中古建物の「建物評価の仕組み」

こんにちは、ブライトエーアールです。

みなさん、中古戸建や中古マンションの建物価格はどのように評価されているかご存じでしょうか。
主に構造の種類、築年数、使用状況が要因になりますが、他に加点・減点ポイントがありますので、その点についてお話したいと思います。

はじめに

建物は、新築から年数が経つと劣化等が生じて市場価値が下がっていくことはご存じかと思います。数年前は、築年数で一律に評価されていましたが、平成２６年に中古不動産の取引の基準として国土交通省より「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」が策定されました。
この指針は、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20-25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場活性化の阻害要因になっていることを改善する取り組みです。

大切に使用した不動産の価値を正しく評価することは当然ですよね？
しかし、未だに多くの不動産会社は、築年数や取引事例からの比較法による評価をされているようです。

中古不動産の流通が増加

近年、築３０年以上の不動産でも流通する割合が増加しています。このような時代では、構造＋築年数＋【良質な維持管理やリフォームを行われているかどうか】で建物価格が決まるようになりました。
長期優良住宅のように適切な維持管理を前提として１００年以上の仕様を想定する住宅も供給されてきています。

建物評価の基本的な考え方として、建物を基礎・躯体（柱等）部分と内外装・設備部分に区分して行います。基礎・躯体（柱等）は性能によって耐用年数が設定されています。また、内外装・設備部分はリフォームなど修繕履歴と現状を確認して部位ごとに価値が回復されているか確認します。

リフォームや修繕履歴が建物の価値を上げる

このように中古不動産の取引では、どのような維持管理・リフォームをされてきたか記録することで加点となります。一方で維持管理をされていない建物不動産は減点となります。

これらを踏まえ、不動産売却する際には以下の情報をまとめてしっかりアピールしましょう。

・過去の劣化や破損をきっかけに修繕工事をしたか
・過去の修繕工事の実施時期や修繕方法がわかる資料
・新築当初や修繕に工事による保証の内容
・長期優良住宅や認定低炭素住宅、ZEHなど何かの基準を満たした建物かどうか

不動産を売却する際は、資料を提供するだけではなく、所有者がどのように使用されていたのか細かく伝えることで不動産会社も理解しやすく、販売にもプラス要素につながります。

不動産資産の維持・向上のために必要なこと

不動産の購入をご検討の方は、購入する物件を選ぶ際に、上記の内容がしっかりと情報が整理されていたらどのような印象を持つでしょうか。プラス要素に間違いありません。
お住まいの不動産について、以下の内容を意識しながら維持管理されると良いでしょう。

・外周部（屋根・外壁・樋等）、設備（給湯器、ガス（IH）コンロ、食洗機、浴室、トイレ、インターホン等）、内装（室内壁・天井・床）は適切な時期にメンテナンスをすることは重要であり、不動産価値を維持することにつながっている

・リフォームや修繕内容によって、不動産価格が変動すること

・売却の有無にかかわらず、どのような修繕工事をいつ実施したのか、記録しておくこと

不動産売却を成功するためには、建物の維持管理とその情報はとても重要です。ご自身の不動産資産の価値を維持・向上するためにも建物の修繕履歴をまとめておくと良いでしょう。今は、住宅履歴をクラウド上で管理できる無料ツールなどもあるようですので、うまくご活用ください。弊社でも管理シートなど無料提供しておりますので、お気軽にお問合せください。

ＢＲＩＧＨＴ　ＡＲ株式会社　https://bright-ar-assessment.com/
TEL:03-5843-3800　　✉ mail@bright-ar.com
私たちは、持続可能なまちづくりの実現に向けて、建物の維持管理の提案と再生・活用を行い、多様な人々が安心して暮らし、活動できる「まちづくり」と「場づくり」に取り組んでいます。