リビオシティ文京小石川ってどうよ(3) マンション編

先日モデルルームが開始したリビオシティ文京小石川。マンマニ先生をはじめとしてちらほらレビューが出始めていて、価格もだいぶ見えてきた。このレビューは基本的に実需メインの見方をしているので、いわゆるマンクラとは異なる目線となる。

まずマンション共用部について注目すべき点はエントランスとスーパーである。正直、他の共用部はほとんどオマケであり、毎日使うエントランスとスーパーこそ注目すべき設備である。スーパーは何が入るかは不明とのことであるが、規模で言えば区内でも最大クラスであり、この規模のスーパーが下履きになるのは大きなメリットであろう。

エントランスについては、二層吹き抜けのエントランスホールになっており、空間的には区内でも最高レベルである。小規模の多い文京区のマンションで、ここまでのエントランスホール、しかも千川通りに面した形で設けられていることは「目立つ」という意味でかなりメリットである。それ以外の共用施設はそのうちどうせ使わなくなるので、特段気にしなくて良い。それが実需というものである。

専有部については残念ながらほとんど田の字であり、すみふのマンションを見ているようであった。むしろ田の字以外の間取りは、一部ヤバい間取りもあるため、仮に安くても積極的に選んではいけない。

そして、結論的にいうと価格と実用性を考えると、A棟か、E棟しか札を入れる部屋はないだろう。自分も一期で真面目に検討したところはA棟か、E棟の低層階であった。というのは、中層階以上は他のブロガーにも指摘されていたとおり、中層階以上は価格がかなり上がっている一方、眺望はさほど変わらないため、A棟低層階であれば、千川通りの銀杏並木を見るか、E棟低層階でリビオシティの植栽を見た方が良いと思ったからである。なお、E棟に関しては、3階以上になると墓ビューになるため、墓ビューは人を選ぶのでやめといた方がいい。また、E棟はいっそ一階の方が良いと思ったのだが、これまた人を選ぶので、無難なのはA棟低層階であろう。一期一次は以下の部屋で低層階は1.2〜1.3億くらいの価格感であった。

A-71M

選んではいけないのはB棟65平米の3LDKである。これは間取りが終わっている。このマンションは実需の人が住むマンションであり、文京区のマンションは眺望等は望めない部屋が多い分、間取りは中々妥協できないポイントである。この間取りは、家族4人で住むには狭すぎる上、一部屋が行灯部屋になっている。これは実需マンとしては全く許容できない。またリビングも狭く、売りにくさがどうしても残る定借マンションとしては致命的である。安い部屋は1億切りしていたが、これはオススメ出来ない。

Be-65H1

設備面については、あまり特筆することはないが、ディスポーザーがついているマンションは区内には多くないため、ここは隠れた評価ポイントである。それ以外は普通。モデルルームでは仕様も頑張っているんですよ！とか言ってたけれど、数年前買った人間からすると、グレードが落ちている、というのは否めないだろう。天井高もサッシ高も文京区に住む人間はあんまり見てないので救いと言えば救いである。

最後にリビオシティ文京小石川の資産性について。このマンションの最大の弱点は定期借地であることに尽きる。定借マンションは資産価値が保てないというのはある種の定説であり、相当安くないと手を出していけない、というのがこの界隈のセオリーである。

これについて、定借なのに坪600万前後という価格帯で各方面のマンクラからは高い高いと指摘されていたのも事実である。リセールについても、大きなアップサイドは見込みにくい。ここと同じ規模の定借マンション、ブリリアシティ西早稲田の価格が3〜4割しか上がってないことを考えると、せいぜい相場並からそれ以下の上がり方しか見込めない。そもそもブリリアシティ西早稲田は当時から安い！と言われてて、これしか上がってないので、そこからさらに相場が上がった今では運が良かったとしても、大きな上がり方はしないだろうし、付近の所有権マンションに負けてしまうだろう。

これに対して、自分の結論としては、たしかに高いし、資産価値は所有権に比較して低いが、今文京区で買うならリビオシティ文京小石川しかないし、これを逃したら、もはや1.2億じゃ買えなくなるよ、ということを強調したい。

例えば、リビオシティ文京小石川のお隣のシティテラス文京小石川。これは一階70平米のお部屋で1.3億程度の価格である。さほど価格差はないように見えるが、グランドレベルより低く、日当たりはかなり厳しめの部屋である。

ルジェンテ小石川播磨坂やディアナコート小石川播磨坂レジデンスに至っては、1.7億ほどである。ルジェンテはまだ播磨坂に面しているけれど、ディアナコートに至ってはそうでもない小規模マンションなのに、グロスで5000万ほど違う。規模感で言えば圧倒的にリビオシティ文京小石川の方が優れている。というか、リビオシティ文京小石川の規模は区内ナンバーワンクラスであり、上記のマンションたちとは比較にならない。

文京区でマンションを探す人たちはそもそも文京区縛りが多いことを考えると、高い！と言われていても、同じ値段でこれを超えるマンションがないのも事実である。

ということで、結論的にはリビオシティ文京小石川は安くはないけど、今文京区内で買うなら最有力の選択肢である。運が良ければ、もう少し出してインペリアルガーデンやアトラスタワー小石川を狙っても良いと思うけれど、実際買うのは難しいだろう。

いずれにしても、リビオシティ文京小石川は何だかんだ売れていく。なので、買うなら早めに買ったほうがいい。自分のように常に中古マンションを見ている人間にはわかるのだが、そもそも今は文京区には選択肢がほとんどない。文京区以外の選択肢があるのであれば、新築、中古は他の選択肢も多いだろう。もし文京区にしか選択肢がないのであれば、資産価値には目を瞑って買うので良いだろう。どうせ、ここより良い新築マンションは今後1.2〜1.3億では買えないのだから。