「収益不動産」の種類について

やっふぉい！
今日は「収益不動産」の種類について解説します。

①収益マンション
一番数が多いといっても過言ではタイプの収益物件。
文字通り「マンション」であり、賃貸することによって家主さんは賃料収入を得る。

我々が扱っているのは主に「一棟収益レジ」というやつです。
もっと身近な言葉でいうと「賃貸マンション」ですね。

賃貸マンションは各戸をそれぞれ賃貸し、オーナーさんの元へ賃料が入ってくるので、
オーナーが変われば賃料収入を得る人も当然変わります。
（これがいわゆる「オーナーチェンジ」ですね）

さらに一棟の賃貸マンションでなく、「区分マンション」もあります。
「分譲マンションの一室」と同じ意味です。

賃貸マンションと違って分譲マンションはそれぞれの部屋に「所有権」があるので、
各戸それぞれを自分で使ったり、貸し出したりするのは自由です。

当然ながら一棟マンションより区分のほうが小規模で価格も低く、
リスクは低いと言えます。
ただしその１室が空いてしまうと収益は０なので、０か１００という極端な状態にもなりえます。

一棟マンションは部屋が複数あるため空室リスクは分散されているものの、
賃貸しにくい場所であれば区分と同様のリスクはあると思われます。

②収益ビル
収益マンションと根本は同じですが、文字通り賃料収入を得られるビルです。
種類は様々であるものの、主に「オフィスビル」「商業ビル」に大別されることが多い。

フロア（マンションでいう部屋）を貸し出して賃料収入をオーナーが得ることは、マンションと同じですが、
オフィス・事務所として貸し出す場合も、お店に貸し出す場合も圧倒的にマンションよりも賃料総額が多くなります。

よって各テナント（＝貸出先）が退去した時のリスクが大きいです。

しかしマンションとは違い、街の顔や代名詞となる建物になっていたり、
優良テナントを入れることで、より安定的な収入を見込めたり、
マンション賃料よりも多くとれる可能性があることから、伸びしろがあるといえます。

（特に大阪中心部はホテルが乱立してオフィスが減っているので、
　今はかなり需要があり、賃料相場も上がっています。）

③建物一棟貸し物件
マンション・ビルのように各部屋・フロアを貸すのではなく、
建物を丸々貸しだす形態のこと。
コンビニや飲食店やアパレルに貸し出すものもあれば、
ホテルのように運営会社へ貸し出すものあります。
はたまたマンションやビルもある会社へ一括へ貸し出す（マスターリース）して、その一括で借りた会社がそれぞれを分けて貸し出す（サブリース）という方式もあります。

共通するのは、「貸し出している先が一つだけ」ということなので、
対応や管理にそれほど手間取るリスクが低いこと、
ただし退去するリスクが分散されていないことはネックですね。

貸し出す先は法人（＝会社）が主になることに加え、
マンション賃料よりも相場に左右されるため、
立地等の条件によればよい賃料で貸し出せる可能性があります。

④土地のみを貸す
文字通り土地のみを貸し出すパターンです。
駐車場として貸し出すこともあれば、借主に建物を建てさせる場合もあります。

なにより「建物を所有しない」形態のため、建物の管理を考えなくて済むし
土地の税金だけの出費なので、ほどなにもしなくても賃料が入ってくる方式です。
（土地貸しのリスクについてはこちら）

これらが主な種類になりますかね。
次回はこれらをプロがどのような目線で作るかについて言及します。