「収益不動産」の基本のきほん③

やっふぉい！
前回は不動産の「出口」について記載しました。
（参考記事：「収益不動産」の基本のきほん②）

今日は前回記事のステップ３「キャッシュフロー」について
おさらいしましょう。

【収益不動産の購入ステップ】
ステップ１
⇒「表面利回り」「実質利回り」で検討し始めるかに値するかどうかの判断

ステップ２
⇒さらに突っ込んでいくなら、「出口」を想定する。

ステップ３
⇒ステップ１、２を踏まえた上でキャッシュフロー検証。
　購入費用等の初期費用検証。

ステップ４
⇒価格・条件の交渉、購入意向表明

●「キャッシュフロー」とは？

「キャッシュフロー」自体は投資のジャンルにより様々な意味を持ち得りますが、
不動産においては「手残り金額」ということができます。

読んで字のごとく「なんぼ手元にキャッシュ（＝現金）残んねん」
ということです。

ここまでのシリーズで、「利回り」について記載してきましたが、
「利回り」はあくまで利益率であって、指標でしかありません。

ここでは「実額」考えます。
まず実際の数字としてここまで出てきたものは、
①収入（＝賃料等）、②支出（＝経費、ランニングコスト）
がありました。

①収入は読んで字のごとく。
ここでは②支出にフォーカスします。

その物件自体が生み出す収益と支出から利回りを算出する話はここまでしてきました。
（参考記事：「収益不動産」の基本のきほん①）

しかし、物件を買うためには「物件そのものに必要な支出以外の支出」があるわけです。

それはⅠ,融資にかかる費用・返済費用、Ⅱ,初期投資費用（＝司法書士費用等）です。

Ⅰの「返済費用」こそが、「手残り額」へと直結します。
まとめると、以下の通りです。

手残り額（≒キャッシュフロー）
　　　＝　収入　－　（物件にかかる経費+金融機関への返済額）

収入と物件にかかる経費は、物件そのものの能力ですが、
賃料をアップして収入を増やしたり、管理会社を変えて支出を抑えたりと
工夫可能です。

そして金融機関への返済額も工夫可能ではありますが、
「いくらを」「どの程度の金利で」借りられるかは、その人の属性や物件のポテンシャルによりけりです。

金融機関も、返ってくるか分からない人にお金を貸せないし、
担保にとっても価値がない物件に対してお金を出せないのは当然です。

金利の現状は、融資の締め付けが進んでいる市況で、
財務状況優秀な企業が不動産投資をしようとメガバンクへ相談すると、
（物件によりけりなものの）金利1％台で借りられれば上出来じゃないしょうか。

信金信組では3～4％が定石です。

つまり、すべて現金で買えば収入ー支出がそのまま手残り額ですが、
金融機関からの借り入れをした場合は、そうではないという話でした。

不動産の世界においては「借り入れ」というのは常識の手段であり、
いかにお金を借りるかということが前提にあるといっても過言ではありません。

簡単ですが、今日はここまで。