目の敵にするなら仮に自分がマンションを持っていて売却するとなった時

「本当なら1900万円売れるけど隣の部屋が1600万円で売ってたから1600万円で売ろう」

なんて思いますか？売らないですよね？高く売りたいですよね？
みんな安く買いたいし高く売りたいんですよ。
買いたくなければ買わなきゃいい。
売る立場に立って考えてから物申してほしいです。
偽善者ぶるなって思いますね。
1Rはすべて収益還元法です。
結果としてゼロサムになります。

出口を見据えた運用をするのであれば、賃料によって価値は変わるのであまり下げないように工夫して運用することが賢明です。
※あまりにも賃料が高すぎると金融機関から評価を均されることもあります。

ざっくりこんな感じですかね……
参考になったらうれしいです！

最後に【物上げで売る】、【買ったところで売る】、【大手にまかせる】のメリットデメリットを纏めました！

【物上げにまかせる】
メリット
・数十社の買取業者さんのコネクションがある為、最高水準の金額がでる。（MAXの金額で伝えてくれるとは限らない）
・競合させれば、仲介手数料をかなり薄利でやってくれる可能性がある。
デメリット
・相場がわからないと安い金額で仕切られる。
・詐欺みたいな会社もある
・言葉巧みに目線を下げられる

【購入した販売業者に買い取ってもらう】
メリット
・関係性がしっかりと構築されており安心できる。
・金額が明確であり駆け引きがない。
・仲介手数料がかからない
デメリット
・本当に適正価格か。まかせっきりになる為少し安くなる可能性有。
・他社との比較ができない。

【大手に任せる】
メリット
・有名だからなんか安心。
デメリット
・営業もくそもないレインズに晒すだけ
・やたらと専属、専任
・卸すところは9割5分買取再販業者
・両手を取りたがる
・決まらない金額で放置される
・単価が低いので後回しにされがち。1棟とかビルの方が仲介手数料が大きいのでそっちに注力が注がれがちで後回しにされる
※大手でも化け物みたいな人はたくさん潜んでます。
ただ、レインズに載せているものは売れないごみ溜めと言っても過言ではないです。

結論。
言いたくない……….本当言いたくないけど…
僕たち物上げに任せるときは競合させてみましょう。
これが一番高く売れる秘訣になりうると思います！
（僕に任せて頂けるのであれば最高水準額で提示するので駆け引きも相見積もりはしないでくださいね。）

ありがとうございました。